第3章建設(shè)項目概況及工程分析

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1、第3章建設(shè)項目概況3.1建設(shè)項目簡況3.1.1建設(shè)項目名稱、建設(shè)性質(zhì)、建設(shè)地點項目名稱：龍灣國際社區(qū)、格蘭小鎮(zhèn)建設(shè)項目建設(shè)地點：位于長沙縣暮云鎮(zhèn)萬家麗路南側(cè)，處于長沙縣與長沙市天心區(qū)交界處，格蘭小鎮(zhèn)位于龍灣國際社區(qū)的北側(cè)（見附圖2），項目規(guī)劃總用地面積965954m2（1448.93畝），凈用地面積920327m2（1380.48畝），總建筑面積1482387.95m2。（其中：龍灣國際社區(qū)總用地面積949.26畝，凈用地面積為912.32畝，總建筑面積為1002228m2；格蘭小鎮(zhèn)，總用地面積499.67畝，凈用地面積為468.17畝，總建筑面積48015

2、9.95m2）建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)單位：五礦建設(shè)(湖南)嘉和日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南中潤城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司3.1.2項目建設(shè)的必要性（1）項目建設(shè)是國家產(chǎn)業(yè)政策的需要從宏觀政策環(huán)境分析，一是國家把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，加大對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度；二是國家把啟動消費、拉動內(nèi)需作為國民經(jīng)濟增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動住宅消費；三是深化住房制度改革，徹底停止了住房實物分配制度，全面推進住房商品化、市場化的進程；四是通過推進經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出臺了旨在依靠科技進步，提高住房質(zhì)量的一系列標準

3、體系，實施了小康住宅和康居工程試點，為長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。自1998年初黨中央、國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實施，住房市場體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進展，從而推動了住房新體制的建立。我國房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展方向?qū)⑹抢^續(xù)堅持住房市場化基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，健全和完善住房一級市場，搞活住房的二、三級市場和租賃市場。堅持以市場需求為導(dǎo)向，調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)。堅持深化住房制度改革，加快建設(shè)和完善適合我國國情的住房保障體系制度。消除阻礙市場化

4、和居民消費的體制性、政策性障礙，繼續(xù)加大公有住房的改革力度，完善住房貨幣分配制度，健全和完善對困難家庭的廉租住房制度，進一步加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。項目的建設(shè)，可以為相關(guān)單位以及附近居民提供與國家政策相適應(yīng)的商品住宅，從而在國家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動國家住房制度改革的深化。（2）項目建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5～2個百分點。同

5、時，房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的帶動作用很大，據(jù)測算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動相關(guān)聯(lián)，投資帶動系數(shù)為1.95。長沙房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對于一個高速發(fā)展的城市而言，其在國民經(jīng)濟中所占份額仍然偏低。隨著阻礙市場發(fā)展因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市場啟動后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。我國居民住宅的發(fā)展目標近期是戶均一套、人均一室，力爭在2010年達到人均建筑面積35m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)

6、投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。（3）項目建設(shè)是城市發(fā)展的需要長沙市是我省政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，到2006年末，全市常住人口645.6萬人，全市土地總面積11819平方公里，其中市區(qū)常住人口220萬人，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積186平方公里。根據(jù)長沙市長期經(jīng)濟發(fā)展綱要和長沙市總體規(guī)劃修編的內(nèi)容，到2020年長沙市城市人口規(guī)模將達到350萬人，城市用地規(guī)模將達350平方公里，在全省率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，把長沙初步建成為中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市。

7、長沙市在未來15年內(nèi)，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其發(fā)展方向重點將向南、向東發(fā)展成為“一主、三次、三組團”的空間結(jié)構(gòu)，這也是為了適應(yīng)湖南省長株潭經(jīng)濟一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。同時，結(jié)合長沙“一江兩岸”的地理特點，長沙總體規(guī)劃為“西文東市”的發(fā)展格局，市委、市政府提出要“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強城市輻射功能”的目標。根據(jù)長沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃，住宅開發(fā)總量要滿足城市人口增長、居住水平提高等合理的需求增長，“十一五”期間，長沙市區(qū)住宅供應(yīng)總量控制在2400萬平方米左右，并根據(jù)“十一五”社會經(jīng)濟環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動，總量變動幅度控制在

8、±10%之間。其中，中低價位、中小套型普通商品住宅（