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《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、決策資源出品Wjy房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)1、總則（1）為了加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定”與我國具體會計準則等有關(guān)規(guī)定，以及集團《財務(wù)管理規(guī)則》和《會計管理規(guī)則》的要求，制定本指導(dǎo)。（2）集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管
2、理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。（3）各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監(jiān)督。2、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：卓越?jīng)Q策·共享資源中國房商網(wǎng)www.winfang.com萬家園審計部第30頁決策資源出品第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，
3、確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映
4、各成本核算對象的成本情況。卓越?jīng)Q策·共享資源中國房商網(wǎng)www.winfang.com萬家園審計部第30頁決策資源出品3、成本核算對象的確定（1）成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。（2）各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。①單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。②在同一開發(fā)地點
5、、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。③對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。Ⅰ成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。Ⅱ同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。卓越?jīng)Q策·共享資源中國房商網(wǎng)www.winfang.com萬家園審計部第30頁決策資源出品Ⅲ同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)
6、的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。④根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。（3）成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。4、成本費用項目及核算內(nèi)容（1）開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項：土地征用及
7、拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費卓越?jīng)Q策·共享資源中國房商網(wǎng)www.winfang.com萬家園審計部第30頁決策資源出品建筑安裝工程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費（2）各成本項目的開支范圍如下：①土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：Ⅰ 土地征用費支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。Ⅱ拆遷補償費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)
8、作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。卓越?jīng)Q策·共享資源中國房商網(wǎng)www.winfang.com萬家園審計部第30頁決策資源出品Ⅲ市政配套費指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪
