資源描述：
《經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)畢業(yè)論文 商業(yè)房地產(chǎn)投資的商業(yè)區(qū)域分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、湖南師范大學(xué)本科畢業(yè)論文考籍號(hào)：XXXXXXXXX姓名：XXX專業(yè)：經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文題目：商業(yè)房地產(chǎn)投資的商業(yè)區(qū)域分析指導(dǎo)老師：XXX二〇一一年十二月十日內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的需求不同于其他房地產(chǎn)類型之處在于其需求受到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和服務(wù)需求的影響。因此，在分析商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)就需要考慮顧客基礎(chǔ)、商業(yè)區(qū)（距離遞減效應(yīng)）以及競(jìng)爭(zhēng)方面的影響等因素。本文從微觀分析視角討論了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中的影響商業(yè)房地產(chǎn)的重要因素，以及如何定義商業(yè)區(qū)，如何計(jì)算商業(yè)房地產(chǎn)的供需缺口。 關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)區(qū)分析 商業(yè)區(qū)的確定 商業(yè)區(qū)的概念 交易區(qū)或稱服務(wù)區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠(yuǎn)比在其它房地產(chǎn)類型中重要
2、的多，可以說(shuō)它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)分析因素?！ ∩虡I(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內(nèi)存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)?！ 〕艘x商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來(lái)源也很重要。特定產(chǎn)品或特定服務(wù)的所謂“可解釋銷售收入”指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區(qū)域服務(wù)區(qū)
3、所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)以外的顧客購(gòu)買的銷售收入。收入項(xiàng)指的是產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)內(nèi)顧客在其它服務(wù)區(qū)購(gòu)買的花費(fèi)。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個(gè)地點(diǎn)或者總在距離最近的地方購(gòu)物，相反，他們有時(shí)會(huì)到其它服務(wù)區(qū)采購(gòu)。那么，一個(gè)地區(qū)的流失項(xiàng)就會(huì)成為其它服務(wù)區(qū)的外部收入。調(diào)整后的可解釋收入到底是凈流失（負(fù)值）還是凈外部收入（正值），要依據(jù)所分析的產(chǎn)品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務(wù)活動(dòng)的距離遠(yuǎn)近而定。為了最終得出一地區(qū)內(nèi)對(duì)某一地理位置的潛在需求，通常需要計(jì)算出服務(wù)區(qū)或子市場(chǎng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的凈值?！ 〈_定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)區(qū)的方法 有四種方法來(lái)分
4、析、定義商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識(shí)別法、驅(qū)車時(shí)間法?！ ☆櫩土髁糠ㄔ摲椒ǖ幕A(chǔ)是計(jì)算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進(jìn)入商店的顧客中有多少人購(gòu)買了貨物。房地產(chǎn)分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數(shù)，具體選擇哪一種要根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的類型而定。一些獨(dú)立的商業(yè)零售商店可能關(guān)注的是車流量，因?yàn)樗麄兏P(guān)心過(guò)往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實(shí)際上就是潛在的顧客。但是對(duì)于位于條形商鋪中心或大型商場(chǎng)的商業(yè)零售商來(lái)說(shuō)，關(guān)注的焦點(diǎn)就不同于前者。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，停留車輛中只有一部分顧客會(huì)最終經(jīng)過(guò)他們的商店，而這些顧客中只有一部分會(huì)進(jìn)入店內(nèi)。所以，這部分商業(yè)零售商關(guān)注的就是
5、步行人數(shù)（經(jīng)過(guò)他們商店的人數(shù)），而不是車流量。這一方法可以為下面的問(wèn)題提供答案：如何計(jì)算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計(jì)算潛在的業(yè)務(wù)量。 如果經(jīng)過(guò)某一處的實(shí)際交通量等于或大于所需的交通量，則說(shuō)明該服務(wù)區(qū)有足夠的需求可以帶來(lái)所需要的每平方米的銷售收入。實(shí)際上，服務(wù)區(qū)就成了交通往來(lái)進(jìn)出的一個(gè)地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）?！ ∩厦娴姆椒ㄟ€可以加以改進(jìn)，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢(shì)考慮進(jìn)去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進(jìn)而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入?！ 〔捎抿?qū)車時(shí)間確定商圈，最重要的是要獲取切實(shí)可行的數(shù)據(jù)，需要
6、進(jìn)行的調(diào)查工作包括：對(duì)周邊可行的交通路線進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于各個(gè)交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進(jìn)行調(diào)查；對(duì)可能前往商業(yè)區(qū)的人群進(jìn)行調(diào)查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時(shí)間?！ ∪丝?支出法該方法識(shí)別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計(jì)算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展所必需的人數(shù)。根據(jù)人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)?！ ≡摲椒ㄒ部梢苑聪蚴褂茫诮o定人口數(shù)量之后，計(jì)算某服務(wù)區(qū)或者子市場(chǎng)的潛在銷售額?！ ☆櫩妥R(shí)別法該方法根據(jù)現(xiàn)有顧客的位置識(shí)別一個(gè)商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點(diǎn)信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調(diào)查（當(dāng)顧客進(jìn)入商店時(shí)采訪他
7、們）等。根據(jù)掌握的信息在地圖上標(biāo)出相應(yīng)的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)?！ ∵€可以對(duì)給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手造成的影響進(jìn)行深入分析。另外，也可以根據(jù)商業(yè)區(qū)內(nèi)不同的產(chǎn)品類型，或者銷售量層次進(jìn)行分解分析?！ ◎?qū)車時(shí)間法這一方法建立的基礎(chǔ)是中心地段理論，該理論認(rèn)為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速?gòu)買貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來(lái)看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內(nèi)潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認(rèn)了地理意義上
