物業(yè)問題百問百答

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1、物業(yè)管理百問百答1．什么是物業(yè)管理？指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對其定義為：“物業(yè)管理就是對業(yè)主、住戶或用戶、客戶（可以統(tǒng)稱為甲方）提供的公共性服務(wù)。特別是那些客戶和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作。”2．物業(yè)管理公司應(yīng)該向小區(qū)居民提供什么樣的服務(wù)？主要有公共性服務(wù)、特約性專項(xiàng)服務(wù)、代辦服務(wù)三大類。常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括①房屋建筑主體的管理、②房屋設(shè)備、設(shè)施和管理、③環(huán)衛(wèi)管理、④綠化、⑤治安、⑥消防、⑦車輛道路、⑧代辦服務(wù)。國

2、家建設(shè)部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》：（1）接到住用戶要求維修電話和報(bào)修，應(yīng)立即做好登記工作。（2）家庭水電急修不過夜，對房屋小修等其它問題，應(yīng)自報(bào)修時(shí)記三日內(nèi)進(jìn)行。（3）維修人員入戶維修要便民不擾民，活完料凈場地清。（4）維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。（5）凡屬住戶自費(fèi)的維修項(xiàng)目，要公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收或多收費(fèi)。（6）建立維修服務(wù)回訪制度，由住用戶對維修質(zhì)量提出評議。特約性專項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為滿足一部分業(yè)主的需求而提供的服務(wù)，如代購物品、車船票、代人接小孩或提供商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。代辦服務(wù)實(shí)質(zhì)上是特約服務(wù)的補(bǔ)充和完善。3．開發(fā)商能否在售房階段向購房者承諾物業(yè)

3、管理?xiàng)l件？大多數(shù)的購房者都非常關(guān)心入住后的物業(yè)管理問題，所以在簽定購房合同時(shí)往往會詳細(xì)詢問。開發(fā)商一般都會詳細(xì)說明將來需收取的物業(yè)管理數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，甚至將此內(nèi)容寫進(jìn)購房合同中?？墒强蛻羧胱『螅袝r(shí)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與當(dāng)初開發(fā)商的承諾不盡相同，例如原來說的24小時(shí)熱水無法開通、或者原定的物業(yè)管理費(fèi)卻要漲價(jià)等等。住戶找物業(yè)管理公司詢問，物業(yè)管理公司往往稱自己是依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開發(fā)商說的不算數(shù)。找開發(fā)商詢問，開發(fā)商則稱，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己也沒有辦法約束。這種情形，是由于沒有將物業(yè)管理與商品房屋買賣之間的關(guān)系理順而導(dǎo)致的。物業(yè)管理在我國是個(gè)新興的行業(yè)，目前很多開發(fā)

4、商自己直接從事所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理工作，一些地方甚至仍然是企事業(yè)、機(jī)關(guān)的房管科、行政科在從事本單位住宅區(qū)的物業(yè)管理工作，所以關(guān)系較難理順，某些人士甚至認(rèn)為物業(yè)管理就是一種售后服務(wù)。指導(dǎo)思想比較亂，也就容易出問題。分析上述問題的關(guān)鍵之處有兩點(diǎn)，一是開發(fā)商能不能對物業(yè)管理問題作出承諾，二是對這種承諾引發(fā)的法律后果，開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任。對于第一個(gè)問題，物業(yè)管理與房屋買賣均是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。房屋買賣當(dāng)事人一方是開發(fā)商，另一方是購房客戶，兩者間是買賣合同關(guān)系。物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客戶往往就是住戶，

5、而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但無論如何，不能抹殺這兩種合同關(guān)系的獨(dú)立與區(qū)別。而物業(yè)管理費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，實(shí)際上就是物業(yè)管理法律關(guān)系中的種種權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，只能由物業(yè)管理公司予以確立。在房屋預(yù)售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司談定前期物業(yè)管理協(xié)議，確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、方式、收費(fèi)等事項(xiàng)。然后，開發(fā)商在售樓時(shí)，可以對相關(guān)物業(yè)管理問題做出必要的說明、解釋，以便增加該物業(yè)的賣點(diǎn)，同時(shí)方便廣大的購房者進(jìn)行綜合的比較、選擇、決定。但是開發(fā)商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做就是越俎代庖，就是不當(dāng)處理他人的權(quán)利。開發(fā)商沒有簽定這種條款的主體資格，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管

6、理公司直接與購房客戶簽定協(xié)議。即便如此，開發(fā)商也不能在購房合同中承諾物業(yè)管理?xiàng)l款。因?yàn)閺姆缮现v，兩者是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的主體，不能互相取代。第二個(gè)問題，如果開發(fā)商已經(jīng)就物業(yè)管理問題在合同中具體承諾，那么這種承諾有沒有法律效力？開發(fā)商有沒有什么法律責(zé)任？最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第71條規(guī)定：“行為人因?qū)π袠I(yè)的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”。依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，對于重大誤解情形，一方有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)關(guān)予以變更或撤銷，被撤銷的民事行為從行為開

7、始起無效。同時(shí)，我國《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；……有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失……”。這就是說，如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟(jì)損失，則該客戶可以要求撤銷該購房合同，雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失，例如裝修費(fèi)等，則可以提出索賠請求。4．物業(yè)管理費(fèi)有哪些項(xiàng)目構(gòu)成？有哪幾種定價(jià)方式