公司培訓(xùn)計(jì)劃（開發(fā)合同簽約）

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1、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)總體流程項(xiàng)目評(píng)估：項(xiàng)目考察區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研總體方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目決策土地獲得：掛牌、招標(biāo)、拍賣三種方式方案設(shè)計(jì)：總體布局、產(chǎn)品定位前期報(bào)建：相關(guān)證照的獲得合作方選擇：設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料、銷售、物業(yè)工程建設(shè)：質(zhì)量、成本、進(jìn)度銷售執(zhí)行：資金回?cái)n竣工交付：項(xiàng)目結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念項(xiàng)目評(píng)估重點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目所在地塊的地理位置、交通配套、用地性質(zhì)，考量地塊是否適合開發(fā)（可以做）；根據(jù)地塊特點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行初步方案布局及產(chǎn)品定位，考量地塊適合作何種產(chǎn)品（做什么）；根據(jù)初步方案及市

2、場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算，考量地塊地否值得開發(fā)（值得做）；房地產(chǎn)開發(fā)基本概念成本測(cè)算一、土地使用權(quán)取得費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、咨詢服務(wù)費(fèi)2、“七通一平”費(fèi)3、前期政府規(guī)費(fèi)4、樣板房及其它三、建筑安裝工程費(fèi)1、樁基工程2、土建工程3、水電安裝工程4、設(shè)備及分包工程四、附屬工程費(fèi)五、管理及銷售費(fèi)用六、稅金七、融資費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)基本概念土地獲得重點(diǎn)：根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，設(shè)定土地成本高限，參與土地掛牌、招標(biāo)或拍賣房地產(chǎn)開發(fā)基本概念方案設(shè)計(jì)原則：1、以利潤(rùn)為導(dǎo)向，考量成本與售價(jià)之間的平衡；2、根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，兼顧社會(huì)形象；3、

3、以能通過政府審批為前提（符合有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）房地產(chǎn)開發(fā)基本概念前期報(bào)建土地獲得（選址意見書、設(shè)計(jì)控制文本、建設(shè)條件論證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證）簽訂土地出讓合同立項(xiàng)審批方案設(shè)計(jì)及報(bào)批拆遷、七通一平初步設(shè)計(jì)及審批地質(zhì)勘探施工圖設(shè)計(jì)落實(shí)物業(yè)單位銷售代理單位辦理土地證融資施工圖審查、放線驗(yàn)線、政府部門審查并繳納規(guī)費(fèi)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證選擇施工監(jiān)理單位工程建設(shè)七通一平（拆遷、場(chǎng)地平整、障礙物處理，臨時(shí)水電氣、圍墻、道路等）管理用房、售樓廳及樣板房放線驗(yàn)線樁基礎(chǔ)及地下室領(lǐng)取預(yù)售許可證室外道路及景觀室外管線（水、電、氣、智能等）主

4、體建筑完成辦理按揭內(nèi)外墻體中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收門窗、屋瓦、防水、隔熱、外墻裝飾、構(gòu)件、裝修單體竣工驗(yàn)收綜合驗(yàn)收整改、交付使用房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)基本概念建設(shè)中、后期手續(xù)建設(shè)過程中：監(jiān)理、自來水、供電、電信、網(wǎng)絡(luò)、安防、路燈、供氣供暖等部門的溝通與銜接竣工驗(yàn)收：消防、人防、供氣、供暖、房管物業(yè)、檔案、環(huán)衛(wèi)環(huán)保、園林綠化、市政交警、地名、通郵、技防、建委備案等相關(guān)驗(yàn)收。交房階段條件：主體建筑、公建配套、市政景觀、綠化附屬等全部竣工，水、電、氣、暖等均已開通，物業(yè)到位--即具備入住條件；通過政府相關(guān)部門的驗(yàn)收認(rèn)可流程：1、受

5、理審核：確認(rèn)身份，審核銷售信息（房號(hào)、面積、房款交付、是否逾期支付等）2、收取款項(xiàng)：結(jié)算房款，開具發(fā)票。3、發(fā)放資料：房屋使用說明書、質(zhì)量保證書、測(cè)繪分幢平面圖，非按揭客戶發(fā)放購(gòu)房合同及備案卡。4、物業(yè)手續(xù)：鑰匙、物業(yè)費(fèi)等。5、咨詢及投訴處理。房地產(chǎn)開發(fā)基本概念合同簽約簽約常見問題解析一、簽訂認(rèn)購(gòu)書后定金能退還嗎?認(rèn)購(gòu)書的效力認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在正式簽訂預(yù)售契約或買賣契約之前所簽訂的文件，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書在司法實(shí)踐中普遍被認(rèn)為是有效的，只要開發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認(rèn)購(gòu)書為雙方真實(shí)意思的

6、表示，內(nèi)容合法，認(rèn)購(gòu)書具有法律約束力。簽約常見問題解析認(rèn)購(gòu)書的作用認(rèn)購(gòu)書實(shí)質(zhì)上是立約合同。立約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。立約合同只約定當(dāng)事人進(jìn)行特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者的義務(wù)就是購(gòu)房者必須與開發(fā)商進(jìn)行談判磋商，以便簽訂協(xié)議的義務(wù)，而不應(yīng)理解為購(gòu)房者已經(jīng)作出簽訂正式買賣合同的承諾。立約合同雙方在為簽訂正式合同而談判的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用自己的優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。上述要求為

7、誠(chéng)實(shí)信用原則在立約合同中的具體體現(xiàn)。簽約常見問題解析定金的作用在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者一般須向開發(fā)商支付幾千元到幾萬元不等的定金。認(rèn)購(gòu)書中的定金與我國(guó)《擔(dān)保法》上的定金不是同一概念。認(rèn)購(gòu)書中的定金屬于立約定金，是為了保證締結(jié)正式合同而交付的定金。簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納定金之后，如果因開發(fā)商的原因不能簽訂正式合同，開發(fā)商要雙倍返還定金；因購(gòu)房者的原因不能簽訂正式合同，購(gòu)房者無權(quán)要求返還定金。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公平談判，否則將受到定金懲罰。簽約常見問題解析案例：某購(gòu)房者A在簽訂正式買房協(xié)議之前，按照售樓小姐的要求，

8、簽訂了認(rèn)購(gòu)書，交了3萬元定金，說好10天之內(nèi)到售樓處簽訂正式房屋買賣協(xié)議。過了幾天，A到售樓處簽訂房屋買賣協(xié)議，開發(fā)商拿出標(biāo)準(zhǔn)合同讓A簽，合同的空白的地方全按開發(fā)商的意見寫好了，A對(duì)有些補(bǔ)充條款不同意，和他們協(xié)商按A的意見改寫，開發(fā)商的代表不同意，說和別的客戶都這樣簽的，如果你實(shí)在不同意簽，協(xié)議就不簽了，但已交的定金不予退還。A跟