公司培訓與指導計劃(開發(fā)、合同、簽約)【管理培訓資料】課件

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1、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)總體流程項目評估：項目考察區(qū)域市場調(diào)研總體方案經(jīng)濟測算項目決策土地獲得：掛牌、招標、拍賣三種方式方案設(shè)計：總體布局、產(chǎn)品定位前期報建：相關(guān)證照的獲得合作方選擇：設(shè)計、監(jiān)理、施工、材料、銷售、物業(yè)工程建設(shè)：質(zhì)量、成本、進度銷售執(zhí)行：資金回攏竣工交付：項目結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念項目評估重點：根據(jù)項目所在地塊的地理位置、交通配套、用地性質(zhì)，考量地塊是否適合開發(fā)（可以做）；根據(jù)地塊特點及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標，進行初步方案布局及產(chǎn)品定位，考量地塊適合作何種產(chǎn)品（做什么）；根據(jù)初步方案及市場調(diào)研結(jié)果，進行項目經(jīng)濟測算，考量地塊

2、地否值得開發(fā)（值得做）；房地產(chǎn)開發(fā)基本概念成本測算一、土地使用權(quán)取得費二、前期工程費1、咨詢服務(wù)費2、“七通一平”費3、前期政府規(guī)費4、樣板房及其它三、建筑安裝工程費1、樁基工程2、土建工程3、水電安裝工程4、設(shè)備及分包工程四、附屬工程費五、管理及銷售費用六、稅金七、融資費用房地產(chǎn)開發(fā)基本概念土地獲得重點：根據(jù)經(jīng)濟測算結(jié)果，設(shè)定土地成本高限，參與土地掛牌、招標或拍賣房地產(chǎn)開發(fā)基本概念方案設(shè)計原則：1、以利潤為導向，考量成本與售價之間的平衡；2、根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，兼顧社會形象；3、以能通過政府審批為前提（符合有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標）房地產(chǎn)開發(fā)基本概念前期報建土地

3、獲得（選址意見書、設(shè)計控制文本、建設(shè)條件論證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證）簽訂土地出讓合同立項審批方案設(shè)計及報批拆遷、七通一平初步設(shè)計及審批地質(zhì)勘探施工圖設(shè)計落實物業(yè)單位銷售代理單位辦理土地證融資施工圖審查、放線驗線、政府部門審查并繳納規(guī)費領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證選擇施工監(jiān)理單位工程建設(shè)七通一平（拆遷、場地平整、障礙物處理，臨時水電氣、圍墻、道路等）管理用房、售樓廳及樣板房放線驗線樁基礎(chǔ)及地下室領(lǐng)取預(yù)售許可證室外道路及景觀室外管線（水、電、氣、智能等）主體建筑完成辦理按揭內(nèi)外墻體中間結(jié)構(gòu)驗收門窗、屋瓦、防水、隔熱、外墻裝飾、構(gòu)件、裝修單體竣工驗收綜合驗收整改、交付使

4、用房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念建設(shè)中、后期手續(xù)建設(shè)過程中：監(jiān)理、自來水、供電、電信、網(wǎng)絡(luò)、安防、路燈、供氣供暖等部門的溝通與銜接竣工驗收：消防、人防、供氣、供暖、房管物業(yè)、檔案、環(huán)衛(wèi)環(huán)保、園林綠化、市政交警、地名、通郵、技防、建委備案等相關(guān)驗收。交房階段條件：主體建筑、公建配套、市政景觀、綠化附屬等全部竣工，水、電、氣、暖等均已開通，物業(yè)到位--即具備入住條件；通過政府相關(guān)部門的驗收認可流程：1、受理審核：確認身份，審核銷售信息（房號、面積、房款交付、是否逾期支付等）2、收取款項：結(jié)算房款，開具發(fā)票。3、發(fā)放資料：房屋使用說明書、質(zhì)量保證書、測繪分

5、幢平面圖，非按揭客戶發(fā)放購房合同及備案卡。4、物業(yè)手續(xù)：鑰匙、物業(yè)費等。5、咨詢及投訴處理。房地產(chǎn)開發(fā)基本概念合同簽約簽約常見問題解析一、簽訂認購書后定金能退還嗎?認購書的效力認購書是商品房買賣雙方在正式簽訂預(yù)售契約或買賣契約之前所簽訂的文件，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。認購書在司法實踐中普遍被認為是有效的，只要開發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認購書為雙方真實意思的表示，內(nèi)容合法，認購書具有法律約束力。簽約常見問題解析認購書的作用認購書實質(zhì)上是立約合同。立約合同最突出的特征在于，它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。立約合同只約定當事人進行特定

6、行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認。具體到認購書，購房者的義務(wù)就是購房者必須與開發(fā)商進行談判磋商，以便簽訂協(xié)議的義務(wù)，而不應(yīng)理解為購房者已經(jīng)作出簽訂正式買賣合同的承諾。立約合同雙方在為簽訂正式合同而談判的時候，應(yīng)當盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用自己的優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內(nèi)容。上述要求為誠實信用原則在立約合同中的具體體現(xiàn)。簽約常見問題解析定金的作用在簽訂認購書時，購房者一般須向開發(fā)商支付幾千元到幾萬元不等的定金。認購書中的定金與我國《擔保法》上的定金不是同一概念。認購書中的定金屬于立約定金，是為了保證締結(jié)正式合

7、同而交付的定金。簽訂認購書，交納定金之后，如果因開發(fā)商的原因不能簽訂正式合同，開發(fā)商要雙倍返還定金；因購房者的原因不能簽訂正式合同，購房者無權(quán)要求返還定金。雙方當事人應(yīng)當基于誠實信用原則進行公平談判，否則將受到定金懲罰。簽約常見問題解析案例：某購房者A在簽訂正式買房協(xié)議之前，按照售樓小姐的要求，簽訂了認購書，交了3萬元定金，說好10天之內(nèi)到售樓處簽訂正式房屋買賣協(xié)議。過了幾天，A到售樓處簽訂房屋買賣協(xié)議，開發(fā)商拿出標準合同讓A簽，合同的空白的地方全按開發(fā)商的意見寫好了，A對有些補充條款不同意，和他們協(xié)商按A的意見改寫，開發(fā)商的代表不同意，說和別的客戶都這樣

8、簽的，如果你實在不同意簽，協(xié)議就不簽了，但已交的定金不予退還。A跟