如何選擇房地產(chǎn)項目融資渠道

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1、如何選擇房地產(chǎn)項目融資渠道　　房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它是一個資金密集型行業(yè)，充足的資金支持對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都要進(jìn)行項目融資。你對房地產(chǎn)項目融資渠道、融資條件、融資項目條件等內(nèi)容有多了解呢？　　一、房地產(chǎn)項目的資金來源渠道的種類：　　一般來說，房地產(chǎn)公司的資金來源渠道有以下幾種：　　(1)注冊資本金?！　?2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國人民銀行對四證不全的房地產(chǎn)項目融資是不辦理的?！　?3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)

2、行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國債券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。長期債券還面臨較大的利率風(fēng)險，欠缺避險工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現(xiàn)。　　(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市；同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人

3、的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更?！贝蠖鄶?shù)的房地產(chǎn)公司都無法達(dá)到此要求。　　(5)海外資金，國內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。　　(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好?！　?7)房地產(chǎn)基金，

4、此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)項目融資基金多半會有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。'　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目融資的貸款條件企業(yè)法人應(yīng)具備的條件：　　(1)有公司法人授權(quán)或董事會簽字同意的申請報告；　　(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶；　　(3)提供真實(shí)的、全面的(經(jīng)過審計的)財務(wù)報表、報告，其財務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求；　　(4)除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計額不超過其凈資產(chǎn)總額的50%；申請中、長期貸款的，新建項目的企業(yè)法人所

5、有者權(quán)益與項目所需總投資的比率不低于國家規(guī)定的投資項目的資本金比例。　　貸款項目條件：　　(1)貸款項目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場前景較好；　　(2)貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，其立項文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)；　　(3)貸款項目工程預(yù)算和施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；　　(4)貸款項目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要；　　(5)貸款項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項目建成后，能及時投入正常使用；貸款項目的自有資金投入不少于總投資的30%。