住宅周邊配套對房價的影響分析

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1、住宅周邊配套對房價的影響分析一、住宅周邊配套設施的定義與類型住宅配套設施包括基礎設施和公共設施?;A設施是指小區(qū)建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統、綠化等設施?;A配套設施是開發(fā)商必備的功能設施,如果說房屋是商品的話,這些是商品必備的基本功能,滿足商品房購買者的日常起居的基本需要,由于這些相關配套基本設施的建設掌握在壟斷企業(yè)的手中,因此對于房屋價格來說是硬性數據,對房價的影響有限。而公共配套設施則不然,公共配套設施是指為居民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施等公共建筑。由于公共設施受到

2、行政區(qū)域因素和社會資源分配因素的制約,因此,對于房價來說較為顯著。當然,小區(qū)的規(guī)模反過來亦同樣影響著行政區(qū)域劃分和社會資源的分配,決定或者說影響公共配套設施,只能是小區(qū)的規(guī)模(參照鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模),從城市的規(guī)劃來看,建筑面積100萬方以上、居住人口達到2萬人以上的小區(qū)可能會有公交、從幼兒園到九年義務教育學校,規(guī)模較大(500平方以上)菜市場,吸引各大商業(yè)銀行、商場,娛樂休閑業(yè)以及社區(qū)醫(yī)院甚至綜合性醫(yī)院進駐,可這仍不是影響公共配套建設的決定因素,15年前我在麗江花園工作,麗江花園小區(qū)建筑面積150萬方,人口4.3萬

3、人,面積人口遠遠超過,但依舊沒有九年一貫制學校,因為,區(qū)域行政組織架構太低了。二、配套設施對于房價影響的分析(一)基礎設施1、基礎設施的分類通過對基礎設施的定義,一般來說是指供電、供水、供氣、通訊、廣電、會所、綠化、停車等等,基本設施隨著社會和經濟的快速發(fā)展也隨之變化,很多建設不足10年的居住小區(qū)基本配套設施的落后在這些年已經逐步凸顯,這也從側面反映了政府在規(guī)劃和開發(fā)商在市場遠景的預見行上的局限,從業(yè)主物業(yè)保值增值和居住舒適性的角度上來看,這是不負責任的表現。2、基礎設施對房價的影響基礎設施對于房價的影響主

4、要體現在城市基礎建設配套費用上,而根據配套建設費的多少,決定開發(fā)商分攤到房價的多少。由于地域政策標準統一和實施時間的穩(wěn)定性。因此對于房價的影響理論上來說,在同一區(qū)域影響幅度并不大。目前國內很多城市政府直接向開發(fā)商收取基礎設施配套費或建設費,作為城市基礎設施建設融資的重要渠道。例如,天津市普通住宅項目建設單位除了負擔小區(qū)內小配套的費用,還需繳納區(qū)外附近的污水、雨水、燃氣、自來水等管道安裝和道路、綠化工程等“大配套費”。當然,也有些城市將政府責任轉嫁給開發(fā)商,在這里不予展開,比方說重慶、廣州、昆明等城市規(guī)定商品

5、房開發(fā)項目必須配建一定比例的經濟適用房或廉租房。6配套費收費標準各地不一。上海市1995起年征收住宅建設配套費每平方米建筑面積370元,包括市政公用基礎設施部分210元,公建設施部分120元。北京市2002年規(guī)定城市近郊區(qū)住宅項目按每建筑平方米160元、非住宅項目200元收取。青島市2002年規(guī)定為255元。無獨有偶,我國城市基礎設施配套費或建設費實際上類似于美國很多城市70年代所開始的土地開發(fā)課征,即開發(fā)商在獲得開發(fā)許可時需承諾為城市基礎設施以及其他公共服務承擔部分成本,承擔的方式有實物地租形式和貨幣形式

6、的開發(fā)費。當時許多城市由于人口增長過快或其他原因,房地產稅收(目前,國內只是在試點,物業(yè)稅遲遲未出臺,有多方面的因素,但本人認為最主要的因素在于,國內各地區(qū),各階層差距過大,比方說,所謂中產階級的比例嚴重失調)收益遠不足以彌補地方公共物品支出的缺口,因此不少城市向開發(fā)商課征開發(fā)費。因此可以判斷基礎設施配套費的征收會導致新建商品房價格有一定影響,但影響的幅度有多大,分析起來則稍有些復雜。(1)如果把基礎設施配套費看成是對開發(fā)商征收的一種“稅”的話,可以很容易運用微觀經濟學的理論來分析其對房地產價格的影響:如果

7、新建商品房的需求有些彈性的話,基礎設施配套費會在開發(fā)商和新房購買者之間分攤,分攤多少取決于需求曲線和供給曲線的彈性大小。其短期的效果是新建商品房價格會上漲,但上漲的幅度會小于基礎設施配套費。如果新房購買者可以在城市之間自由流動,那么,開發(fā)商面臨的是一條水平的需求曲線,新房價格不會上漲。但中國的城市居民流動性遠沒有達到在城市之間自由遷移的程度,因此,開發(fā)商面臨的是向右下方傾斜的需求曲線。(2)如果開發(fā)市場是近于充分競爭的話,開發(fā)商在中長期必須獲得和沒有征收基礎設施配套費之前同樣的正常利潤,否則開發(fā)商就會退出市

8、場。滿足這個均衡要求的條件是地價必須下降。由于城市土地的供給由城市政府壟斷,很難判斷土地出讓價格是否會下降。但基礎設施配套費的普遍實施和房地產開發(fā)商數量的增長趨勢說明了配套費對開發(fā)商的利潤沒有太大影響。也就是說,基礎設施配套費大部分轉嫁給了新房購買者。(3)如果政府征收的配套費確實用于城市基礎設施的建設,那么,新建的基礎設施所帶來的社會好處會資本化到房價里。資本化的好處可能大于、等于或小于新房購買者所承擔的配套費

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