房地產(chǎn)如何開拓新融資渠道

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1、房地產(chǎn)如何開拓新的融資渠道2004-03-2515:10??張元端　　　業(yè)界普遍認為，2004年將會是中國房地產(chǎn)業(yè)的“金融年”。這就是說，如何更好地解決房地產(chǎn)開發(fā)中的融資問題，如何開拓新的融資渠道等等，將成為當前房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點?！　√貏e是黨的十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”的方針以后，房地產(chǎn)界和金融界都在認真思考如何貫徹這一方針、拓寬房地產(chǎn)融資渠道的問題?！　?一)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)劃分中屬于第三產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)開發(fā)的過程實質(zhì)上是一種投資過程，是一種資金的有效投入

2、和增值收回的過程?！　》康禺a(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、消費環(huán)節(jié)尤其需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2003年1～11月份，全國僅房地產(chǎn)開發(fā)投資這一項，房地產(chǎn)資金就達到8285億元。因此，可以說，房地產(chǎn)項目策劃的三大要素是“資金”、“土地”和“營銷方案”。其中，資金又是首要的?！　》康禺a(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它與金融業(yè)的關(guān)系是一種互相依存、互相支持、互相促進的親密關(guān)系?！　〗鹑跇I(yè)滲透房地產(chǎn)業(yè)，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然。所謂

3、“房地產(chǎn)金融業(yè)”，就是指房地產(chǎn)業(yè)在從事開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的過程中，通過貨幣流通和信用渠道，進行集資、籌資和融通資金等一系列的經(jīng)濟活動和金融活動。這一命題的含義，一方面闡明了房地產(chǎn)業(yè)要靠金融業(yè)來籌措資金，另一方面又闡明了金融業(yè)要靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展信用職能?！　?二)古今中外的實踐都已證明，房地產(chǎn)業(yè)在其形成與發(fā)展過程中，一開始就與金融業(yè)的參與密不可分。同時，金融業(yè)也因參與房地產(chǎn)業(yè)而獲得了發(fā)展的活力。就是說，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)下了不解之緣?！　?1)以50年代初到70年代初、二次大戰(zhàn)結(jié)束后發(fā)達資本主義國家經(jīng)

4、濟發(fā)展較快的這一段時間為例：　　隨著銀行規(guī)模的不斷擴大、銀行分支機構(gòu)的不斷增多、銀行業(yè)務的不斷多元化，一方面，居民個人儲蓄逐漸成為借貸資本的重要來源，美國從50年代中期起，個人儲蓄占到凈投資額的三分之二。另一方面，銀行廣泛辦理消費信貸和住房抵押貸款的業(yè)務。到1978年底，美國這兩項信貸構(gòu)成的消費者債務達到14584億美元，超過美國全部公司債務，也超過美國各級政府債務的總量，成為美國最大的一項債務。在50年代，美國商業(yè)銀行對工商業(yè)貸款與對消費者貸款(消費信貸和住房抵押貸款)的數(shù)量大體相當。而到60年代，

5、后者就超過了前者。銀行的影響力所及，不僅是對工商業(yè)，而且直接影響到了個人消費。這是商業(yè)銀行發(fā)展史上空前的現(xiàn)象?！　?2)以我們中國的實踐為例：　　早在1840年鴉片戰(zhàn)爭以后，房地產(chǎn)金融業(yè)務就伴隨房地產(chǎn)業(yè)相繼在上海、天津、漢口等城市萌芽生長。當時，各殖民主義國家紛紛到中國開設洋行，成立房地產(chǎn)公司，依仗特權(quán)牟取暴利?！　〉谝淮问澜绱髴?zhàn)以后，中國民族資本主義工商業(yè)得到發(fā)展，相繼成立多家商業(yè)銀行，并開始以投資、抵押、信托等形式參與房地產(chǎn)業(yè)。1930年、1931年，國內(nèi)外各家銀行參與房地產(chǎn)投資和買賣業(yè)務達到了最

6、高潮。在上海、天津等城市，外國銀行的抵押貸款當中以房地產(chǎn)作抵押的一般都占一半以上。其中最大的一家銀行——匯豐銀行，不但利用抵押貸款操縱房地產(chǎn)市場，而且大量購買各房地產(chǎn)公司的股票、債券，成為一個“房地產(chǎn)王國”。而浙江興業(yè)銀行1931年帳面上的房地產(chǎn)購入額也高達880余萬元(當時貨幣，下同)，占上海各家銀行存款總額的7％。大家所熟知的上海南京路、外灘和西區(qū)一帶的大樓建筑，都是這一時期由各家銀行投資建造的。據(jù)1936年的統(tǒng)計，當時上海16家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)投資共計達7500萬元。當時被稱為摩天大樓的上海國際

7、飯店，就是由“北四行”(金城銀行、大陸銀行、鹽業(yè)銀行、中南銀行)下設的“四行儲蓄會”吸收存款后直接建造的?！　⌒轮袊⒊跗冢M管實行了計劃經(jīng)濟體制，并對房地產(chǎn)所有制和財政金融體制進行了改革，但城市房地產(chǎn)仍允許買賣、典當、贈與或交換，金融業(yè)也在一定程度上參與房地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)務。到了1956年底工商業(yè)社會主義改造基本完成后，雖然城市房地產(chǎn)進入了非經(jīng)營階段，金融業(yè)不直接投資房地產(chǎn)，但財政撥款的房地產(chǎn)開發(fā)建設資金也都是委托專業(yè)銀行代為撥付和監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應的房地產(chǎn)金融管理責任。　　特別是在黨的十一屆三中全

8、會以后，房地產(chǎn)的商品屬性得到了恢復，在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)務也得到了空前的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)能有今天這樣的大好局面，是與金融業(yè)的支持分不開的?！　⊥瑫r，也要看到，房地產(chǎn)金融尤其是房地產(chǎn)開發(fā)的金融業(yè)務，同樣有一個“與時俱進”的問題?！　∠愀圪Y深專家梁振英先生不久前在一個會議上發(fā)表評論說“走向國際化的中國市場此次把房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來，這是劃時代的新命題”?？梢姲l(fā)展房地產(chǎn)金融是一個多么重要和現(xiàn)實的課題。　　(三)國家統(tǒng)計局公布的2002年房