北京_首城匯景灣_市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

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1、平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可研報(bào)告北京中原住宅部技術(shù)中心Beijing.07.20111234政策分析區(qū)域分析客戶分析方案架構(gòu)市場(chǎng)分析政策分析Part1政策背景：2010年政府為調(diào)控房價(jià)出行了一系列的樓市調(diào)控措施，但都效果不佳。1月26日，農(nóng)歷的小年。樓市新政“國八條”瞬間而至，定性了2011年樓市政策基調(diào)依然是調(diào)控。“新國八條”細(xì)則鞏固并加強(qiáng)了2010年的高壓態(tài)勢(shì)。2011年2月16日，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，出臺(tái)了“京十五條”，有保有壓，配合“新國八條”，引導(dǎo)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展政策分析國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持

2、召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。2010年政府出臺(tái)一系列樓市政策組合拳，打壓高房價(jià)，引導(dǎo)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展為配合“新國八條”北京具體出臺(tái)了“京十五條”，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展具體內(nèi)容：1、進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家和本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平2、建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實(shí)際的保障性住房體系和商品住房體系3、大力發(fā)展公共租賃住房4、嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策5、實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率6、加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查7、各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公

3、積金管理中心對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，要切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策8、增加住房用地有效供應(yīng)9、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查10、繼續(xù)鞏固限購政策成果11、加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審核，確保限購政策落實(shí)到位12、各區(qū)縣政府要按照本通知要求，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，確保完成住房保障目標(biāo)責(zé)任書規(guī)定的各項(xiàng)任務(wù)。13、發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計(jì)、人力社保、監(jiān)察等部門要密切配合，健全機(jī)制，確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位14、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)各區(qū)縣政府、市有關(guān)

4、部門住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的監(jiān)督、檢查和考核15、新聞媒體要強(qiáng)化輿論宣傳和正面引導(dǎo)政策分析政策分析：“京十五條”進(jìn)一步對(duì)北京市收緊需求控制1、“京十五條”購房資格被嚴(yán)格限定到本地戶籍擁有1套及以內(nèi)住房的家庭及外地戶籍能提供5年連續(xù)社?；蚣{稅證明的無房家庭。2、加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審核，對(duì)提供虛假證明的將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，國家行政、司法干預(yù)力度史無前例。合理引導(dǎo)住房需求(十)繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住

5、證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。(十一)加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審核，確保限購政策落實(shí)到位。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門要進(jìn)一步完善信息共享和購房人資格核查機(jī)制。對(duì)提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)

6、的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。對(duì)未嚴(yán)格核實(shí)購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。力度超強(qiáng)北京全面限購，程度史無前例。本地兩套以上限購及嚴(yán)格的異地限購將對(duì)投資客戶、投機(jī)客戶、資源占有型客戶、終極改善型客戶、度假型客戶等購房群體擠出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。政策分析：“京十五條”進(jìn)一步對(duì)北京市收緊稅收政策進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管(四)嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策。財(cái)政部門會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。(五)

7、實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項(xiàng)目銷售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對(duì)定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。(六)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查。對(duì)已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)但不申請(qǐng)清算、定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。1、開發(fā)商層面：升高房價(jià)同時(shí)應(yīng)繳納的實(shí)際土地增值稅激增。發(fā)展商的利潤率不由房價(jià)所決定。為避免投資風(fēng)險(xiǎn)，將限制開發(fā)商合理定價(jià)和產(chǎn)品類型。2、購房

8、者層面：嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，避免陰陽合同的出現(xiàn)。力度強(qiáng)進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管對(duì)開發(fā)商制定房價(jià)和炒房行為將進(jìn)行有力的壓控，對(duì)整體二手房市場(chǎng)的成交帶來較大