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1、開盤蓄水執(zhí)行方案??2010-10-0410:10:18
2、??分類：?個人癖好
3、字號?訂閱?????項目蓄客執(zhí)行細案（2010-9—2010-12）目錄：?第一部分：近期宏觀市場背景?第二部分：現(xiàn)階段本案基本情況與面臨的問題?第三部分：蓄客期營銷節(jié)點制定?第四部分：蓄客執(zhí)行細化方案及圖表展示?第一部分：近期宏觀市場背景?7月成都市區(qū)商品住宅成交35.1萬方,8月截止到22日共成交29.99萬方,8月整體成交量將會超過7月.由于新政的出臺各項目加大促銷力度，眾多樓盤或明或暗的進行降價銷售以不同形式回饋消費者，以保證預期銷量，在樓市不明朗下，大多開發(fā)商不得不打出優(yōu)惠大旗
4、吸引眼球，強調(diào)剛需制造賣點，以保證銷量。項目區(qū)域內(nèi)各樓盤優(yōu)惠幅也相對較大,主要以排號優(yōu)惠、開盤優(yōu)惠、主題優(yōu)惠等優(yōu)惠活動為主.下半年本案區(qū)域競爭激烈,離本案最近的項目“格陵楠”預計將在9月亮相，此項目占地約10畝，項目定位及戶型配比與本案形成直接競爭，晉陽路區(qū)域項目“博派”也是純小戶型項目，此項目于8月初已經(jīng)開始進行排號蓄客，預計會在11月開盤，中海錦城、中糧祥云、華宇楠苑等幾個知名開發(fā)公司的大體量項目也將于下半年10月左右開盤，由于此類項目體量較大相對產(chǎn)品類別較豐富，中小戶型占總量基本在10％左右，所以也會間接與本案形成競爭。?第二部分：現(xiàn)階段本案基本情況與面臨的問
5、題?本案接待中心于6月下旬正式對外接待，截止8月26日來電379組，來訪552組，之前只在一些網(wǎng)絡房產(chǎn)媒體和一些房產(chǎn)周刊免費刊登了一些關于項目的基本數(shù)據(jù)，通過此類途徑知曉本案的占20％，其余客戶均為自然來訪，主要是周邊原著居名為主，且多為多次置業(yè)者，經(jīng)濟承受能力一般，大多無固定職業(yè)，由于近期以出臺停止三套房的貸款的金融政策，次類多次置業(yè)者將面臨無法貸款購房。那么我們將面臨以下幾個問題：怎么挖掘首次置業(yè)者？在開盤前如何進行客戶意向的梳理和精準的銷控？那么通過快速有效的小眾營銷擴大項目推廣輻射半徑與按節(jié)奏制定步步為營層層設“卡”的整體系列化的客戶梳理工具將是關鍵，項目的
6、蓄客效果將對開盤銷售的好壞產(chǎn)生直接影響。?第三部分：蓄客期營銷節(jié)點制定?????營銷節(jié)點制定圖表1?注：此總營節(jié)點的執(zhí)行是建立在“拿預售證之前可以進行收取誠意金”的條件下，因為現(xiàn)在市區(qū)在售項目中有的樓盤未拿預售證收取誠意金或排號費，有的則是拿到預售證以后在正式爭取誠意金，需公司領導與房管局進行勾通，以便項目執(zhí)行拿預售證之前收取誠意金或排號費，對項目蓄客起到很關鍵的作用，如此節(jié)點不能執(zhí)行則啟動第2套營銷節(jié)點。?營銷節(jié)點制定圖表2?第四部分：蓄客執(zhí)行細化方案及圖表展示?一、甄別客戶誠意一關卡“免費會員優(yōu)惠卡”發(fā)放方案?優(yōu)惠卡發(fā)放的意義：n??積累誠意客戶的重要手段；n?
7、?必須集成非常的權益，保證銷售數(shù)量；n??吸引競爭對手的客戶；n??現(xiàn)場活動營造銷售氛圍；n??有效的篩選誠意客戶的第一步二、發(fā)放時間、地點：1.?優(yōu)惠卡發(fā)放時間：2010年9月8日－2010年10月15日2.??優(yōu)惠卡發(fā)放地點：【雙楠偶寓接待中心】三、發(fā)卡方案：1、會員優(yōu)惠卡卡級、發(fā)行量▓?會員優(yōu)惠卡卡的卡級會員優(yōu)惠卡：持本卡成功認購雙楠偶寓住宅物業(yè)，均可享受總房款1％的優(yōu)惠。▓?會員優(yōu)惠卡發(fā)行數(shù)量根據(jù)現(xiàn)來來訪量為300組，按照1：2的比例制作600張，9-10月能完成300張的辦理即達到效果。2、操作方式2010年8月1日正式對外免費辦理會員優(yōu)惠卡，只需客戶帶上
8、本人身份證，填寫一份辦卡申請即可獲得一張雙楠偶寓會員優(yōu)惠卡，本公司留存客戶身份證復印件及辦卡申請表。?3、辦卡知須1）本卡為實名制，僅限持卡人本人及直系親屬（直系親屬僅指父母、子女、配偶）使用，不得更名和轉(zhuǎn)讓（直系親屬使用時需提供相關證明）。2）持本卡成功認購雙楠偶寓住宅物業(yè)，均可享受總房款2％的優(yōu)惠，該優(yōu)惠僅在購房款中作相應低扣。）本卡序號不作為最終選房順序號。4）一張卡只能作為本項目一套房源的優(yōu)惠憑證，且對同一套房源不能同時使用多張卡進行疊加。5）本卡是享受購房優(yōu)惠的依據(jù)，敬請持卡客戶妥善保管，如有遺失，請攜有效證件到雙楠偶寓接待中心掛失補辦，若有任何疑問，請致
9、電028-8744086，本卡的最終解釋權歸四川博氏投資置業(yè)有限公司所有。??4、推廣媒體組合?行銷、短信、大成房產(chǎn)網(wǎng)?5、物料文本展示1）雙楠偶寓會員優(yōu)惠卡申領單貴賓姓名：???????????????????性別：????????????????年齡：????????????????證件類別：??????????????證件號：□□□□□□□□□□□□□□□□□聯(lián)絡地址：???????????????????????????????????????????????????????????????????家庭電話：???????????????????????
