“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理研究.doc

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1、“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理研究引言隨著我國(guó)工業(yè)化和城市化的快速推進(jìn)，“撤村建居”和城屮村改造步伐的加快，以安置當(dāng)?shù)亍稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”居民為主的拆遷安置小區(qū)的數(shù)量和規(guī)模呈快速增加的態(tài)勢(shì)［1］?！按遛D(zhuǎn)居”社區(qū)成為城市基層社會(huì)的重要組成部分，也將成為“農(nóng)民市民化”的重要場(chǎng)域。本文通過(guò)對(duì)河南省五個(gè)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查分析；通過(guò)評(píng)估現(xiàn)有的管理制度的問(wèn)題，給出相關(guān)可行性的建議。二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述（一）農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理模式當(dāng)前我國(guó)農(nóng)轉(zhuǎn)非小區(qū)在物業(yè)管理上正處于不斷探索屮。深圳的安置小區(qū)管理模式冇：以由社區(qū)自行

2、組建物業(yè)服務(wù)公司，實(shí)施冇償物業(yè)管理的“水田模式”、由社區(qū)居委會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司的“大浪模式”和社區(qū)股份公司與物業(yè)服務(wù)公司合作的“三聯(lián)模式”［2］。成都市實(shí)踐出托管、共管、自管3種安置小區(qū)的管理模式。其市下的溫江區(qū)形成了一套“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與”的新機(jī)制。聊城市出臺(tái)了相關(guān)辦法，規(guī)定業(yè)主入住新型農(nóng)村社區(qū)時(shí)，由業(yè)主自愿選擇管理模式。彭州市則探索出“村級(jí)組織+小區(qū)自治+市場(chǎng)化運(yùn)作”的農(nóng)村物業(yè)管理新模式［3］。（二）農(nóng)民安置小區(qū)的特點(diǎn)何利松和周徐胤認(rèn)為安置小區(qū)在規(guī)劃建造中具有建設(shè)數(shù)量大、建造質(zhì)

3、量高、地段位置好、出租比例高的特點(diǎn)。胡振光［4］歸納了安置小區(qū)具有城鄉(xiāng)結(jié)合的地域性、亦城亦村的過(guò)渡性、居住人口的流動(dòng)性和社區(qū)管理的復(fù)雜性的特點(diǎn)。楊宏偉［5］則從居民特點(diǎn)方面總結(jié)了安置小區(qū)具有居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜、部分居民擁有集體資產(chǎn)、居民文化素質(zhì)和思想觀念存在差異、傳統(tǒng)關(guān)系依然發(fā)生作用的特點(diǎn)。（三）“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的市民化研宄有關(guān)市民化的研宂可以分為兩大類：一是農(nóng)民工市民化的研究；二是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民的市民化研宄。目前，市民化進(jìn)程在我國(guó)困難重重的原因有：宋仁登［6］認(rèn)為戶籍制度，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)和土地制度等制度因素是市民化的較大

4、阻礙；靳龍［7］提到了農(nóng)民對(duì)于身份和思想觀念方面的困難轉(zhuǎn)變。冉娟［8］則具體指出社會(huì)群體的分化和社區(qū)的組織形成是“？r轉(zhuǎn)非”居民無(wú)歸屬感的重要原因。在解決方法上，歐陽(yáng)力勝［9］認(rèn)為應(yīng)在科學(xué)測(cè)算衡量農(nóng)民市民化的成本及收益后，從推進(jìn)戶籍制度改革，建立合理土地流轉(zhuǎn)和征用補(bǔ)償制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一平等就業(yè)制度，構(gòu)建完善社會(huì)保障制度等幾方面來(lái)有序推進(jìn)農(nóng)民市民化進(jìn)程。三、實(shí)證研究分析基于“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房的物業(yè)管理調(diào)查，我們選取了五個(gè)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置小區(qū)，分別為仁和新苑小區(qū)、仁和苑小區(qū)、清河灣小區(qū)、黃崗寺嵩山路小區(qū)以及花園莊新社區(qū)。

5、其中仁和苑曾是開(kāi)封市安置房示范性小區(qū)，具有較強(qiáng)的代表性；鄭州市黃崗寺嵩山路小區(qū)則是鄭州一個(gè)較大的安置房小區(qū)。我們共發(fā)放問(wèn)卷215份，根據(jù)入住率及其廉租房與安置房的比例，分別為清河灣26份，仁和新苑62份，仁和苑48份，黃崗寺嵩山路小區(qū)42份，花園莊37份。以下是5個(gè)小區(qū)的問(wèn)卷結(jié)果的分析：（一）居民對(duì)物業(yè)管理滿意度分析根據(jù)調(diào)査數(shù)據(jù)敁示，當(dāng)前安置居民的物業(yè)管理并不滿意。清河灣和花園莊新社區(qū)的安置居民遷入小區(qū)較短，業(yè)主能夠主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)得到保障，但業(yè)主對(duì)物業(yè)的滿意度也只有34.41%和37%。黃崗寺

6、嵩山路小區(qū)屬于較旱的居民安置社區(qū)，社區(qū)管理模式較為完善，居民對(duì)社區(qū)的管理滿意度為31.46%。仁和苑與仁和新苑業(yè)主與物業(yè)矛盾較深，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)因此也并未向業(yè)主提供應(yīng)有的服務(wù)，且經(jīng)過(guò)多次調(diào)解后矛盾并未解決，兩個(gè)小區(qū)的滿意度僅為17.2%與13.66%。安置居民對(duì)物業(yè)管理普遍不滿的問(wèn)題是物業(yè)管理模式的混亂，且居民普遍認(rèn)為物業(yè)費(fèi)不合理。安置小區(qū)與商品房小區(qū)實(shí)施同樣的物業(yè)管理模式。兩種社區(qū)的物業(yè)費(fèi)水平相似但普通小區(qū)設(shè)施齊全，綠化到位，管理水平均高于安置小區(qū)。多數(shù)的安置居民認(rèn)為他們并未享受到與商品房小區(qū)一樣

7、的安保、綠化和相應(yīng)的娛樂(lè)設(shè)施，而不愿繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)對(duì)于當(dāng)前的問(wèn)題并未冇良好的解決辦法，往往是采取不交費(fèi)就不服務(wù)的態(tài)度，導(dǎo)致二者矛盾程度加深。追其原因在于：農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置小區(qū)管理理論與制度的缺失。當(dāng)前河南省中小城市“農(nóng)轉(zhuǎn)非”小區(qū)管理人多處于規(guī)劃在建階段，對(duì)于安置小區(qū)的管理還處于探索中，并未有一個(gè)系統(tǒng)的理論與方案。理論的缺失與管理模式不適用導(dǎo)致當(dāng)前河南省內(nèi)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”小區(qū)管理主體不明確，監(jiān)督不到位，管理內(nèi)容又缺乏相關(guān)制度法規(guī)的依托，使得物業(yè)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和政府等多方面矛盾的激化。物業(yè)管理模式不健全。安置房物業(yè)一般由

8、開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司管理，而當(dāng)前河南省內(nèi)物業(yè)公司普遍專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)管理制度也并未完善。物業(yè)公司管理失責(zé)，物業(yè)管理人員職業(yè)素質(zhì)不足，使居民即使交了物業(yè)費(fèi)仍享受不到相應(yīng)的服務(wù)。而物業(yè)管理方妞相關(guān)法律的空白使居民無(wú)處屮訴，因此與物業(yè)形成對(duì)抗關(guān)系，雙方互相不滿形成惡性循環(huán)。（二）居民自身市民化程度分析根據(jù)問(wèn)卷結(jié)果分析，清河灣、仁和新苑、仁和苑、花園莊居民對(duì)于搬入社區(qū)后生活方式的改變存在抵觸與不適應(yīng)比例較高