第3章 建設(shè)項(xiàng)目概況及工程分析

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1、第3章建設(shè)項(xiàng)目概況3.1建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)況3.1.1建設(shè)項(xiàng)目名稱、建設(shè)性質(zhì)、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目名稱：龍灣國(guó)際社區(qū)、格蘭小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：位于長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)萬(wàn)家麗路南側(cè)，處于長(zhǎng)沙縣與長(zhǎng)沙市天心區(qū)交界處，格蘭小鎮(zhèn)位于龍灣國(guó)際社區(qū)的北側(cè)（見附圖2），項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積965954m2（1448.93畝），凈用地面積920327m2（1380.48畝），總建筑面積1482387.95m2。（其中：龍灣國(guó)際社區(qū)總用地面積949.26畝，凈用地面積為912.32畝，總建筑面積為1002228m2；格蘭小鎮(zhèn)，總用地面積499.67畝，凈用地面積為468.17畝，總建筑面積

2、480159.95m2）建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)單位：五礦建設(shè)(湖南)嘉和日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南中潤(rùn)城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司3.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）項(xiàng)目建設(shè)是國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的需要從宏觀政策環(huán)境分析，一是國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度；二是國(guó)家把啟動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動(dòng)住宅消費(fèi)；三是深化住房制度改革，徹底停止了住房實(shí)物分配制度，全面推進(jìn)住房商品化、市場(chǎng)化的進(jìn)程；四是通過推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出臺(tái)了旨在依靠科技進(jìn)步，提高

3、住房質(zhì)量的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)施了小康住宅和康居工程試點(diǎn)，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。自1998年初黨中央、國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來(lái)，住房分配制度的改革正在逐步實(shí)施，住房市場(chǎng)體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進(jìn)展，從而推動(dòng)了住房新體制的建立。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展方向?qū)⑹抢^續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，健全和完善住房一級(jí)市場(chǎng)，搞活住房的二、三級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)。堅(jiān)持深化住房制度改革，加快建設(shè)和完善適合我國(guó)國(guó)情的住

4、房保障體系制度。消除阻礙市場(chǎng)化和居民消費(fèi)的體制性、政策性障礙，繼續(xù)加大公有住房的改革力度，完善住房貨幣分配制度，健全和完善對(duì)困難家庭的廉租住房制度，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。項(xiàng)目的建設(shè)，可以為相關(guān)單位以及附近居民提供與國(guó)家政策相適應(yīng)的商品住宅，從而在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動(dòng)國(guó)家住房制度改革的深化。（2）項(xiàng)目建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)

5、民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用很大，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬(wàn)個(gè)品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對(duì)于一個(gè)高速發(fā)展的城市而言，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著阻礙市場(chǎng)發(fā)展因素的消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。我國(guó)居民住宅的發(fā)展目標(biāo)近期是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)在2010年達(dá)到人均建筑面積3

6、5m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。（3）項(xiàng)目建設(shè)是城市發(fā)展的需要長(zhǎng)沙市是我省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，到2006年末，全市常住人口645.6萬(wàn)人，全市土地總面積11819平方公里，其中市區(qū)常住人口220萬(wàn)人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積186平方公里。根據(jù)長(zhǎng)沙市長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要和長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃修編的內(nèi)容，到2020年長(zhǎng)沙市城市人口規(guī)模將達(dá)到350萬(wàn)人，城市用地規(guī)模將達(dá)350平方公里，在全省率先基

7、本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，把長(zhǎng)沙初步建成為中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市。長(zhǎng)沙市在未來(lái)15年內(nèi)，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其發(fā)展方向重點(diǎn)將向南、向東發(fā)展成為“一主、三次、三組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)，這也是為了適應(yīng)湖南省長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。同時(shí)，結(jié)合長(zhǎng)沙“一江兩岸”的地理特點(diǎn)，長(zhǎng)沙總體規(guī)劃為“西文東市”的發(fā)展格局，市委、市政府提出要“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能”的目標(biāo)。根據(jù)長(zhǎng)沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃，住宅開發(fā)總量要滿足城市人口增長(zhǎng)、居住水平提高等合理的需求增長(zhǎng)，“十一五”期間，長(zhǎng)沙市區(qū)住宅供應(yīng)總量控制在2400萬(wàn)平方米左

8、右，并根據(jù)“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動(dòng)，總量變動(dòng)幅度控制在±10%之間。其中，中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅（