西安大明宮城北項(xiàng)目整體定位研究報(bào)告

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1、大明宮城北項(xiàng)目整體定位研究報(bào)告謹(jǐn)呈：大明宮實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目前思考基于本體條件，研究本項(xiàng)目可挖掘的資源有哪些？1基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，研究本項(xiàng)目的突破之道？3基于市場(chǎng)發(fā)展，研究本項(xiàng)目可能的發(fā)展方向？2基于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，研究本項(xiàng)目的核心策略？4報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展屬性界定項(xiàng)目開發(fā)背景分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析Part.1Part.2Part.3成功案例借鑒Part.4項(xiàng)目打造方向建議Part.5[項(xiàng)目發(fā)展屬性界定]——項(xiàng)目背景解析項(xiàng)目隸屬于未央?yún)^(qū)，位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與老城區(qū)交界處，隸屬于城市成熟發(fā)展區(qū)域區(qū)位項(xiàng)目地塊位于鳳城一路與北

2、二環(huán)之間，緊鄰鳳城一路，與北二環(huán)約300米距離，東側(cè)距太華路約200米距離；地塊距離城市主干道未央路2站距離；地塊距離城市核心區(qū)鐘樓直線距離約5.6公里，車行距離約30分鐘；項(xiàng)目距離大明宮遺址公園約0.8公里，步行距離約30分鐘；關(guān)鍵詞：城市中心區(qū)/成熟生活氛圍北客站城市核心區(qū)經(jīng)開核心區(qū)新市政府未央路二環(huán)三環(huán)距離北客站約5.5公里距離新市政府約3.5公里距離鐘樓核心區(qū)約5.6公里距離大明宮遺址公園0.8公里緊鄰鳳城一路，距北二環(huán)百米距離；有多趟公交車直達(dá)，后期規(guī)劃地鐵利好交通關(guān)鍵詞：交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)/公共交通便捷/后期規(guī)劃

3、地鐵項(xiàng)目北側(cè)緊鄰鳳城一路，為雙向兩車道，車流量適中，并有7趟公交車經(jīng)過；西側(cè)同時(shí)緊鄰已經(jīng)修通的規(guī)劃路，規(guī)劃路連接鳳城一路與北二環(huán)；項(xiàng)目距西安城市主干道北二環(huán)約300米距離，可通過規(guī)劃路直接到達(dá)北二環(huán)；距離另一條南北向的城市主干道太華路約200米距離；項(xiàng)目地周邊有超過20趟公交線路，可以通往城市的各個(gè)方向；項(xiàng)目近鄰兩條地鐵線路，2#線與4#線；2#線明年建成通車，距離項(xiàng)目2公里，對(duì)項(xiàng)目具備一定的利好，但利好有限；地鐵4#線西安預(yù)計(jì)2017年開工，近鄰項(xiàng)目，具備較大的未來規(guī)劃利好。鳳　　　　　城　　　　二　　　　　路鳳　　

4、　　　城　　　　一　　　　　路未央路規(guī)劃路地鐵大明宮西站距離約2公里左右地鐵4#線地鐵2#線太華路北二環(huán)地鐵大晗宮站地鐵2#線地鐵4#線距大明宮遺址公園0.8公里，周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等豐富教育資源；距大明宮家具城步行尺度資源關(guān)鍵詞：教育資源豐富/生活配套齊全教育資源：新荷幼兒園、大明宮小學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)附屬學(xué)校（小學(xué)、初中等）、西鐵附屬小學(xué)、中學(xué)等醫(yī)療資源：唐城醫(yī)院購(gòu)物資源：西鐵大明宮小區(qū)菜市場(chǎng)、人人樂超市、大明宮家居城、國(guó)美電器、大明宮明珠家具城等生態(tài)資源：大明宮遺址公園商務(wù)資源：利君V時(shí)代、賽高街區(qū)等學(xué)校商業(yè)

5、商務(wù)辦公大型商業(yè)醫(yī)院大明宮遺址公園未央路鳳城一路太華路北二環(huán)玄武路利君V時(shí)代太元路北側(cè)臨西鐵小區(qū)，南側(cè)為大明宮街道辦事處，西側(cè)緊鄰金源小區(qū)，東側(cè)緊鄰高端住宅錦園君逸小區(qū)，生活氛圍濃厚四至關(guān)鍵詞：生活氛圍濃厚/高端居住區(qū)地塊鳳城一路地塊方正，內(nèi)部無(wú)明顯高差；總建筑面積4.5萬(wàn)平米，容積率為4.52指標(biāo)規(guī)劃總用地0.99Ha地上總建筑面積4.5萬(wàn)平米住宅總占地面積2.25畝容積率4.52綠地率30%總戶數(shù)528戶關(guān)鍵詞：小規(guī)模、中高容積率、住宅為主地段優(yōu)勢(shì)顯著，周邊交通發(fā)達(dá)，生活配套齊全，教育資源豐富等顯著優(yōu)勢(shì)；規(guī)模較小，

6、展示面較小等劣勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)展示劣勢(shì)：項(xiàng)目所臨道路較窄，無(wú)強(qiáng)展示條件；規(guī)模劣勢(shì)：地塊面積較小，對(duì)規(guī)劃有一定限制區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城市中心區(qū)域，地段價(jià)值稀缺配套資源優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊具有多所幼兒園、小學(xué)、初中等教育資源；生活配套：周邊有菜市場(chǎng)、大型生活超市等生活配套設(shè)施；交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距離公交車站步行尺度，后期地鐵規(guī)劃利好；城市成熟發(fā)展區(qū)域中小規(guī)模中高容積率住宅項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目區(qū)位城市中心區(qū)成熟生活氛圍項(xiàng)目隸屬于未央?yún)^(qū)，位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與老城區(qū)交界處，隸屬于城市成熟發(fā)展區(qū)域；交通配套交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)公共交通便捷后期規(guī)劃

7、地鐵緊鄰鳳城一路，距北二環(huán)百米距離；有多趟公交車直達(dá)，后期規(guī)劃地鐵利好資源教育資源豐富生活配套齊全周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等豐富教育資源，生活配套社區(qū)齊全；距大明宮遺址公園0.8公里；距大明宮家具城步行尺度四至生活氛圍濃厚高端居住區(qū)北側(cè)臨西鐵小區(qū)，南側(cè)為大明宮街道辦事處，西側(cè)緊鄰金源小區(qū)，東側(cè)緊鄰高端住宅錦園君逸小區(qū)，生活氛圍濃厚經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中高容積率小規(guī)模地塊方正，內(nèi)部無(wú)明顯高差；總建筑面積4.5萬(wàn)平米，容積率為4.52城市成熟發(fā)展區(qū)域中小規(guī)模中高容積率住宅項(xiàng)目[項(xiàng)目發(fā)展屬性界定]——項(xiàng)目背景解析——項(xiàng)目目標(biāo)解讀以速度為第

8、一目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)適度溢價(jià)項(xiàng)目目標(biāo)快速銷售項(xiàng)目總體量4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2011年6月開盤，實(shí)現(xiàn)年底清盤適度溢價(jià)適度超越市場(chǎng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)7600元/平方米第一目標(biāo)第二目標(biāo)銷售周期為半年，月均消化速度需達(dá)到7500平米，名列城北銷售項(xiàng)目前X？目標(biāo)解析城北2010年后半年銷售top10項(xiàng)目城北二環(huán)沿線均價(jià)目前約為7500元/平米與本項(xiàng)目緊