房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：領(lǐng)略美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：領(lǐng)略美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人　　在美國買住房“幾乎所有的事都可委托美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”　　我先生因公司業(yè)務(wù)常住美國洛杉磯。當(dāng)赴美國探親時，我有機會對美國的房地產(chǎn)業(yè)作了一些考察，所見所聞，相信對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不乏借鑒之處。　　浮光掠影之間，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最深切的感受要從我先生買房說起——　　在美國買房的方便和快捷實在出乎我的意料，幾乎所有的事都可委托美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(RealEstateBroker)去代辦。我先生通過朋友介紹找到一位姓孫的華裔經(jīng)紀(jì)人，在電話中將自己的買房要求告訴他，孫先生殷勤地應(yīng)允盡力效勞

2、。四天后，孫先生電話預(yù)約后帶著10份獨立房屋的房地產(chǎn)資料，上門逐一介紹，并展示每棟房屋的區(qū)位示意圖、所在居住區(qū)的總體布局圖(以供了解周圍環(huán)境和配套情況)及每棟房屋的平面圖。我先生對這些資料進(jìn)行比較后初步選擇了其中三處，并在孫先生的陪同下前往實地作進(jìn)一步了解，最后選中了其中的一棟?！　≠I房的第二步是談價錢。這棟獨立住房開價28萬美元，我先生認(rèn)為價格偏高，經(jīng)紀(jì)人馬上表示可盡力效勞，并讓我先生報出一個所能承受的最高限價。三天后，孫先生電話告知，開發(fā)商已答應(yīng)將售價降至25萬美元，我先生表示滿意?！　〉谌绞翘岢鰞?nèi)裝修要求

3、。在美國，開發(fā)一片獨立屋時，一般只對其中1至2棟進(jìn)行裝修，供買房者參考，買房交上定金后即可按自己的選擇在合同規(guī)定范圍內(nèi)提出裝修要求。經(jīng)紀(jì)人代為提供地毯質(zhì)地、顏色的樣品及廚房設(shè)備的組合和型號供買房人選擇，確定后再由經(jīng)紀(jì)人通知開發(fā)商在兩天內(nèi)按用戶要求完成裝修?！　〉谒牟绞钦胶灱s。合約內(nèi)容十分齊備，以保證不發(fā)生買賣糾紛，并由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代為到公證公司(ESCROan)，他們只能受經(jīng)紀(jì)人委托受理業(yè)務(wù)，無權(quán)為買賣雙方訂立契約和收取傭金，報酬則由經(jīng)紀(jì)人按其業(yè)績付給。取得銷售員執(zhí)照必須具備下列條件：　　1、年滿18歲的自然人

4、；　　2、具有誠實良好的名聲；　　3、持有有意雇用其為銷售員的美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽名的推薦信；　　4、高中畢業(yè)、具有專業(yè)知識的訓(xùn)練課時，并修完《房地產(chǎn)原理》課程，通過房地產(chǎn)銷售人員考試；　　5、取得執(zhí)照18個月內(nèi)還須加修兩門與房地產(chǎn)有關(guān)的學(xué)科，并經(jīng)過考試合格?！　〉诙悇t是經(jīng)紀(jì)人(Broker)，他們必須具備的條件是：　　1、年滿18歲的自然人；　　2、有誠實良好名聲的可信證明；　　3、高中畢業(yè)、具有專業(yè)知識的訓(xùn)練課時，具備兩年以上從事房地產(chǎn)實際工作的經(jīng)驗，并修完與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的8個學(xué)科；　　4、具有一定年限的銷售

5、員工作經(jīng)驗并通過美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試；　　5、執(zhí)照持有者每4年必須重修45小時有關(guān)房地產(chǎn)最新教育內(nèi)容的課程，然后方可申請換領(lǐng)執(zhí)照。　　美國的法律還規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)并查實美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員在房地產(chǎn)中介服務(wù)中有不實的陳述、虛假的承諾、多頭代理、公私款項不分、以欺詐手段取得執(zhí)照、有不良行為記載、做不實廣告、對銷售員監(jiān)督不嚴(yán)使客戶受損、隱瞞實際利潤等行為，均將受到暫停或吊銷執(zhí)照的處分?！　∶绹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賺什么，在美國，時因銷售傭金發(fā)生糾紛　　美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)濟收入主要來源于交易傭金。所得銷售傭金則按銷售房地產(chǎn)種類

6、及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。對未開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的銷售傭金按轉(zhuǎn)讓價的6％-10％，獨立住宅的銷售傭金為成交額的5％-8％，大型商業(yè)用房地產(chǎn)的銷售傭金為成交額的3％-6％。　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主與美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂的契約為獨家銷售權(quán)契約(ExclusiveRightoosetlListing)，則不論是否由經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，只要在契約有效期內(nèi)完成房地產(chǎn)銷售，賣方都必須向經(jīng)紀(jì)人支付傭金；如簽訂獨家代理銷售契約(ExclusiveAgencyListing)，在契約有效期內(nèi)，獨家代理經(jīng)紀(jì)人如完成出售則得到合同傭金，業(yè)

7、主自行出售則不必付給經(jīng)紀(jì)人傭金；如采取公開銷售契約(OpenListing)，則所有的經(jīng)紀(jì)人均可設(shè)法代售，實際銷售經(jīng)紀(jì)人均可獲得傭金，同時業(yè)主也保留自己銷售的權(quán)力。除此之外還可選擇凈值銷售契約、聯(lián)合銷售契約和優(yōu)先選擇契約等。　　在美國，經(jīng)紀(jì)人之間時常因銷售傭金發(fā)生糾紛，我在洛杉磯時就聽說過這樣一件事：某業(yè)主將住房委托經(jīng)紀(jì)人A注冊上市，經(jīng)紀(jì)人B帶顧客上門看房，因當(dāng)時顧客難下決心而沒有獲得買方給價，后來由經(jīng)紀(jì)人C再次帶該顧客上門看房，提供了買房給價并由業(yè)主接受。這筆買賣在兩周內(nèi)完成過戶手續(xù)。經(jīng)紀(jì)人B得知成交消息后，以

8、第一個把買房者帶去看房并回答了各種問題為由，要求獲得50％銷售傭金?！　〗?jīng)當(dāng)?shù)亍熬C合上市服務(wù)機構(gòu)”裁定，銷售傭金由買主的注冊上市售房代理人A獲得，但A有義務(wù)和獲得賣方給價的經(jīng)紀(jì)人C分配傭金。代理經(jīng)紀(jì)人(ListingBroker)可得40％～50％，實際銷售經(jīng)紀(jì)人(seuingBroker)可得50％～60％。而經(jīng)紀(jì)人B盡管帶了顧客看房，但由于沒有獲得賣方給價，則無權(quán)獲得