城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系研究

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1、城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系研究　　摘要：土地資源的價(jià)格情況始終與城市化的進(jìn)程緊密地聯(lián)系在一起。目前我國(guó)正處于快速城市化進(jìn)程中，從城市化進(jìn)程的角度出發(fā)，分析影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素，尋求城市化對(duì)于土地價(jià)格的影響機(jī)制和規(guī)律很有必要。文章在介紹上海市土地市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，分別從定性和定量方面分析城市化進(jìn)程與土地價(jià)格的相關(guān)性，并進(jìn)一步思考城市化進(jìn)程與工業(yè)用地相關(guān)關(guān)系不明顯的原因?！　￡P(guān)鍵詞：土地價(jià)格；城市化；上海　　一、引言　　土地是人類生產(chǎn)與生活的空間場(chǎng)所，土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是由土地的使用價(jià)值及土地的生產(chǎn)能力、土地的稀缺程度等多種元素構(gòu)成

2、的。隨著城市人口的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)于土地的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，土地價(jià)格在土地資源配置中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。那么，城市的發(fā)展、城市化的進(jìn)程如何影響土地價(jià)格？本文旨在從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面分析城市化與土地價(jià)格的互動(dòng)機(jī)制，研究?jī)烧叩南嚓P(guān)性。上海作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和中國(guó)國(guó)際化大都市，研究其城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系，對(duì)其他城市發(fā)展和土地規(guī)劃有一定的借鑒意義。　　二、上海市城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系的定性分析　　城市化是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)實(shí)現(xiàn)人口集聚、財(cái)富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚的過(guò)程，它通過(guò)影響土地的需求來(lái)影響城市的土地價(jià)格。城市化對(duì)土地價(jià)格的影響主要表

3、現(xiàn)在以下幾種路徑：　　人口聚集促進(jìn)土地價(jià)格上升　　上海市城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得大量農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝?，非農(nóng)人口比重從1990年的67.4％上升到XX年的87.5％。此外，上海市城市化引起的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的巨大變化，使第二、三產(chǎn)業(yè)得到充分發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從1990年的4.4∶64.7∶30.9到XX年的0.8∶45.5∶53.7，這也進(jìn)一步加速了物質(zhì)和人力資本的集聚。隨著上海市城市化發(fā)展水平的提高，其吸引人才的能力越來(lái)越強(qiáng)，大量人口的居住、就業(yè)，增加了對(duì)土地的需求，使得土地資源變得更加的稀缺，土地價(jià)格隨即直線上漲。　　城市基礎(chǔ)設(shè)施完善促進(jìn)土地價(jià)格上升　　城市化

4、進(jìn)程越高的城市，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平越高，基礎(chǔ)設(shè)施體系也越完善。上海市在城市化的進(jìn)程中不斷加大基礎(chǔ)建設(shè)投資，從XX年投資額為449.90億元增長(zhǎng)到XX年1733.18億元。城市基礎(chǔ)設(shè)施日的趨完善，交通、通信、醫(yī)療衛(wèi)生等各方面便利的服務(wù)，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)要素、人口、企業(yè)向城市集聚，增強(qiáng)了中心區(qū)塊的凝聚力和承載力，促使其土地價(jià)格相對(duì)較高。　　城市發(fā)展與擴(kuò)張促進(jìn)土地價(jià)格上升　　近年來(lái)，我國(guó)城市化的速度非?？?，尤其是土地的城市化，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口的城市化。城市的新建和發(fā)展，郊區(qū)城市化、逆城市化、再城市化的出現(xiàn)，都是土地城市化快速進(jìn)程的明顯體現(xiàn)。上海就是個(gè)很好的例

5、證，1950-1970年代，建成區(qū)面積年均擴(kuò)展5.02km2；而1988-1993年，年均增長(zhǎng)達(dá)21.89km2；1993-1998年，年均擴(kuò)展高達(dá)37.79km2。空間的快速拓展，土地的占用量會(huì)不斷增加，而土地供給的數(shù)量在短期內(nèi)具有供給剛性，因此土地價(jià)格的上升成為必然?！　≈贫拳h(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境水平的提高促進(jìn)土地價(jià)格上升　　城市化程度較高的地區(qū)，往往適合各層次發(fā)展的制度環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境水平也相對(duì)較好。對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，其總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況非常好，作為長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的城市，它已經(jīng)成為跨國(guó)公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)的投資中心、管理中心、研發(fā)中心、采購(gòu)中心、銷售中心、

6、結(jié)算中心、物流中心等等。這些都是與上海的良好的制度環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境分不開(kāi)的。因此，制度環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境水平的提高無(wú)疑促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)加強(qiáng)與市場(chǎng)的聯(lián)系，會(huì)不斷延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，為產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，進(jìn)而帶動(dòng)企業(yè)的集聚。企業(yè)的聚集、競(jìng)爭(zhēng)同樣會(huì)使土地資源更加稀缺，促進(jìn)土地價(jià)格上升?！　∪?、上海市城市化進(jìn)程與土地價(jià)格關(guān)系的定量分析　　以上是對(duì)城市化進(jìn)程與土地價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了定性分析，本文將進(jìn)一步以上海為例進(jìn)行定量分析，并以此為支撐，更好地反映兩者之間的關(guān)系?！　”疚膶?duì)于城市化水平的測(cè)度采用主要指標(biāo)法，用非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎貋?lái)表示，這一做法由于指標(biāo)的可獲得性

7、、時(shí)間序列性被世界各國(guó)政府和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)廣泛采用。對(duì)于土地價(jià)格的測(cè)度，考慮到數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性、口徑一致性，本文以土地價(jià)格指數(shù)來(lái)代替絕對(duì)價(jià)格。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)spss11.5軟件對(duì)城市化率和土地交易價(jià)格指數(shù)、居民住宅用地指數(shù)、工業(yè)用地指數(shù)分別做相關(guān)分析，驗(yàn)證上海市城市化率與土地價(jià)格之間是否具有相關(guān)性?！　南嚓P(guān)分析運(yùn)行后所得結(jié)果可以看出，城市化率和土地交易價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.985，大于0.8，因此兩個(gè)變量之間是高度正相關(guān)的。又由于做的是雙側(cè)檢驗(yàn)，所以兩個(gè)變量是正相關(guān)的關(guān)系。從表1可以看到，兩個(gè)變量無(wú)顯著性相關(guān)的概率小于等于0.000，這種概率是非常小的。因此可

8、以得出結(jié)論，城市化率和土地交易價(jià)格是呈高度正相關(guān)關(guān)系的，城市化水平的提高與土地交易價(jià)格提高是相