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1、房價過高影響因素及解決對策探究【摘要】自2005年以來，房價一直為眾人所關(guān)注。當前，房價經(jīng)過這幾年的瘋狂上漲，已經(jīng)到了一個令普通老百姓瞠目結(jié)舌的地步。近年來，政府頒布了一系列法令措施來抑制房價的快速增長，各地也出臺了限房令，以此來達到調(diào)控房價的目的。但依照目前房價態(tài)勢來看，效果不是非常理想。想要從根源上探索治理房價的方法，必須了解形成高房價的成因，深入分析造成高房價泡沫的各個因素?！娟P(guān)鍵詞】房價；成因；對策近年來，房價問題成為老百姓最關(guān)注、最頭疼的問題。全國房價持續(xù)上漲，住房的功能已由居住逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、
2、投機。要探索解決房地產(chǎn)癥結(jié)的方法，必須深入了解房價虛高的原因。一、影響房價的主、客體因素影響房價的因素很多，有主體因素，也有客體因素，從大的方面來看，影響房價主體因素有三個、客體因素有四個。（一）三大主體因素1.政府是代表人民利益的房價調(diào)控者7調(diào)控房價是政府職責，政府調(diào)控房價的手段眾多。土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)各項稅費政策、銀行貸款利息、信貸規(guī)模、二套房首付比例政策、注冊資本金比例要求等都是宏觀調(diào)控手段。2.房地產(chǎn)商是房價重要影響者房地產(chǎn)成本以外有著誘人暴利空間，房地產(chǎn)商竭力加以影響。房地產(chǎn)商影響房價也是利用市
3、場規(guī)律，通過減少房屋供應(yīng)，以達到提升價格的目的。影響房價手段主要有：一是多囤地；二是少建房，緩建房；三是多捂盤，緩供房；四是烘抬房價。3.需求方是房價基本走勢決定者作為需求方、房屋購買者，其量的大小是影響房價的最根本因素。在我國房地產(chǎn)發(fā)展實踐中，旺盛的需求是推動房價不斷上漲的主導力量，其中的炒房等投資性需求比例越來越高，對房價上漲起了推波助瀾的作用。（二）四大客體因素1.地價是房地產(chǎn)成本重要組成部分地價是房地產(chǎn)成本重要組成部分，地價是通過掛牌出讓由市場決定的，既不由政府意志決定，也不由房地產(chǎn)公司意志決定。
4、2.房地產(chǎn)的建造成本也是房價的重要組成部分7房地產(chǎn)的建造成本也是房價的重要組成部分。建造成本由市場化程度很高的建筑市場決定，建筑企業(yè)競爭很充分，房地產(chǎn)商已經(jīng)把房屋建造費用壓得較低，建筑成本一般不會成為房價上漲的原因（當然建材漲價的因素例外）。3.房地產(chǎn)稅費房地產(chǎn)企業(yè)所繳納各項稅費，是由政府相關(guān)法律法規(guī)確定的，征收辦法一經(jīng)確定，會相對穩(wěn)定，但也不是一成不變，根據(jù)宏觀管理的需要，政府可做適當調(diào)整。4.房地產(chǎn)不可移動性特點影響房價的重要客觀因素房地產(chǎn)不可移動性特點造成的房地產(chǎn)市場的局部（區(qū)域）容易形成供求失衡是
5、影響房價的重要客觀因素。房地產(chǎn)這種特點有多種表現(xiàn)形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，還存在大量外地需求；一些城市特定區(qū)域需求格外旺盛，房價格外高（如北京金融街等區(qū)域）；一些城市的某些區(qū)域土地供應(yīng)極為稀少，極易形成開發(fā)壟斷，導致房價過高等等。上述這些特點，對房地產(chǎn)商操控房價十分有利。總的來看，影響房價的主客體因素作用各有不同，客體因素決定著房屋的基本價值，主體因素則是影響房屋的價格。購房者主體需求狀況與房地產(chǎn)商主體供給狀況決定著房價的基本走勢，政府和房地產(chǎn)商兩大主體則分別起著制約和助推房價走勢的作用。二、房
6、價過高的主要成因（一）片面追求GDP的地方政績考核體系和地方土地財政體制7在對政府績效考核是以GDP增長為主，而其他指標是軟約束的不健全考核體系下，追求GDP成了政府的工作重心甚至是唯一追求的目標。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長點，在各地GDP中占據(jù)著很大的比重。為了更高的GDP，推動和房價的上漲是最有效的手段。房地產(chǎn)的發(fā)展和高漲的房價為地方政府不僅帶來巨大的GDP政績，還有各方面各環(huán)節(jié)的稅收收入，以及巨額的土地出讓費。這些收入是地方政府自分稅制改革以來窘迫財政收入的重要來源。（二）稅費轉(zhuǎn)嫁是
7、房價上漲的重要原因目前我國房地產(chǎn)稅收主要在開發(fā)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)上征收，而非稅費收入也大多在這兩個環(huán)節(jié)征收。根據(jù)稅收轉(zhuǎn)嫁理論，涉及經(jīng)濟交易的開發(fā)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)征稅，稅負容易發(fā)生轉(zhuǎn)嫁。稅負轉(zhuǎn)嫁方向根據(jù)買者的需求彈性而定。目前我國正處由小康向全面小康的發(fā)展期，百姓購買房屋屬于剛性需求，需求彈性較小，因此稅負就通過房價轉(zhuǎn)移到購房者的身上。三、房價調(diào)控的對策7房價是可以調(diào)控的，房價調(diào)控是政府的職責。調(diào)控房價措施很多，關(guān)鍵在于不僅要進行宏觀調(diào)控，還要進行中觀和微觀管理，不僅要進行定性的宏觀調(diào)控，還要進行定量的精細化管理
8、。房價調(diào)控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經(jīng)濟管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給，抑制不合理需求的調(diào)控目標落到實處，政府才能掌握房價調(diào)控主導權(quán)，切實解決政府調(diào)控房價目標被房地產(chǎn)公司的反向操作所消化的現(xiàn)象，才能有效削弱房地產(chǎn)商影響房價的能力。為做好房價調(diào)控，可從以下幾方面著手：（一）改善地方政府的政績考核體系并強化公共服務(wù)意識建議在考核地區(qū)GDP總量、增長速度、人均水平等經(jīng)濟發(fā)展指標的同時，將社會發(fā)
