住宅周邊配套對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

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1、住宅周邊配套對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析一、住宅周邊配套設(shè)施的定義與類型住宅配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是指小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、電視系統(tǒng)、綠化等設(shè)施?;A(chǔ)配套設(shè)施是開發(fā)商必備的功能設(shè)施,如果說房屋是商品的話,這些是商品必備的基本功能,滿足商品房購(gòu)買者的日常起居的基本需要,由于這些相關(guān)配套基本設(shè)施的建設(shè)掌握在壟斷企業(yè)的手中,因此對(duì)于房屋價(jià)格來說是硬性數(shù)據(jù),對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。而公共配套設(shè)施則不然,公共配套設(shè)施是指為居民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施等公共建筑。由于公共設(shè)施受到行政區(qū)域因素和社會(huì)資源分配因素的制約,因此,對(duì)于房?jī)r(jià)來說較為顯著。當(dāng)然

2、,小區(qū)的規(guī)模反過來亦同樣影響著行政區(qū)域劃分和社會(huì)資源的分配,決定或者說影響公共配套設(shè)施,只能是小區(qū)的規(guī)模(參照鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模),從城市的規(guī)劃來看,建筑面積100萬方以上、居住人口達(dá)到2萬人以上的小區(qū)可能會(huì)有公交、從幼兒園到九年義務(wù)教育學(xué)校,規(guī)模較大(500平方以上)菜市場(chǎng),吸引各大商業(yè)銀行、商場(chǎng),娛樂休閑業(yè)以及社區(qū)醫(yī)院甚至綜合性醫(yī)院進(jìn)駐,可這仍不是影響公共配套建設(shè)的決定因素,15年前我在麗江花園工作,麗江花園小區(qū)建筑面積150萬方,人口4.3萬人,面積人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過,但依舊沒有九年一貫制學(xué)校,因?yàn)?,區(qū)域行政組織架構(gòu)太低了。二、配套設(shè)施對(duì)于房?jī)r(jià)影響的分析(一)基礎(chǔ)設(shè)施1、基礎(chǔ)設(shè)施的分類

3、通過對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的定義,一般來說是指供電、供水、供氣、通訊、廣電、會(huì)所、綠化、停車等等,基本設(shè)施隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也隨之變化,很多建設(shè)不足10年的居住小區(qū)基本配套設(shè)施的落后在這些年已經(jīng)逐步凸顯,這也從側(cè)面反映了政府在規(guī)劃和開發(fā)商在市場(chǎng)遠(yuǎn)景的預(yù)見行上的局限,從業(yè)主物業(yè)保值增值和居住舒適性的角度上來看,這是不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。2、基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)用上,而根據(jù)配套建設(shè)費(fèi)的多少,決定開發(fā)商分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)的多少。由于地域政策標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和實(shí)施時(shí)間的穩(wěn)定性。因此對(duì)于房?jī)r(jià)的影響理論上來說,在同一區(qū)域影響幅度并不大。目前國(guó)內(nèi)很多城市政府直接向開發(fā)

4、商收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)或建設(shè)費(fèi),作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資的重要渠道。例如,天津市普通住宅項(xiàng)目建設(shè)單位除了負(fù)擔(dān)小區(qū)內(nèi)小配套的費(fèi)用,還需繳納區(qū)外附近的污水、雨水、燃?xì)?、自來水等管道安裝和道路、綠化工程等“大配套費(fèi)”。當(dāng)然,也有些城市將政府責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商,在這里不予展開,比方說重慶、廣州、昆明等城市規(guī)定商品房開發(fā)項(xiàng)目必須配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。6配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各地不一。上海市1995起年征收住宅建設(shè)配套費(fèi)每平方米建筑面積370元,包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施部分210元,公建設(shè)施部分120元。北京市2002年規(guī)定城市近郊區(qū)住宅項(xiàng)目按每建筑平方米160元、非住宅項(xiàng)目200元收取。青

5、島市2002年規(guī)定為255元。無獨(dú)有偶,我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)或建設(shè)費(fèi)實(shí)際上類似于美國(guó)很多城市70年代所開始的土地開發(fā)課征,即開發(fā)商在獲得開發(fā)許可時(shí)需承諾為城市基礎(chǔ)設(shè)施以及其他公共服務(wù)承擔(dān)部分成本,承擔(dān)的方式有實(shí)物地租形式和貨幣形式的開發(fā)費(fèi)。當(dāng)時(shí)許多城市由于人口增長(zhǎng)過快或其他原因,房地產(chǎn)稅收(目前,國(guó)內(nèi)只是在試點(diǎn),物業(yè)稅遲遲未出臺(tái),有多方面的因素,但本人認(rèn)為最主要的因素在于,國(guó)內(nèi)各地區(qū),各階層差距過大,比方說,所謂中產(chǎn)階級(jí)的比例嚴(yán)重失調(diào))收益遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)地方公共物品支出的缺口,因此不少城市向開發(fā)商課征開發(fā)費(fèi)。因此可以判斷基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收會(huì)導(dǎo)致新建商品房?jī)r(jià)格有一定影響,但影

6、響的幅度有多大,分析起來則稍有些復(fù)雜。(1)如果把基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)看成是對(duì)開發(fā)商征收的一種“稅”的話,可以很容易運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來分析其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響:如果新建商品房的需求有些彈性的話,基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)會(huì)在開發(fā)商和新房購(gòu)買者之間分?jǐn)偅謹(jǐn)偠嗌偃Q于需求曲線和供給曲線的彈性大小。其短期的效果是新建商品房?jī)r(jià)格會(huì)上漲,但上漲的幅度會(huì)小于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。如果新房購(gòu)買者可以在城市之間自由流動(dòng),那么,開發(fā)商面臨的是一條水平的需求曲線,新房?jī)r(jià)格不會(huì)上漲。但中國(guó)的城市居民流動(dòng)性遠(yuǎn)沒有達(dá)到在城市之間自由遷移的程度,因此,開發(fā)商面臨的是向右下方傾斜的需求曲線。(2)如果開發(fā)市場(chǎng)是近于充分競(jìng)爭(zhēng)

7、的話,開發(fā)商在中長(zhǎng)期必須獲得和沒有征收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)之前同樣的正常利潤(rùn),否則開發(fā)商就會(huì)退出市場(chǎng)。滿足這個(gè)均衡要求的條件是地價(jià)必須下降。由于城市土地的供給由城市政府壟斷,很難判斷土地出讓價(jià)格是否會(huì)下降。但基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的普遍實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量的增長(zhǎng)趨勢(shì)說明了配套費(fèi)對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)沒有太大影響。也就是說,基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)大部分轉(zhuǎn)嫁給了新房購(gòu)買者。(3)如果政府征收的配套費(fèi)確實(shí)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),那么,新建的基礎(chǔ)設(shè)施所帶來的社會(huì)好處會(huì)資本化到房?jī)r(jià)里。資本化的好處可能大于、等于或小于新房購(gòu)買者所承擔(dān)的配套費(fèi)

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