住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬若干問題研究

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1、住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬若干問題研究王洪斌（湖北今天律師事務(wù)所）　　住宅小區(qū)停車位（庫）有廣義和狹義的兩種說法。廣義上講，只要是在住宅小區(qū)物業(yè)管理公司允許范圍內(nèi)能夠停車的地點，就是住宅小區(qū)停車位（庫）；而筆者則從狹義的角度對住宅小區(qū)停車位（庫）作出了以上定義，它是指我國按行政建制設(shè)立的直轄市、市鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，達到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團）用于停車的車位、車庫。同時必須符合住宅小區(qū)法定規(guī)劃、設(shè)計，或者依法能夠用于停車。筆者注重的是住宅小區(qū)停車位（庫）的合法性和有序性。　　住宅小區(qū)是一個較新的概念，它是在我國建設(shè)部1994年3月

2、24日建設(shè)部令第33號《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中規(guī)定的法律定義。住宅小區(qū)包括房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等相關(guān)設(shè)施，住宅小區(qū)停車位（庫）也是住宅小區(qū)不可或缺的有機組成部分。停車位是在越來越多的業(yè)主或使用人成為有車一族后，住宅小區(qū)的人們經(jīng)常談及的話題，其中較為突出的問題，就是住宅小區(qū)停車位愈來愈緊張，而且表現(xiàn)出嚴(yán)重的無序化，人們圍繞住宅小區(qū)停車位引發(fā)的糾紛也日益增多。因此，正確理解住宅小區(qū)停車位（庫）的含義，對于人們?nèi)绾稳ベ徺I、使用有極其重要的意義。從廣義上去理解住宅小區(qū)停車位（庫）的含義，必然導(dǎo)致住宅小區(qū)停車位（庫）的

3、無序化，引發(fā)一系列的糾紛；從狹義上即合法角度去理解住宅小區(qū)停車位（庫）的概念，才能正確引導(dǎo)業(yè)主和使用人依法合理地消費?！　∫?、當(dāng)前有關(guān)住宅小區(qū)停車位（庫）權(quán)利的規(guī)定　　住宅小區(qū)停車位（庫）的所有權(quán)，它作為一種法律關(guān)系，是指主體間（各業(yè)主間）的權(quán)利和義務(wù)?！吨腥A人民共和國民法通則》第71條規(guī)定，“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”這是該民事基本法律從民事權(quán)利角度，對財產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容作出的簡要精到的規(guī)定。以上所有權(quán)的四項權(quán)能構(gòu)成了住宅小區(qū)停車位（庫）所有權(quán)的內(nèi)容，其每項權(quán)能均有相對獨立性和可分性以及待定的含義?！吨腥A人民共和國

4、民法通則》第72條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定?！必敭a(chǎn)所有權(quán)是法律賦予的權(quán)利，以上財產(chǎn)所有權(quán)的取得，主要有原始取得和繼受取得兩種。原始取得（最初取得），是指不以他人已有的所有權(quán)為根據(jù)從他人那里取得所有權(quán)，而是直接依照法律的規(guī)定，通過某種方式或行為取得財產(chǎn)所有權(quán)，實踐中有：⑴勞動生產(chǎn)（建筑施工），⑵收取孳息，⑶國家沒收，⑷無主財產(chǎn)，歸國家所有，⑸添附財產(chǎn)。繼受取得（傳來取得），是指業(yè)主通過某種法律事實，從原所有人處取得該停車位（庫）的所有權(quán)，如通過合同關(guān)系和繼承關(guān)系而取得財產(chǎn)所有權(quán)，就是繼受取得。住宅小區(qū)停車位（庫）所有權(quán)大多數(shù)由業(yè)主通過合同關(guān)系

5、取得。該停車位（庫）通常分為地上車庫、地下車庫和改變原有法定用途的停車位（庫）?！　∥覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記，《城市房地產(chǎn)管理法》第2條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”是指地表之上，因此，地下車庫依據(jù)該條規(guī)定是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋的所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須到土地管理局和房產(chǎn)管理局登記，如果沒有進行權(quán)屬登記，自然不能獲得法律承認(rèn)的所有權(quán)。當(dāng)然，實踐中有一種地下停車位（庫）

6、例外。它是開發(fā)商依照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下車庫，它和住宅一樣要計入整個宗地上的建筑面積，每一個停車位都可以擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。這是以我國北京市為代表的住宅小區(qū)地下停車位（庫）合法有序發(fā)展的一種良好趨勢，開發(fā)商只有如此依法運作，才能真正解決住宅小區(qū)停車難的問題?！　∥覈谝徊课飿I(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》于2003年5月28日經(jīng)國條院第9次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日施行。該條例規(guī)定了建設(shè)單位不行擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共享部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，但是由于規(guī)定過于原則籠統(tǒng)，保護業(yè)主利益的核心問題如專有所有權(quán)和共有所有權(quán)問題沒有

7、體現(xiàn)。因此，該條例從本質(zhì)上講，僅僅是業(yè)主簡單利益保護條例，不是根本意義上的建筑物區(qū)分所有權(quán)立法?！　?997年1月1日起ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topr

8、eventthePartymember住宅小區(qū)停車位