住宅小區(qū)車位、車庫性質(zhì)其權(quán)利歸屬研究報告

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1、-住宅小區(qū)車位、車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評《物權(quán)法》第74條高圣平中國人民大學法學院副教授　　關(guān)鍵詞:車位/車庫/建筑物區(qū)分所有權(quán)/專有部分　　內(nèi)容提要:住宅小區(qū)車位、車庫具有構(gòu)造上、使用上和法律上的獨立性，可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，在性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。不能依車位、車庫的建筑面積是否計入商品房的公攤面積或者車位、車庫的建造成本是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本來判斷車位、車庫的權(quán)利歸屬，也不能依開發(fā)商與業(yè)主之間的約定來確定車位、車庫的權(quán)利歸屬。車位、車庫應(yīng)由業(yè)主法定地共有。　　近年來，

2、隨著家庭購買私車的增多，小區(qū)的停車問題越來越成為人們關(guān)注的熱點，由此，住宅小區(qū)的車位、車庫也成為開發(fā)商與全體業(yè)主爭奪的對象，相關(guān)糾紛也日漸增多。我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睘檐囄弧④噹旒m紛的處理提供了相應(yīng)的法律依據(jù)，但這一規(guī)則不無檢討的必要。.---　　一、車位、車庫的類別——本文討論范

3、圍的界定　　本文所指車位，是指住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的以停放機動車輛為目的的屬于開放式空間的場所;本文所指車庫，是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的以停放機動車輛為目的的具有封閉空間的場所。目前，住宅小區(qū)的車位、車庫主要有以下幾種形態(tài)：　　1.獨立車庫。獨立車庫是分設(shè)于室內(nèi)或室外，與其他車庫有明確界分的車庫，多見于高檔住宅小區(qū)。這部分車庫大多屬于相應(yīng)業(yè)主專有，記載于不動產(chǎn)登記簿及業(yè)主的權(quán)利證書，實踐中爭議也不大。　　2.地面車位。這里的“地面車位”，僅指占有小區(qū)共有的道路或其他場地修建的車位，不包括建筑區(qū)劃內(nèi)

4、規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。地面車位所在的地面面積包括在業(yè)主所共有的建設(shè)用地使用權(quán)面積之內(nèi)，因此，地面車位自應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。對此，我國《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@些車位由業(yè)主委員會或者物業(yè)公司管理，收益歸全體業(yè)主共有。和建筑物中的其他共有部分一樣，業(yè)主可以通過支付一定對價取得地面車位的專有使用權(quán)。.---　　3.建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位。首層架空層和屋頂平臺均不計入建筑面積，因此，建筑物權(quán)利人無需向國家支付土地使用費，

5、其權(quán)利只能依附在計算容積率的建筑物上，當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物(面積)的權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。由此可見，建筑物首層架空層和屋頂平臺車位沒有相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額與之對應(yīng)，其權(quán)屬依附于計算容積率的住宅單元，此部分車位應(yīng)由全體業(yè)主共有。　　4.利用人防工程進行改造而成的車位、車庫?！度嗣穹揽辗ā芬?guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了“誰投資、誰使用、誰

6、收益”原則，在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。由此可見，就人防工程的所有權(quán)，《人民防空法》未置明文。一般認為，單建的人防工程因其是為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、醫(yī)療救護、人防指揮等單獨修建的地下防護建筑，其投資者比較明確，而且在絕大多數(shù)情況下，其投資主體是國家或地方政府，所以，它的所有權(quán)主體是國家。但結(jié)建人防工程的所有權(quán)比較難以認定。我國法律要求，城市新建民用建筑，必須修建人防工程，[1]同時，減免人防工程的土地使用費和其他稅費。

7、[2]但是，現(xiàn)行法律并沒有明確結(jié)建人防工程的所有權(quán)，以至于理論和實務(wù)上認識分歧較大。概括而言，有國家所有、開發(fā)商所有、業(yè)主共有等三種不同的觀點。.---[3]筆者認為，住宅小區(qū)的地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設(shè)的，所以，應(yīng)當為小區(qū)業(yè)主共有。國家并沒有投入任何資金，也沒有經(jīng)過國有化征收或征用程序，更沒有給予補償，不可能歸國家所有。國家減免人防工程的土地使用費和其他稅費只是國家取得戰(zhàn)時人防工程使用權(quán)的對價，但不是取得所有權(quán)的對價。　　5.規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。這種車位、車庫是依《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

8、載明的規(guī)劃用途而建造的。實踐中出現(xiàn)糾紛集中于這一類車位、車庫。本文的論述即以此類車位、車庫為中心。除非特別指明，本文以下所稱車位、車庫即指此類車位、車庫。　　二、車位、車庫的性質(zhì)　　(一)車位、車庫是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分　　討論車位、車庫的權(quán)利歸屬首先應(yīng)當回答車位、車庫的性質(zhì)，即車位、車庫是否可以獨立作為所有權(quán)的客體。車位、車庫設(shè)置于建筑區(qū)劃內(nèi)，因此有建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定之適用。依我國《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物