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《淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制 摘要 目前國家正在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行新的一輪宏觀調(diào)控，本文針對當(dāng)前的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行成本管理與控制作了比較系統(tǒng)的研究，以期對房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的提升有所幫助。 關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)；成本；管理；控制 自XX年12月底以來，中央密集出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，新一輪調(diào)控政策如暴風(fēng)雨般向房地產(chǎn)企業(yè)襲來。在如此嚴(yán)峻的市場形式下，研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理與控制顯得尤為重要，有效的項目成本管理與控制，將直接影響房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的
2、利潤空間，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)項目的成本管理與控制應(yīng)該是全過程成本管理與控制，它貫穿了開發(fā)項目的立項決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段和結(jié)算階段?！ ∫?、立項決策階段的成本管理與控制 房地產(chǎn)立項決策對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有十分重要的意義，項目立項決策要經(jīng)過嚴(yán)格的評審，項目立項決策從拿地開始，拿地前要有相應(yīng)的項目測算，要事先確定項目利潤率和概算成本，這樣后續(xù)開發(fā)過程中，就有可參考并作為指導(dǎo)依據(jù)的利潤率。土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比重較大的一項內(nèi)容，土地樓面地價與周邊銷售價是房
3、企拿地必須要考慮的關(guān)鍵要素，主要分析土地樓面地價與周邊的銷售價，經(jīng)過綜合分析、比較，選取合適的土地才能做到項目收益最大化。 二、設(shè)計階段的成本管理與控制 1、產(chǎn)品方案設(shè)計階段的成本管理與控制 營銷部門要加強(qiáng)項目前期市場調(diào)研，分析目標(biāo)客戶需求，做出精確的產(chǎn)品市場定位，包括：項目的物業(yè)類型、戶型面積、戶型結(jié)構(gòu)等，避免施工階段發(fā)生較大的方案變更。 2、施工圖設(shè)計階段的成本管理與控制 一個項目在施工圖設(shè)計完成后，工程造價的70-80%已基本確定下來，剩下的就是施工階段產(chǎn)生的設(shè)計變更、簽證和一些不可預(yù)見費等，大
4、部分企業(yè)的成本控制重點主要集中在施工階段，而對設(shè)計階段的成本管理和控制往往忽略了。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)施工圖設(shè)計階段的成本管理和控制工作，推行優(yōu)化設(shè)計方案和限額設(shè)計。 優(yōu)化設(shè)計方案是設(shè)計階段成本管理與控制的重要環(huán)節(jié)和步驟。通過設(shè)計方案的比選，運用價值工程優(yōu)化設(shè)計方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，把項目的功能和造價兩方面進(jìn)行綜合的比較分析，消除不必要功能費用，從而達(dá)到控制造價，節(jié)約投資的目的?！ ⊥菩邢揞~設(shè)計，限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，限制每平方米鋼筋含量、混凝土
5、含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計變更費用限額指標(biāo)等對工程造價影響大的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把限額設(shè)計做為項目成本管理與控制系統(tǒng)中的一項關(guān)鍵措施，必須要讓造價管理人員的工作重心前移，在施工圖設(shè)計階段就發(fā)揮他們的專業(yè)，在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與造價管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。設(shè)計人員在設(shè)計時以投資或造價為出發(fā)點，做出方案比較，有利于強(qiáng)化設(shè)計人員的工程造價意識，優(yōu)化設(shè)計；造價管理人員及時進(jìn)行造價計算，為設(shè)計人員提供有關(guān)信息和合理建議，達(dá)到動態(tài)控制投資的目的。另外，在施工圖紙確定之前，還要組織營銷、造價、技術(shù)等
6、部門對施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，減少和避免保守設(shè)計、重復(fù)設(shè)計、多余設(shè)計的發(fā)生。還要強(qiáng)調(diào)的是，加強(qiáng)對設(shè)計階段方案估算、初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算編制的管理和審查也是至關(guān)重要的?！ ∪?、招投標(biāo)階段的成本管理與控制 通過投標(biāo)競爭，開發(fā)商擇優(yōu)選定承包商，有利于降低工程造價，是成本管理與控制的一個重要手段。因此一是要堅持公開、公平、公正的原則，規(guī)范招投標(biāo)程序，加強(qiáng)對招投標(biāo)過程的監(jiān)督；二是要不斷提高標(biāo)底的編制質(zhì)量和評標(biāo)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，嚴(yán)格審核清單標(biāo)底，使量、價的誤差降到最低；三是要保證招標(biāo)文件和合同條款的嚴(yán)密性，有效預(yù)防合同
7、糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。四是在合同履行過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價?！ ∷?、施工階段的成本管理與控制 建設(shè)項目的施工階段成本管理與控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制都是將重點放在工程項目的實施階段，相關(guān)的管理理論和實踐經(jīng)驗較全面，現(xiàn)對實施過程工程造價控制與管理進(jìn)行簡要闡述?！ ?、開發(fā)商應(yīng)建立健全目標(biāo)成本考核體系和職責(zé)履行情況相應(yīng)
8、的考核制度?！ ?、制定嚴(yán)格的工程變更和簽證限額審批制度和程序。嚴(yán)把簽證關(guān)，嚴(yán)格控制工程變更，盡量減少變更費用，審核評估相關(guān)索賠等。另外，開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制，嚴(yán)格以目標(biāo)成本控制工程造價； 3、加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理工作，優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案； 4、切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格關(guān)，材
