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《萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)1、總則（1）為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)《股份有限公司會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》及其附件三“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)《財(cái)務(wù)管理規(guī)則》和《會(huì)計(jì)管理規(guī)則》的要求，制定本指導(dǎo)。（2）集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開(kāi)支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，以便尋
2、求降低成本的途徑。（3）各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺(jué)接受集團(tuán)的監(jiān)督。2、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之
3、間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷(xiāo)售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。3、成本核算對(duì)象的確定（1）成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本
4、的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。（2）各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。①單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。②在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。③對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。Ⅰ
5、成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。Ⅱ同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。Ⅲ同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。④根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。（3）成本核算
6、對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。4、成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（2）各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：Ⅰ 土地征用費(fèi)支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入
7、分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。Ⅱ拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。Ⅲ市政配套費(fèi)指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。Ⅳ其他如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。②前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：Ⅰ項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按
8、規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。Ⅱ規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)
