淺析在建工程抵押法律問(wèn)題

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1、·淺析在建工程抵押的法律問(wèn)題·作者：任聰芬日期：2008年10月18日18時(shí)42分·????【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在建工程抵押貸款占各項(xiàng)貸款的比重也逐步增加，而在建工程基于抵押時(shí)標(biāo)的“在建”而具有不同于一般不動(dòng)產(chǎn)抵押的特殊性。目前在大多數(shù)國(guó)家的民法理論與實(shí)務(wù)上對(duì)這一問(wèn)題均未有深入的研究。在我國(guó)，在建工程雖然也屬于依法可以抵押的財(cái)產(chǎn)，對(duì)此問(wèn)題在理論上和立法上也存在諸多不完善之處，在司法適用過(guò)程中，對(duì)于在建工程抵押效力的認(rèn)定仍缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于在建工程抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施也不到位。本文

2、從我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)在建工程抵押的規(guī)定入手，分析了在建工程抵押的基本理論問(wèn)題及在建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。【關(guān)鍵詞】在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)防范與控制　第一部分在建工程抵押的基本理論問(wèn)題　　　1．傳統(tǒng)民法抵押理論概述　按照傳統(tǒng)民法的一般抵押理論，作為抵押權(quán)的標(biāo)的物應(yīng)該具備以下幾個(gè)條件：（1）抵押權(quán)的標(biāo)的物是以其交換價(jià)值來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，因此抵押物應(yīng)該是可以讓與的。法律禁止的流通物就不可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的。（2）抵押權(quán)必須以登記為公示方式。（3）抵押物應(yīng)該具備不易損耗性。（4）抵押物的特定性，這是物權(quán)的一般要

3、求。（5）抵押物應(yīng)該是抵押人有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。但是正在建造中的房屋卻具備以下的法律特點(diǎn)：（1）不具備獨(dú)立的使用價(jià)值，因?yàn)榈盅荷r(shí)還沒(méi)有確實(shí)存在（2）不確定性。在建工程是沒(méi)有建造完全的建筑物，自然談不上所有權(quán)和所有權(quán)主體。因此標(biāo)的是不確定的。（3）實(shí)質(zhì)上是一種期待權(quán)。鑒于以上的區(qū)別，我們下面把目光投向在建工程抵押的基本理論?！　　?．在建工程抵押的基本理論　　?。?）在建工程抵押的標(biāo)的　　　在建工程是否可以作為抵押物，通說(shuō)采用肯定說(shuō)。比如《意大利民法典》2823條規(guī)定：“僅自未來(lái)物存在時(shí)起，對(duì)

4、該未來(lái)物的抵押權(quán)登記方有效”，臺(tái)灣學(xué)者史尚寬，日本學(xué)者近江幸治也采納這種觀(guān)點(diǎn)。但是對(duì)于在建建筑物抵押的標(biāo)的，目前有兩種意見(jiàn)：一種認(rèn)為，在建建筑物抵押的標(biāo)的是正在建造的建筑物，也就是標(biāo)的為抵押關(guān)系成立時(shí)以在建形式存在的財(cái)產(chǎn)；另一種認(rèn)為，在建建筑物抵押的是將來(lái)建造好的建筑物。筆者認(rèn)為，第二種觀(guān)點(diǎn)較為合理。只有這種思路才符合在建工程的特點(diǎn)和抵押權(quán)的特性，同時(shí)，和在建工程相接近的在建船舶抵押時(shí)候，也是以將來(lái)建造完成的船舶為抵押標(biāo)的物?！　　。?）在建工程抵押合同的法律性質(zhì)　　　以沒(méi)有完成的建筑物設(shè)立抵押權(quán)時(shí)

5、候，抵押合同不能立即發(fā)生物權(quán)的效力，只能在當(dāng)事人間發(fā)生債的效力。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效還需要登記。對(duì)正在建造的建筑物來(lái)說(shuō)，抵押合同成立和生效與抵押權(quán)的成立是有區(qū)別的?！　　∈紫?，在建工程是以將來(lái)建成的工程作為抵押標(biāo)的物的，抵押權(quán)只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以設(shè)定某種將來(lái)的權(quán)利為目的的合同，而不是現(xiàn)在就可設(shè)定某種權(quán)利。從這個(gè)意義上說(shuō)，在建建筑物抵押是一種附帶條件的民事法律行為，只有在條件成就時(shí)，權(quán)利方可設(shè)立。　　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》沒(méi)有區(qū)分抵押合同生效和抵押權(quán)生效，給實(shí)踐操

6、作造成了很大的混亂。從通行的物權(quán)債權(quán)區(qū)分學(xué)說(shuō)上看，合同行為是抵押權(quán)產(chǎn)生的必要條件，但不是直接產(chǎn)生抵押權(quán)的充分條件。作為物權(quán)，抵押權(quán)是否成立除了抵押合同外，還須有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能發(fā)生當(dāng)事人雙方設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利義務(wù)，但抵押權(quán)不成立并不等于抵押合同無(wú)效。因此抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效不同，抵押合同適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，而登記應(yīng)該適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及有關(guān)規(guī)定。登記是獨(dú)立于基礎(chǔ)合同的設(shè)權(quán)行為。這一錯(cuò)誤終于在擔(dān)保法司法解釋中得到了徹底的糾正?！　　。?）在建

7、工程抵押的預(yù)告登記　　　在建工程抵押還必須到有關(guān)部門(mén)辦理抵押登記，因工程的所有權(quán)人未取得所有權(quán)憑證，因此這種登記屬于一種預(yù)告登記的性質(zhì)。預(yù)告登記制度來(lái)源于德國(guó)民法創(chuàng)立的制度，是指為保全債法上的不動(dòng)產(chǎn)出讓或者保全這些權(quán)利的順位的請(qǐng)求權(quán)而提前進(jìn)行的登記。日本民法稱(chēng)為假登記，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)土地法第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記；預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動(dòng)，而只是使登記中的申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的登記請(qǐng)求

8、權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力。但預(yù)告登記作出后，將使債權(quán)人取得的是對(duì)未來(lái)建筑物抵押權(quán)的期待權(quán)，只有債權(quán)人履行完畢了抵押合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了抵押登記手續(xù)，才取得房屋的抵押權(quán)?？梢?jiàn)，作為一種典型的期待權(quán)利，預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)效果是：債務(wù)人負(fù)擔(dān)將在建房屋抵押給債權(quán)人的義務(wù)，第三人不得與債務(wù)人再簽定同樣的在建房屋抵押合同。　　?。?）抵押權(quán)的取得　在民法上，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬登記證明來(lái)確定，由于在建工程的特點(diǎn)，即沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證