淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制

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1、淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制　摘要　　　　目前國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新的一輪宏觀調(diào)控，本文針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行成本管理與控制作了比較系統(tǒng)的研究，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升有所幫助?！　　　　　￡P(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)；成本；管理；控制　　　　　　　　自2009年12月底以來(lái)，中央密集出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，新一輪調(diào)控政策如暴風(fēng)雨般向房地產(chǎn)企業(yè)襲來(lái)。在如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)形式下，研究房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制顯得尤為重要，有效的項(xiàng)目成本管理與控制，將直接影響房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間，甚

2、至關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制應(yīng)該是全過(guò)程成本管理與控制，它貫穿了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和結(jié)算階段?！　∫?、立項(xiàng)決策階段的成本管理與控制　　房地產(chǎn)立項(xiàng)決策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有十分重要的意義，項(xiàng)目立項(xiàng)決策要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的評(píng)審，項(xiàng)目立項(xiàng)決策從拿地開(kāi)始，拿地前要有相應(yīng)的項(xiàng)目測(cè)算，要事先確定項(xiàng)目利潤(rùn)率和概算成本，這樣后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就有可參考并作為指導(dǎo)依據(jù)的利潤(rùn)率。土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占比重較大的一項(xiàng)內(nèi)容，土地樓面地價(jià)與周邊銷售價(jià)是房企拿地必須要考慮的關(guān)鍵要素

3、，主要分析土地樓面地價(jià)與周邊的銷售價(jià)，經(jīng)過(guò)綜合分析、比較，選取合適的土地才能做到項(xiàng)目收益最大化?！　《?、設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制　　1、產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制　　營(yíng)銷部門要加強(qiáng)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，分析目標(biāo)客戶需求，做出精確的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，包括：項(xiàng)目的物業(yè)類型、戶型面積、戶型結(jié)構(gòu)等，避免施工階段發(fā)生較大的方案變更?！　?、施工圖設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制　　一個(gè)項(xiàng)目在施工圖設(shè)計(jì)完成后，工程造價(jià)的70-80%已基本確定下來(lái)，剩下的就是施工階段產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更、簽證和一些不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，大部分企業(yè)的成本控制重點(diǎn)主要集中在施工階段

4、，而對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制往往忽略了。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制工作，推行優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和限額設(shè)計(jì)?！　?yōu)化設(shè)計(jì)方案是設(shè)計(jì)階段成本管理與控制的重要環(huán)節(jié)和步驟。通過(guò)設(shè)計(jì)方案的比選，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，把項(xiàng)目的功能和造價(jià)兩方面進(jìn)行綜合的比較分析，消除不必要功能費(fèi)用，從而達(dá)到控制造價(jià)，節(jié)約投資的目的。　　推行限額設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)是按照投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)，在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對(duì)工程

5、造價(jià)影響大的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把限額設(shè)計(jì)做為項(xiàng)目成本管理與控制系統(tǒng)中的一項(xiàng)關(guān)鍵措施，必須要讓造價(jià)管理人員的工作重心前移，在施工圖設(shè)計(jì)階段就發(fā)揮他們的專業(yè)，在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與造價(jià)管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)以投資或造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，做出方案比較，有利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；造價(jià)管理人員及時(shí)進(jìn)行造價(jià)計(jì)算，為設(shè)計(jì)人員提供有關(guān)信息和合理建議，達(dá)到動(dòng)態(tài)控制投資的目的。另外，在施工圖紙確定之前，還要組織營(yíng)銷、造價(jià)、技術(shù)等部門對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，減少和避免保守設(shè)計(jì)、重復(fù)設(shè)計(jì)、多余設(shè)計(jì)

6、的發(fā)生。還要強(qiáng)調(diào)的是，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段方案估算、初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算編制的管理和審查也是至關(guān)重要的。　　三、招投標(biāo)階段的成本管理與控制　　通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選定承包商，有利于降低工程造價(jià)，是成本管理與控制的一個(gè)重要手段。因此一是要堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，規(guī)范招投標(biāo)程序，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程的監(jiān)督；二是要不斷提高標(biāo)底的編制質(zhì)量和評(píng)標(biāo)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，嚴(yán)格審核清單標(biāo)底，使量、價(jià)的誤差降到最低；三是要保證招標(biāo)文件和合同條款的嚴(yán)密性，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。四是在合同履行過(guò)程中嚴(yán)格合同變更

7、確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，從而更有效地控制工程造價(jià)?！　∷?、施工階段的成本管理與控制　　建設(shè)項(xiàng)目的施工階段成本管理與控制是具體的、繁雜的，也會(huì)在一定程度上影響項(xiàng)目的投資。一直以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制都是將重點(diǎn)放在工程項(xiàng)目的實(shí)施階段，相關(guān)的管理理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較全面，現(xiàn)對(duì)實(shí)施過(guò)程工程造價(jià)控制與管理進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述?！　?、開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立健全目標(biāo)成本考核體系和職責(zé)履行情況相應(yīng)的考核制度?！　　　?、制定嚴(yán)格的工程變更和簽證限額審批制度和程序。嚴(yán)把簽證關(guān)，嚴(yán)格控制工程變更

8、，盡量減少變更費(fèi)用，審核評(píng)估相關(guān)索賠等。另外，開(kāi)發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況，進(jìn)行跟蹤控制，嚴(yán)格以目標(biāo)成本控制工程造價(jià)；　　3、加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案；　　4、切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價(jià)格關(guān)，