商業(yè)房地產(chǎn)投資的商業(yè)區(qū)域分析.doc

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1、商業(yè)房地產(chǎn)投資的商業(yè)區(qū)域分析內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的需求不同于其他房地產(chǎn)類型之處在于其需求受到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和服務(wù)需求的影響。因此，在分析商業(yè)房地產(chǎn)投資時就需要考慮顧客基礎(chǔ)、商業(yè)區(qū)（距離遞減效應(yīng)）以及競爭方面的影響等因素。本文從微觀分析視角討論了當(dāng)?shù)厥袌鲋械挠绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)的重要因素，以及如何定義商業(yè)區(qū)，如何計算商業(yè)房地產(chǎn)的供需缺口?！　￡P(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)區(qū)分析　　　　商業(yè)區(qū)的確定　　　　商業(yè)區(qū)的概念　　交易區(qū)或稱服務(wù)區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠比在其它房地產(chǎn)類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點，也是最重要的一點分析因素?！　∩虡I(yè)區(qū)一般定義為一定

2、的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內(nèi)存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進行市場分析的基礎(chǔ)。　　除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產(chǎn)品或特定服務(wù)的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產(chǎn)品區(qū)域服務(wù)區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該

3、產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)內(nèi)顧客在其它服務(wù)區(qū)購買的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務(wù)區(qū)采購。那么，一個地區(qū)的流失項就會成為其它服務(wù)區(qū)的外部收入。調(diào)整后的可解釋收入到底是凈流失（負值）還是凈外部收入（正值），要依據(jù)所分析的產(chǎn)品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務(wù)活動的距離遠近而定。為了最終得出一地區(qū)內(nèi)對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務(wù)區(qū)或子市場對商業(yè)房地產(chǎn)的凈值?！　〈_定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)區(qū)的方法　　有四種方法來分析、定義

4、商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識別法、驅(qū)車時間法。　　顧客流量法4該方法的基礎(chǔ)是計算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進入商店的顧客中有多少人購買了貨物。房地產(chǎn)分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數(shù)，具體選擇哪一種要根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的類型而定。一些獨立的商業(yè)零售商店可能關(guān)注的是車流量，因為他們更關(guān)心過往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實際上就是潛在的顧客。但是對于位于條形商鋪中心或大型商場的商業(yè)零售商來說，關(guān)注的焦點就不同于前者。對他們來說，停留車輛中只有一部分顧客會最終經(jīng)過他們的商店，而這些顧客中只有一部分會進入店內(nèi)

5、。所以，這部分商業(yè)零售商關(guān)注的就是步行人數(shù)（經(jīng)過他們商店的人數(shù)），而不是車流量。這一方法可以為下面的問題提供答案：如何計算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計算潛在的業(yè)務(wù)量?！　∪绻?jīng)過某一處的實際交通量等于或大于所需的交通量，則說明該服務(wù)區(qū)有足夠的需求可以帶來所需要的每平方米的銷售收入。實際上，服務(wù)區(qū)就成了交通往來進出的一個地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）?！　∩厦娴姆椒ㄟ€可以加以改進，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢考慮進去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進而判斷改為之每平方米潛在

6、的銷售收入。　　采用驅(qū)車時間確定商圈，最重要的是要獲取切實可行的數(shù)據(jù)，需要進行的調(diào)查工作包括：對周邊可行的交通路線進行調(diào)查，對于各個交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進行調(diào)查；對可能前往商業(yè)區(qū)的人群進行調(diào)查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時間?！　∪丝?支出法該方法識別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展所必需的人數(shù)。根據(jù)人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)?！　≡摲椒ㄒ部梢苑聪蚴褂?，在給定人口數(shù)量之后，計算某服務(wù)區(qū)或者子市場的潛在銷售額?！　☆櫩妥R別法該方法根據(jù)現(xiàn)有顧客的

7、位置識別一個商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調(diào)查（當(dāng)顧客進入商店時采訪他們）等。根據(jù)掌握的信息在地圖上標(biāo)出相應(yīng)的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。　　還可以對給競爭對手造成的影響進行深入分析。另外，也可以根據(jù)商業(yè)區(qū)內(nèi)不同的產(chǎn)品類型，或者銷售量層次進行分解分析?！　◎?qū)車時間法這一方法建立的基礎(chǔ)是中心地段理論，該理論認為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速徺I貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內(nèi)潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認了地理意義上的交易，從而通過對需求與供給（缺口）的分析就可

8、以確定維持某一服務(wù)所必須的商業(yè)區(qū)的大小。　　該方法也可以反向使用，用以決定一店址