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1、城市化進(jìn)程與土地價格關(guān)系研究
摘要：土地資源的價格情況始終與城市化的進(jìn)程緊密地聯(lián)系在一起。目前我國正處于快速城市化進(jìn)程中，從城市化進(jìn)程的角度出發(fā)，分析影響土地市場價格因素，尋求城市化對于土地價格的影響機(jī)制和規(guī)律很有必要。文章在介紹上海市土地市場情況的基礎(chǔ)上，分別從定性和定量方面分析城市化進(jìn)程與土地價格的相關(guān)性，并進(jìn)一步思考城市化進(jìn)程與工業(yè)用地相關(guān)關(guān)系不明顯的原因。
關(guān)鍵詞：土地價格；城市化；上海
一、引言
土地是人類生產(chǎn)與生活的空間場所，土地價格是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映。土地的經(jīng)濟(jì)價值是由土地
2、的使用價值及土地的生產(chǎn)能力、土地的稀缺程度等多種元素構(gòu)成的。隨著城市人口的增長和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對于土地的需求越來越強(qiáng)烈，土地價格在土地資源配置中發(fā)揮著越來越重要的作用。那么，城市的發(fā)展、城市化的進(jìn)程如何影響土地價格？本文旨在從定性和定量兩個方面分析城市化與土地價格的互動機(jī)制，研究兩者的相關(guān)性。上海作為長三角經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和中國國際化大都市，研究其城市化進(jìn)程與土地價格關(guān)系，對其他城市發(fā)展和土地規(guī)劃有一定的借鑒意義。
二、上海市城市化進(jìn)程與土地價格關(guān)系的定性分析
城市化是一個國家或地區(qū)實(shí)現(xiàn)人
3、口集聚、財富集聚、技術(shù)集聚和服務(wù)集聚的過程，它通過影響土地的需求來影響城市的土地價格。城市化對土地價格的影響主要表現(xiàn)在以下幾種路徑：
人口聚集促進(jìn)土地價格上升
上海市城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得大量農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝?，非農(nóng)人口比重從1990年的67.4％上升到XX年的87.5％。此外，上海市城市化引起的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的巨大變化，使第二、三產(chǎn)業(yè)得到充分發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從1990年的4.4∶64.7∶30.9到XX年的0.8∶45.5∶53.7，這也進(jìn)一步加速了物質(zhì)和人力資本的集聚。隨著上海市城市化發(fā)展水平的提
4、高，其吸引人才的能力越來越強(qiáng)，大量人口的居住、就業(yè)，增加了對土地的需求，使得土地資源變得更加的稀缺，土地價格隨即直線上漲。
城市基礎(chǔ)設(shè)施完善促進(jìn)土地價格上升
城市化進(jìn)程越高的城市，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平越高，基礎(chǔ)設(shè)施體系也越完善。上海市在城市化的進(jìn)程中不斷加大基礎(chǔ)建設(shè)投資，從2000年投資額為449.90億元增長到XX年1733.18億元。城市基礎(chǔ)設(shè)施日的趨完善，交通、通信、醫(yī)療衛(wèi)生等各方面便利的服務(wù)，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)要素、人口、企業(yè)向城市集聚，增強(qiáng)了中心區(qū)塊的凝聚力和承載力，促使其土地價格相對較高
5、。
城市發(fā)展與擴(kuò)張促進(jìn)土地價格上升
近年來，我國城市化的速度非?？?，尤其是土地的城市化，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口的城市化。城市的新建和發(fā)展，郊區(qū)城市化、逆城市化、再城市化的出現(xiàn)，都是土地城市化快速進(jìn)程的明顯體現(xiàn)。上海就是個很好的例證，1950-1970年代，建成區(qū)面積年均擴(kuò)展5.02km2；而1988-1993年，年均增長達(dá)21.89km2；1993-1998年，年均擴(kuò)展高達(dá)37.79km2。空間的快速拓展，土地的占用量會不斷增加，而土地供給的數(shù)量在短期內(nèi)具有供給剛性，因此土地價格的上升成為必然。
6、 制度環(huán)境和市場環(huán)境水平的提高促進(jìn)土地價格上升
城市化程度較高的地區(qū)，往往適合各層次發(fā)展的制度環(huán)境和市場環(huán)境水平也相對較好。對于上海來說，其總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況非常好，作為長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的城市，它已經(jīng)成為跨國公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)的投資中心、管理中心、研發(fā)中心、采購中心、銷售中心、結(jié)算中心、物流中心等等。這些都是與上海的良好的制度環(huán)境與市場環(huán)境分不開的。因此，制度環(huán)境和市場環(huán)境水平的提高無疑促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)加強(qiáng)與市場的聯(lián)系，會不斷延長產(chǎn)業(yè)鏈，為產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營創(chuàng)造條件，進(jìn)而帶動企業(yè)的集聚。企業(yè)的聚
7、集、競爭同樣會使土地資源更加稀缺，促進(jìn)土地價格上升。
三、上海市城市化進(jìn)程與土地價格關(guān)系的定量分析
以上是對城市化進(jìn)程與土地價格之間的關(guān)系進(jìn)行了定性分析，本文將進(jìn)一步以上海為例進(jìn)行定量分析，并以此為支撐，更好地反映兩者之間的關(guān)系。
本文對于城市化水平的測度采用主要指標(biāo)法，用非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎貋肀硎?，這一做法由于指標(biāo)的可獲得性、時間序列性被世界各國政府和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)廣泛采用。對于土地價格的測度，考慮到數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性、口徑一致性，本文以土地價格指數(shù)來代替絕對價格。在此基礎(chǔ)上，通過spss1
8、1.5軟件對城市化率和土地交易價格指數(shù)、居民住宅用地指數(shù)、工業(yè)用地指數(shù)分別做相關(guān)分析，驗(yàn)證上海市城市化率與土地價格之間是否具有相關(guān)性。
從相關(guān)分析運(yùn)行后所得結(jié)果可以看出，城市化率和土地交易價格的相關(guān)系數(shù)為0.985，大于0.8，因此兩個變量之間是高度正相關(guān)的。又由于做的是雙側(cè)檢驗(yàn)，所以兩個變量是正相關(guān)的關(guān)系。從表1可以看到，兩個變量無顯著性相關(guān)的概率小于等于0.000，這種概率是非常小的。因此可以得出結(jié)論，城市化率和土地交易價格是呈高
