房價影響因素探究

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1、房價影響因素探究——以2009年中國內陸地區(qū)31個省市為例北京林業(yè)大學孫麗君、陳偉、李智目錄一、背景3二、文獻綜述32.1房地產(chǎn)價格影響因素的整體分析32.1.1.從理論上定性分析房地產(chǎn)價格波動32.1.2.以案例來分析影響房地產(chǎn)價格的影響因素42.1.3.利用計量經(jīng)濟學方法研究42.2國內宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)價格影響等研究62.3土地價格對于房地產(chǎn)價格的影響研究82.4居民購買力對房地產(chǎn)價格影響的研究9三、模型設定113.1變量選擇113.2變量含義與作用133.2數(shù)據(jù)選擇133.3數(shù)模型設定13四、數(shù)據(jù)144.1整理后數(shù)據(jù)14五、模型估計16六、模型修訂176.

2、1多重共線檢驗與修正1732/336.1.1多重共線檢驗176.1.2多重共線修正186.2異方差檢驗28White檢驗結果286.3自相關檢驗29七、結論30八、研究不足31九、參考文獻33摘要：近年來高房價問題日漸成為社會一大熱點。本文通過利用《中國統(tǒng)計年鑒》2010年最新數(shù)據(jù)，從地區(qū)增長總值、人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口以及建筑用地價格等宏觀截面數(shù)據(jù)角度，進行模型假設，并利用eviews3.0（正版）軟件建立了計量模型，對我國09年房價的情況進行實證分析，得出各地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)以及房地產(chǎn)投資等因素對房價具有較為顯著地影響。同時利用統(tǒng)計軟

3、件對模型進行了自相關、多重共線等檢驗。最后對模型不足進行了分析。關鍵詞：房價影響因素回歸模型32/33一、背景隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，住房消費已經(jīng)成為新的消費熱點。但是近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，房價的過快增長,不僅極大地影響到城市居民的生活質量，也成為整個國民經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素,房價問題已經(jīng)成為一個引起社會廣泛關注的重要經(jīng)濟問題和社會問題。加強房地產(chǎn)價格變動問題的研究和管理已成為當前非常突出的問題。本文是在中國特有的房地產(chǎn)市場的基礎上，以計量經(jīng)濟學理論為指導，探討房地產(chǎn)價格的影響因素的構成。在分析房地產(chǎn)價格變動的影響因素時,主要分析了宏觀經(jīng)

4、濟因素、城鎮(zhèn)人口因素、居民購買力因素等。二、文獻綜述2.1房地產(chǎn)價格影響因素的整體分析國內外學者分別通過理論、案例和計量經(jīng)濟學方法進行了研究并得出了自己的結論。2.1.1.從理論上定性分析房地產(chǎn)價格波動32/33房地產(chǎn)的價格組成有土地費用，建安成本和相關稅費，影響房地產(chǎn)價格的因素主要包括四個方面，分別是市場供需因素，經(jīng)濟因素，行政因素和心理因素。由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價，建筑人工費，利息率，居民收入和房地產(chǎn)投資都是影響

5、房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。土地制度對土地價格的影響也許是最大的，住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的。[1]2.1.2.以案例來分析影響房地產(chǎn)價格的影響因素以寧波地區(qū)為例，政策因素成為各個時期影響寧波房地產(chǎn)價格波動的主導因素；社會因素則是影響寧波房地產(chǎn)價格波動的重要誘因；而經(jīng)濟因素更多地是各個時期寧波房地產(chǎn)價格波動的表現(xiàn)因素和助推因素。[2]以合肥市為例，主要從兩大方面分析：需求方面和供給方面。需求方面包括：1、人口增長對住宅價格的影響2、城市化水平對住宅價格的影響3、消費者收入水平對住宅需求和價格的影響4、消費者的住房消費意識；供給方面的因素包括：

6、1、土地價格上升對住宅價格的影響2、建筑材料價格的上升對住宅價格的影響3、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。[3]2.1.3.利用計量經(jīng)濟學方法研究閆磊曾經(jīng)應用1997—2008年面板數(shù)據(jù)，從居民住宅用地交易價格指數(shù)、建材購進價格分類指數(shù)、竣工面積與實際銷售商品房屋面積之差、房地產(chǎn)開發(fā)商的非自籌資金、年末總人口數(shù)、人均可支配收入、金融機構個人住房貸款余額變動額和固定資產(chǎn)投資總額中去掉房地產(chǎn)投資的部分八個自變量來研究影響中國房地產(chǎn)價格的因素，被解釋變量則選擇的是商品房屋銷售價格指數(shù)。[4]徐迎軍和李東曾經(jīng)用馬爾科夫模型對商品房價格波動進行研究：已有的關于房地產(chǎn)價格的文獻大

7、部分是基于線性框架的。那么房地產(chǎn)價格是否表現(xiàn)出非線性的特點呢?32/33他們利用基于非線性的馬爾柯夫機制轉換模型對我國的房地產(chǎn)價格進行了研究。發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出非線性的特點，馬爾柯夫機制轉換模型的非線性估計很好地解釋了我國房地產(chǎn)價格的特點；不同的狀態(tài)具有不同的轉換概率。[5]龍瑩和張世銀利用2003~2008年我國各省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù),研究各地區(qū)房價波動的成因。從全國范圍來看,宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展、地價的上升、一般物價水平上漲是推動全國房價上漲的主要原因。分地區(qū)來看,東部地區(qū)房價的波動很大程度上受土地價格的影響;一般物價水平的上升是中西部地區(qū)房價上漲的重

8、要原因；同時，西部地區(qū)房