房地產(chǎn)投機(jī)行為實證研究

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1、房地產(chǎn)投機(jī)行為實證研究：房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同時具備商品屬性和金融屬性，在現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品越來越多的體現(xiàn)出其金融屬性，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場或多或少會出現(xiàn)投機(jī)行為，如何測度投機(jī)行為的程度成為一個知道經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的指標(biāo)。本文構(gòu)建適合中國國情的房地產(chǎn)投機(jī)理論模型，通過該模型對中國兩個主要城市進(jìn)行實證研究，以期對房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為做理論上的測度和解釋?！　￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投機(jī)投機(jī)度測度　　　　1.我國房地產(chǎn)市場概況　　在全球性經(jīng)濟(jì)的社會中，無論是個人、企業(yè)還是政府都十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在

2、很多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)往往是當(dāng)?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，城市化進(jìn)程的加速，城市綜合開發(fā)，土地有償使用制度及住房商品化的不斷完善，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大。尤其是近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)，1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長33.2%，但在2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房價齊跌。2008年全年總計商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，

3、十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國際金融危機(jī)影響。中國政府從2007年開始強(qiáng)化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。2009年后，房地產(chǎn)市場開始反彈，量價齊升，這主要得益于金融危機(jī)以后中國政府推進(jìn)的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房價增長過快，大型城市的銷售價格，租金以及房價收入比出現(xiàn)不平衡，開發(fā)商高價搶購?fù)恋?，購地價格已嚴(yán)重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益推高房價，中央政府難以進(jìn)

4、行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場泡沫形成的內(nèi)在原因。與此同時我國巨大的房地產(chǎn)需求和金融業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的過度的資金支持，給房地產(chǎn)投機(jī)提供了條件，而一些制度上的缺陷，又給予了房地產(chǎn)投機(jī)者方便的投機(jī)獲利渠道，直接的激發(fā)了他們的投機(jī)行為，更加助長了房地產(chǎn)泡沫的形成。　　2.商品金融化演進(jìn)及房地產(chǎn)的雙重屬性　　吳曉求(2006)提出:資源和財富金融化是大趨勢。從長期來看金融資源具有動態(tài)的富集作用,具有自我實現(xiàn)、自我挖掘的功能。這就是金融資源的富集作用。周麗娜（2007）提出“商品金融化”的定義:商品金融化就是商品在金融資源的富集作用下

5、,金融屬性逐步增強(qiáng),金融價值凸顯,使得人們產(chǎn)生了對該種商品或者以該商品為標(biāo)的物的衍生品的交易愿望,并最終促使市場交易機(jī)制形成的過程?！　∩唐肺磳崿F(xiàn)金融化以前,其價格只體現(xiàn)了商品價值,而沒有體現(xiàn)金融價值。原因在于商品的金融屬性總是在一定的歷史條件下,才顯現(xiàn)出來。金融資源的富集作用使商品的金融屬性逐漸顯現(xiàn),進(jìn)而使得商品的金融價值開始被一些市場主體所認(rèn)識。商品的價值就會出現(xiàn)與傳統(tǒng)價格相比持續(xù)地走高。以至于人們會認(rèn)為這是一個瘋狂的價格。事實上這瘋狂的價格就是包含了除商品價值以外的金融價值。這就是商品的金融屬性顯現(xiàn)出來后導(dǎo)致

6、的價值重估。當(dāng)商品的金融價值開始被大部分市場主體所認(rèn)識,市場主體出于以下兩個方面產(chǎn)生強(qiáng)烈的交易愿望:一是在現(xiàn)貨市場上的交易具有較高的風(fēng)險,通過在衍生品市場進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避和投機(jī);二是該種商品具有較高的收益性,是較好的投資對象。市場主體的交易愿望是商品金融化的催化劑。只要少數(shù)市場主體開始對某種商品有金融化的需求,就會產(chǎn)生以該商品為標(biāo)的物的交易為背景的契約。如果這種交易需求是廣泛性的,這種商品就會成為一種被廣泛認(rèn)可的金融產(chǎn)品,就會產(chǎn)生以規(guī)范市場交易行為的制度的需求?！　》康禺a(chǎn)具有兩重屬性，第一是商品屬性，第二是金融屬性。

7、所謂商品屬性是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品——住房，作為一種民生必需品在市場上作為一種商品交易，遵循市場規(guī)律。所謂金融屬性是指在金融資源富集作用下原來金融屬性差的商品逐漸體現(xiàn)出金融性并且逐漸曾強(qiáng)進(jìn)而代替商品屬性，住房已經(jīng)成為一種具有金融價值的產(chǎn)品，即可作為一種投資品保值增值，這是其金融屬性的體現(xiàn)。　　房地產(chǎn)的商品價值不足以解釋房價過高的原因。房地產(chǎn)的金融化才是支撐房價的主要因素。原因在于房產(chǎn)交易是通過房產(chǎn)證等契約形式的轉(zhuǎn)讓完成的。使房地產(chǎn)的金融屬性大大增強(qiáng),人們開始樂于投資房地產(chǎn),而不僅僅是作為一種消費。偏離商品價值的部分,我們

8、都可以認(rèn)為是商品的金融價值?！　?.房地產(chǎn)投機(jī)理論概述　　房地產(chǎn)投機(jī)是指投資者以房地產(chǎn)為交易對象，透過買賣、租賃等手段在短期內(nèi)通過房地產(chǎn)價格的變化或房地產(chǎn)交易而謀取暴利的行為。從廣義上來講投機(jī)也是一種投資，投機(jī)與投資在概念和實際運作中緊密相良，難以區(qū)分。格雷厄姆(Graham)認(rèn)為投資的確切定義應(yīng)該蘊(yùn)含著三個彼此關(guān)聯(lián)、密不可分的重要因素。首先，投資必須是建立