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1、陜西嘉園崇皇項目整體定位報告溝通會謹呈：陜西嘉園置業(yè)有限公司1項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目市場調研2011/12/192011/12/262012/1/15區(qū)域發(fā)展背景研究房地產市場調研客戶訪談專業(yè)人士訪談相關數據收集項目條件與地塊解析城市宏觀背景研究項目所在區(qū)域價值研究城市房地產市場研究項目所在區(qū)域競爭研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位策略項目物業(yè)發(fā)展建議項目整體規(guī)劃建議項目產品建議項目配套建議方案經濟評價2012/2/24項目工作階段性安排2項目本體解析1對本項目自身的審視——本體。3區(qū)位項目位于西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣，距離高陵縣城約
2、8公里，距離西安主城區(qū)約16公里，屬于西安市遠郊涇河工業(yè)園西安國際港務區(qū)西安主城區(qū)西安咸陽國際機場涇渭工業(yè)園高陵縣城距西安市主城區(qū)16km距咸陽機場24km距高陵縣城8km項目位于西安主城區(qū)以北，高陵縣城西南的西安涇渭工業(yè)園，隸屬于高陵縣；與城市發(fā)展的核心區(qū)有一定的距離，距離西安主城區(qū)約16km，距離鐘樓約27公里，距離高陵縣城約8km，屬于西安市遠郊的陌生區(qū)域；項目位于涇渭工業(yè)園內，屬于未來重點發(fā)展的區(qū)域；距離西安咸陽國際機場24公里。距鐘樓27km4交通目前項目通達性不強，隨著周邊路網的建設和完善，未來交通狀況將得到極大改善目前只有
3、西安至高陵主干道——西高公路可以抵達項目，通達性不強；項目西側的渭陽路預計2012年3月建成通車，建成后將顯著改善通達性；周邊路網正處在規(guī)劃建設中，未來工業(yè)園區(qū)路網形成后將從根本上改善項目周邊交通狀況，項目目前與西安的聯系主要通過西銅一級公路、西禹高速和涇渭路，未來桑軍大道和鹿苑大道均可以到達西安；地鐵2號線過渭河向北延伸至涇渭工業(yè)園已納入規(guī)劃。高陵縣城西銅一級公路西禹高速西高公路（六號路）涇渭路至西安渭陽路至行政中心地鐵二號線桑軍大道5兵器工業(yè)園中交西筑中鋼集團西部超導54陜汽集團崇皇鄉(xiāng)13陜西汽車零配件基地福建商會26項目所在區(qū)域為
4、工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內無強勢自然資源，目前配套嚴重缺乏，屬于城市新興的發(fā)展區(qū)域，未來將有大量產業(yè)人口進駐區(qū)域特征和屬性項目所在區(qū)域規(guī)劃為以兵器裝備、汽車制造、工程機械、新材料為主導的工業(yè)園區(qū)；區(qū)域內商業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道商業(yè)和城中村商業(yè)為主，無規(guī)模型商業(yè)；區(qū)域內有一些教育配套和少量的醫(yī)療配套。高陵三中崇皇鄉(xiāng)街道132楊官寨村5涇渭學校4經發(fā)中學6陜汽醫(yī)院西部鈦業(yè)經發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園6項目占地570畝，容積率不超過4.0，地塊較方正，內部平整無高差；地塊西側和北側鄰路，東南兩側均為農田西側渭陽路（修建中）北側西高公路（六號路）東側農田項目的基本經濟指標如下：
5、總占地面積：570畝（約380000平米）規(guī)劃容積率：4.0以下總建筑面積：未定地塊東西長約370-576米，南北長約551-679米，地塊較方正，內部無高差；西側鄰西高公路，北側鄰規(guī)劃路渭陽路，東南兩側均為農田；西周均不會對項目日照產生影響。指標與現狀項目地塊優(yōu)勢（S）劣勢（W）項目規(guī)模大，有可為空間進行相關配套規(guī)劃；位于產業(yè)園區(qū)，未來有大量產業(yè)人口支撐；區(qū)域未來交通便利，項目通達性良好。1.容積率較高，難以實現純粹的低密度社區(qū)；2.周邊以工業(yè)企業(yè)為主，無自然資源，環(huán)境較差；3.區(qū)域陌生度較高，生活配套缺乏，居住氛圍不濃厚。城市遠郊/
6、無強勢自然資源/大規(guī)模/高容積率/住宅開發(fā)屬性界定借勢產業(yè)發(fā)展，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，挖掘自身價值，成功突破區(qū)域陌生度是項目成功的關鍵開發(fā)商目標和關注問題解析2對開發(fā)目標和問題的解讀——思考。9開發(fā)目標入市當年實現銷售額3億樹立品牌，實現整盤利潤最大化10目標1解讀區(qū)域市場的現狀：項目預計2012年第三季度入市，銷售時間為6個月，實現目標意味著必須實現年銷售總額6億元，銷售額高于區(qū)域年預計銷售額最高的項目天下榮郡（3.8億）市場上現有項目在半年內無法完成3億元銷售目標區(qū)域市場住宅物業(yè)年預計銷售額項目名稱規(guī)模產品形式年預計銷售額（億元）頤和盛世5
7、12畝小高、多層、洋房2.8天正銀河灣1000畝高層、小高、多層2.9天下榮郡500畝小高、躍層、洋房3.8維也納森林500畝別墅、LOFT3.7群賢北府86畝高層1.3麗灣島107畝高層、多層1.3北城新天地220畝LOFT2.8在當前的市場條件下，現有項目在半年內很難達到3億的銷售額，成功啟動并實現快銷成為實現目標的關鍵首期成功啟動并突破現有市場平臺的速度成為3億銷售目標實現的關鍵點11目標2解讀樹立品牌和利潤最大化的關鍵是前期快速去化，保證持續(xù)開發(fā)，主要利潤在后期獲取項目前期實現速度的突破，形成市場熱點項目中期項目后期憑借前期建立
8、的市場影響力，在量價上全面跑贏市場隨著居住配套的完善，氛居住圍的形成，實現項目價值最大化實現整盤利潤最大化樹立品牌持續(xù)開發(fā)后期實現利潤最大化前期快速去化成功啟動成為價格過速度標桿＋＋＋＋12前期快速回現，入
