淺 談 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 運(yùn) 營 功 能

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1、淺談房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營功能　（1）房地產(chǎn)是高風(fēng)險、高回報的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資回收期較長，一般超過1年以上，有的甚至達(dá)3～5年，經(jīng)營期間受市場供求關(guān)系和國家宏觀政策影響較大，對經(jīng)濟(jì)走向和市場供求預(yù)測不當(dāng)，往往形成住房大量積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來沉重甚至是毀滅性的打擊。（2）房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品經(jīng)營、價格形成機(jī)制以及分銷、促銷方式與家電等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品具有很大的差別，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行企業(yè)運(yùn)營功能分析，制定獨(dú)特的營銷戰(zhàn)略，開展卓有成效的企業(yè)經(jīng)營活動。（3）住宅產(chǎn)業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有強(qiáng)烈的擴(kuò)張需求和潛力，而在企業(yè)擴(kuò)張中，如何樹立適應(yīng)

2、市場環(huán)境意識，增強(qiáng)環(huán)境適應(yīng)性，把握正確的經(jīng)營方向，選擇正確的進(jìn)入領(lǐng)域，分散經(jīng)營風(fēng)險，顯得非常重要。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須實施有效的運(yùn)營功能分析與投資戰(zhàn)略管理?！。?）在知識經(jīng)濟(jì)的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)已從發(fā)展初期的資金密集型逐步轉(zhuǎn)向技術(shù)和知識密集型，傳統(tǒng)的圈地、投資、促銷的粗放型發(fā)展模式已難以確保競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須合理安排企業(yè)有效資源，特別是加強(qiáng)人力資源管理，實施管理創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，以保持市場的領(lǐng)先者地位。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條很長。前后關(guān)聯(lián)建筑、家電、冶金、輕工、化工、機(jī)械、建材等50多個產(chǎn)業(yè)，并且與金融、保險、商業(yè)等關(guān)系

3、密切。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的成長過程中，可以通過實施企業(yè)運(yùn)營功能分析，形成以住宅為主體、以相關(guān)產(chǎn)業(yè)為鏈條的產(chǎn)業(yè)群，實現(xiàn)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。2運(yùn)營功能的分析結(jié)構(gòu)與模式　　房地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)運(yùn)營功能進(jìn)行分析，企業(yè)必須明確自己競爭優(yōu)勢的和形成競爭力的關(guān)鍵因素是什么。只有這些問題都明確后，企業(yè)才能做出根據(jù)本企業(yè)的運(yùn)營功能結(jié)構(gòu)，制定發(fā)展戰(zhàn)略選擇的決策。2.1SWOT分析模式　　所謂SWOT模式，就是著名戰(zhàn)略管理專家安德魯斯(K，Andrews)在20世紀(jì)70年代提出的企業(yè)戰(zhàn)略綜合分析框架。后經(jīng)過邁克爾·波特等人的充實和深化，使之成為企業(yè)戰(zhàn)略分析和選擇的

4、重要指南。其中，S代表的是strengths，優(yōu)勢的意思；W代表的是weakness，劣勢的意思；O代表的是occasions，機(jī)會的意思；T代表的是threats，威脅的意思。　　這種分析方法的基本出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該以己之長，克敵之短，利用機(jī)會、避免威脅，既能積極地進(jìn)攻，又能積極地防御。好的企業(yè)戰(zhàn)略就是要使企業(yè)通過發(fā)揮自己的長處來抓住機(jī)會，避免威脅達(dá)到積極的進(jìn)攻，或能夠使企業(yè)利用機(jī)會和長處來克服自己的弱點(diǎn)和避免威脅的打擊。通過企業(yè)運(yùn)營功能的SWOT的分析，形成四種企業(yè)可以選擇的策略，即SO戰(zhàn)略、WO戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略和WT戰(zhàn)略。SO

5、戰(zhàn)略就是企業(yè)利用內(nèi)部長處去抓住外部機(jī)會的戰(zhàn)略;WO戰(zhàn)略就是利用外部機(jī)會改進(jìn)內(nèi)部缺點(diǎn)的戰(zhàn)略;ST戰(zhàn)略就是利用企業(yè)的長處去避免或減輕外部威脅打擊的戰(zhàn)略;WT戰(zhàn)略就是企業(yè)直接克服內(nèi)部弱點(diǎn)和威脅的防御性戰(zhàn)略。　　波特認(rèn)為，將一個企業(yè)作為一個整體來考察是無法了解企業(yè)競爭優(yōu)勢的的。企業(yè)運(yùn)營功能分析的關(guān)鍵是認(rèn)識到企業(yè)不是機(jī)器、貨幣和人員的隨機(jī)組合，如果不將這些資源組織系統(tǒng)到日常的工作之中，保證生產(chǎn)出最終顧客認(rèn)為有價值的產(chǎn)品或服務(wù)，那么這些資源將毫無價值。換句話說，企業(yè)的運(yùn)營活動和它們之間的聯(lián)系是企業(yè)的競爭優(yōu)勢的源泉。2.2運(yùn)營功能的成本優(yōu)勢分析　企

6、業(yè)運(yùn)營功能的成本優(yōu)勢分析彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)在成本分析上的不足。因為企業(yè)的成本行為和它的相對成本地位產(chǎn)生于企業(yè)的每一項運(yùn)營活動。每種運(yùn)營活動都有自己的成本結(jié)構(gòu)，其成本行為有可能受到與企業(yè)內(nèi)外的其他活動之間的聯(lián)系和相互關(guān)系的影響。如果企業(yè)在從事運(yùn)營活動時取得了低于競爭對手的累計成本，成本優(yōu)勢就由此產(chǎn)生?！　「鶕?jù)企業(yè)運(yùn)營功能分析，企業(yè)可以通過控制成本驅(qū)動因素獲取成本優(yōu)勢。它包括如下幾個方面內(nèi)容：　?。?）控制規(guī)模。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，項目規(guī)模越大就越容易獲得規(guī)模效應(yīng)，從而可以直接在銷售上獲得收益?！　。?）控制時機(jī)。房地產(chǎn)是一個投入產(chǎn)出周期比較

7、長的產(chǎn)業(yè)，而市場又瞬息萬變，所以房地產(chǎn)銷售的時間性非常強(qiáng)?！　。?）控制地理位置。房地產(chǎn)開發(fā)中，有一句格言說的是,第—是地段、第二是地段、第三還是地段,可見房地產(chǎn)開發(fā)對地理位置控制的重要性?！　。?）生產(chǎn)經(jīng)營。生產(chǎn)經(jīng)營是與投入轉(zhuǎn)化為最終產(chǎn)品的相關(guān)聯(lián)的各種活動。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中就是建筑施工的活動。包括對施工隊伍和監(jiān)理單位的選擇、施工過程的管理及工程的驗收等活動。建筑隊伍的好壞同樣是關(guān)系到工程質(zhì)量的一個重要因素，因此，在施工隊伍的選擇必須要考察他們的資質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、管理水平、施工機(jī)械等要素。監(jiān)理單位可以協(xié)助企業(yè)對工程施工進(jìn)行管理，它的選擇同

8、樣重要。　?。?）外部后勤。外部后勤是與集中、存儲和將產(chǎn)品發(fā)送給買方有關(guān)的活動。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品具有不可移動性，因而對開發(fā)企業(yè)來說，幾乎不存在這一部分活動?！　。?）市場和銷售。市場和銷售是與提供一種買方購買產(chǎn)品的方式