中原-浙江桐鄉(xiāng)潤(rùn)豐新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告

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1、潤(rùn)豐·新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告第一部分：市場(chǎng)部分一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析1.房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求狀況分析從桐鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于2005年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中有如下信息“房地產(chǎn)投資增速明顯放緩。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)15.13億元，比上年增長(zhǎng)9.6％，增幅比上年下降54.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)施工面積186.9萬(wàn)平方米，其中住宅150.9萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)12.3％和22.0%;竣工面價(jià)59.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)28.1％，完成銷(xiāo)售面積20.1萬(wàn)平方米。比上年下降46.9％，銷(xiāo)售額5.21億元，下降51.4％?！睆纳鲜鰯?shù)據(jù)中得知，“桐鄉(xiāng)的房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)發(fā)展明顯放緩，”“2005年的房地產(chǎn)施工面積有186.9萬(wàn)平方米，其中住宅150.9萬(wàn)平方米，”換言之，商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)量在36萬(wàn)平方米，去年開(kāi)發(fā)的量有望在2006年批量乃至全部上市，屆時(shí)桐鄉(xiāng)的商用物業(yè)供應(yīng)將有噴涌之勢(shì)。2.項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析為方便項(xiàng)目的平衡比較，將以表格的形式進(jìn)行提交。20潤(rùn)豐·新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)尚城(寶利·羅瑪)大廈項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤(rùn)豐步行街與迎鳳路交界處（8183939、8185151）占地面積4000多㎡建筑面積約3萬(wàn)㎡建筑類(lèi)型單體兩幢樓，1-4層為1萬(wàn)㎡思維精品商場(chǎng)，5-17層為商務(wù)公寓商鋪數(shù)量

3、80間左右商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡公寓標(biāo)準(zhǔn)層約2500多㎡經(jīng)營(yíng)年限40年，公寓50年年遞增率未定發(fā)展商桐鄉(xiāng)金弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤(rùn)豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位桐鄉(xiāng)首座酒店式管理的商務(wù)公寓/數(shù)碼廣場(chǎng)（群樓）口號(hào)時(shí)尚領(lǐng)地財(cái)富旺角產(chǎn)品訴求未來(lái)市中心金鉆地段：潤(rùn)豐步行街核心位置；步行街地標(biāo)建筑，古羅馬風(fēng)格主題休閑廣場(chǎng)和精致的空中花園；完善的商務(wù)居住配套品牌的物管服務(wù)（物管公司未定）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)1F沿街獨(dú)立商鋪、里面商鋪統(tǒng)一作頤高數(shù)碼城2F頤高數(shù)碼城3F未定4F未定5-17F酒店式

4、公寓（部分為速8統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其余為自主產(chǎn)權(quán)）輻射范圍面向桐鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣(mài)產(chǎn)權(quán)，提供兩年8％的返租回報(bào)租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）商鋪：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二層：￥5000－6000酒店式公寓：帶裝修、返租回報(bào)的￥4500；毛坯無(wú)回報(bào)的￥2800－3500銷(xiāo)售率/租賃率商鋪：3月下旬正式開(kāi)盤(pán)，臨街商鋪基本售完，內(nèi)街商鋪銷(xiāo)售緩慢公寓：帶裝修、投資回報(bào)的酒店式公寓銷(xiāo)售情況良好，毛坯剩余較多綜合分析1）去年房產(chǎn)會(huì)以全新形象出現(xiàn)，更推出兩年8％回報(bào)的由速8經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓，一時(shí)銷(xiāo)售狀況火爆；但熱潮過(guò)后，跌入銷(xiāo)售

5、低谷，近半年來(lái)公寓銷(xiāo)售狀況一般；2）引入速8酒店作為公寓的經(jīng)營(yíng)管理人，推進(jìn)了公寓的銷(xiāo)售進(jìn)度；引入頤高作為裙樓商業(yè)的主力商家，帶動(dòng)裙樓的招商，對(duì)銷(xiāo)售有直接拉動(dòng)作用，在最短的時(shí)間內(nèi)引進(jìn)品牌主力商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理輸出，是項(xiàng)目推進(jìn)的一個(gè)有效捷徑，值得我項(xiàng)目在推售過(guò)程中加以借鑒。20潤(rùn)豐·新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)瑞豐商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤(rùn)豐商業(yè)步行街與為民路交界處占地面積約34000㎡建筑面積約1.5萬(wàn)㎡（具體數(shù)據(jù)沒(méi)定）建筑類(lèi)型3層商鋪，4-9層單身公寓商鋪數(shù)量―――經(jīng)營(yíng)年限商場(chǎng)：40年公寓：50年年遞增率―――發(fā)展商桐鄉(xiāng)市瑞豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

6、有限公司投資商―――物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤(rùn)豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位集大型商業(yè)、特色商業(yè)和部分的零散商業(yè)，成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商鋪口號(hào)定做專(zhuān)屬你的夢(mèng)想空間產(chǎn)品訴求長(zhǎng)三角核心位置，交通四通八達(dá)；位于繁盛商業(yè)黃金區(qū)域，配套完善；提供星級(jí)酒店服務(wù)，商務(wù)休閑一體。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)1F業(yè)態(tài)沒(méi)有特別限制，屬于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。2F3F4-9F精致小戶(hù)型私人公寓輻射范圍面向桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)的小額投資者經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣(mài)產(chǎn)權(quán)租金（元/㎡/月）未定售價(jià)（元/㎡）商鋪14000元/㎡，公寓南向3

7、600元/㎡，北向2800元/平米，裝修費(fèi)用400元/平米。銷(xiāo)售率/租賃率1F已經(jīng)全部售完，目前臨步行街有一間30多平米的在轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑r(jià)格14000元/㎡。2F、3F整體出售，目前有大約1500平米已經(jīng)正在裝修做咖啡廳。還有近3000平米已經(jīng)預(yù)訂，但還沒(méi)有交定金，可以整體對(duì)外出售，價(jià)格給3000元/平米左右。綜合分析1）位于潤(rùn)豐商業(yè)步行街核心地段，三層群樓商場(chǎng)，與步行街人流、商業(yè)配套共享，使該項(xiàng)目首層商鋪銷(xiāo)售價(jià)格可觀；2）住宅產(chǎn)品以單身公寓為主，雖說(shuō)與尚城產(chǎn)品同質(zhì)，但因?yàn)樯谐且M(jìn)了“速8”酒店進(jìn)行品牌輸出管理，同樣標(biāo)榜提供星級(jí)酒店式服務(wù)的瑞豐商務(wù)大廈頓顯失色；

8、3）三層裙樓由于缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商，現(xiàn)在除一家咖啡廳在營(yíng)業(yè)