房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評估？

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1、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評估？　　房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)如何評估　　隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設(shè)施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時(shí)期內(nèi)必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應(yīng)的法律、法規(guī)。新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》提出拆遷貨幣化補(bǔ)償，對我國城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)?拆遷人如何對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題?！　∫?、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題　　1、估價(jià)方法存在

2、的問題　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來測算房地產(chǎn)市場價(jià)是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性?！　?

3、、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問題　　房屋基準(zhǔn)價(jià)的測算，首先是由政府來認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來測算，再由政府會同有關(guān)部門來確認(rèn)其測算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場行為，不能準(zhǔn)確反映市場房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。　　3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問題　　(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這

4、一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來測算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為?！　?、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問題　　由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終

5、結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實(shí)?！　?、在安置房價(jià)格的確定上存在的問題　　眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問題、其次，安置房價(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期)，不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導(dǎo)致在安置房價(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。　　6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問題　　首先房屋拆遷評估當(dāng)然以市場價(jià)來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內(nèi)的

6、居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業(yè)居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區(qū)居民來接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的?！　《?、造成上述問題的主要原因　　1、政企不分　　首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門來認(rèn)定，而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競爭市場來獲取;估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來界定。從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場價(jià)，實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其次，表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)

7、的確認(rèn)上，有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補(bǔ)償價(jià)，降低成本費(fèi)用，至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)?！　?、市場體系尚未完全健全，還處在一個(gè)發(fā)展階段　　這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒完全建立?！　?、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴(yán)重　　被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià)，他們也不

8、可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(