房 地 產(chǎn) 企 業(yè)開發(fā)成本核算辦法指導(dǎo)

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1、----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算辦法指導(dǎo)1.目的：為了規(guī)范公司成本核算工作，保證開發(fā)成本核算的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和有效性，加強(qiáng)公司對成本開支的控制管理和分析對比，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，特制定本辦法。2.適用范圍：公司下屬從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的控股公司和受托經(jīng)營的非控股公司。3.術(shù)語和定義3.1.開發(fā)成本是指公司在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。3.2.開發(fā)成本根據(jù)其核算對象的最終

2、用途可分為以下四類：3.2.1.土地開發(fā)成本：指公司開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.2.2.房屋開發(fā)成本：指公司開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.2.3.配套設(shè)施開發(fā)成本：指公司開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.2.4.代建工程開發(fā)成本指公司接受委托單位的委托，代為開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施等工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.3.成本核算對象3.3.1.成本核算對象確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3.3.2.成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目

3、開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。3.3.3.成本核算對象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)或區(qū)域、結(jié)構(gòu)類型、用途、施工圖預(yù)算、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、裝修檔次、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對象：3.3.3.1.一般開發(fā)項(xiàng)目：一般以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。3.3.3.2.----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方同一

4、開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目：開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以合并為一個成本核算對象。在開發(fā)完成歸集實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個單項(xiàng)工程概（預(yù)）算數(shù)的比例分配各幢房屋的開發(fā)成本。3.3.3.3.規(guī)模較大、工期較長、產(chǎn)品類型不同、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域、進(jìn)度或產(chǎn)品類型等劃分成本核算對象。3.3.3.3.1.成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。3.3.3.3.2.同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。3.3.3.3.3.同一

5、小區(qū)、同一期有高層、多層等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。3.3.3.4.對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。3.4.成本項(xiàng)目：3.4.1.土地費(fèi)用指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、繳納的契稅及印花稅等稅金；拆遷補(bǔ)償費(fèi)；大市政建設(shè)配套費(fèi)；土地閑置費(fèi)；場地平整費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)

6、、土地使用權(quán)批復(fù)費(fèi)等。3.4.2.前期工程費(fèi)是指取得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開工之前發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)3.4.2.1.項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。包括人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。3.4.2.2.規(guī)劃設(shè)計(jì)評估費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程方案設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)），施工圖設(shè)計(jì)等各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)(含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)，環(huán)境評估、交通評估、消防評估等費(fèi)用。3.4.2.3.勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)，

7、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。3.4.2.4.三通一平費(fèi)：為達(dá)到施工要求而發(fā)生的修建道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))，通水通電及伴隨的破路、占地、維護(hù)、看管線、場地填土、平整費(fèi)用(----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。3.4.2.5.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室