管理學其它畢業(yè)論文 物業(yè)與小區(qū)關(guān)系淺析

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1、湖南師范大學本科畢業(yè)論文考籍號：XXXXXXXXX姓名：XXX專業(yè)：管理學其它論文題目：物業(yè)與小區(qū)關(guān)系淺析指導老師：XXX二〇一一年十二月十日　　【摘要】國家提出全面建設(shè)和諧社會，社區(qū)作為社會的“細胞組織物”在其中起著非常重要的作用，社區(qū)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的關(guān)系就顯的尤為重要，本文試對雙方關(guān)系實踐中出現(xiàn)的問題進行一些探討?！　　娟P(guān)鍵詞】物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)業(yè)主　　　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間存在著三種關(guān)系類型。第一種，前期物業(yè)管理中，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的協(xié)議關(guān)系。第二種，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的合同關(guān)系，是業(yè)主委員會成立以后，業(yè)

2、主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。第三種，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的服務(wù)關(guān)系，一種關(guān)于合同履行和服務(wù)質(zhì)量的民事關(guān)系?！　呐c開發(fā)商簽訂購房合同開始，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)進行較量便隨之開始，頻繁更換物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)象時有發(fā)生。本文從雙方矛盾入手，論述物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系的改善機制?！　　　∫弧﹄p方關(guān)系可能產(chǎn)生的問題及其出現(xiàn)的原因進行分析　　　　1、“先天不足”帶來的矛盾　　業(yè)主在購房入住后，往往會因為配套設(shè)施、綠化、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費等問題與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生矛盾。本文認為產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因是在前期物業(yè)管理中，存在著三個“先

3、天不足”。其一，虛假的承諾。開發(fā)建設(shè)單位為了達成銷售，做出夸大甚至不切實際的承諾，如綠化率、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等等，給后續(xù)物業(yè)管理帶來了被動局面，如果處理不當，或業(yè)主表現(xiàn)激進，就會導致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。其二，前期物業(yè)管理的“先天不足”。前期物業(yè)管理協(xié)議是由房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達成的，開發(fā)商就有可能僅從自身的角度出發(fā)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者干脆是開發(fā)商的下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得合同，開發(fā)商為了銷售宣傳和成本的考慮，就很可能產(chǎn)生低收費、低服務(wù)質(zhì)量的前期物業(yè)服務(wù)合同。其三，建設(shè)遺留問題。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

4、過程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中，由于這部分維修費很高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本無力解決。建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責任不清?！　?、物業(yè)管理收費難的問題　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾的主要表現(xiàn)方式就是“收費難”。物業(yè)服務(wù)收費難無時無刻不在困擾著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，表現(xiàn)有兩個方面：收費難度大，收費成本高。分析其原因，主要有二點。一是物業(yè)管理的整體性和業(yè)主交費的分散性矛盾。公共設(shè)施和公用設(shè)備的管理和維護費用有賴于全體業(yè)主，同時又服務(wù)于全體業(yè)主，但業(yè)主卻存在個體性和分散性。個體性帶來了業(yè)主對公共設(shè)

5、施享用的不均等，分散性帶來的就是收費難。拒繳物業(yè)管理服務(wù)費的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。二是對違約拒繳物業(yè)管理服務(wù)費缺乏有效的制約措施，形成了收費成本高的現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有強制收費的權(quán)利，更勿用提停水停電等違反行為，業(yè)主委員會同樣也只有勸導的義務(wù)，對于拖欠物業(yè)費的頑固業(yè)主，只有訴之于法。由于個體所拖欠的物業(yè)費標的較小，導致物業(yè)收費訴之于法的效率低，成本高?！　?、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，在有些地區(qū)，服務(wù)標準沒有一個明確的定義，也就無法在合同中很好的界定服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主也就對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有不同的理解，這

6、樣服務(wù)質(zhì)量就很可能滿足不了所有業(yè)主的需求。如果業(yè)主感覺服務(wù)質(zhì)量和水平并不像自己理解的或物業(yè)服務(wù)企業(yè)所保證的，必然造成一些業(yè)主的抵觸情緒，從而使雙方之間的信任度降低，在物業(yè)服務(wù)的配合上就會出現(xiàn)罅隙，進而有可能導致物業(yè)管理費收交率低。而在面對業(yè)主的拖欠費用時，企業(yè)做的最多的就是降低服務(wù)質(zhì)量，以最低限度的控制成本，這使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系更加惡劣?！　?、物業(yè)管理主體的不確定　　目前，我國物業(yè)管理尚不是很成熟，影響物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主關(guān)系的另外一個關(guān)鍵角色就是居委會。業(yè)主面臨的是物業(yè)企業(yè)與居委會的雙重管理壓力，沒有明確規(guī)定，物業(yè)企業(yè)

7、會和居委會一起管理小區(qū)，致使業(yè)主很是迷惑。在社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系中，社區(qū)居民委員會缺位現(xiàn)象較為嚴重，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)積極性發(fā)揮不夠?！　　　《?、對雙方關(guān)系存在的問題可以從以下幾方面探討的解決思路　　　　1、物業(yè)管理早期介入的制度化、前期物業(yè)管理的透明化　　對于物業(yè)管理中“先天不足”的問題，本文認為可以主要從物業(yè)早期介入的制度化，前期物業(yè)管理透明化兩方面進行著手。一直以來被提倡的物業(yè)早期介入可以很好的解決開發(fā)遺留問題、虛假的承諾等問題。物業(yè)管理早期介入是一種物業(yè)服務(wù)企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)

8、實施平等或交叉管理的方法。項目可行性研究階段與規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入提出專業(yè)意見與建議，建設(shè)施工階段介入，扮演監(jiān)理角色。前期物業(yè)管理，是介于房屋自售出之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在這個階段存在著較多的程序不透明