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《我國房價和地價關(guān)系應(yīng)用的研究》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學術(shù)論文-天天文庫。
1、.摘要：地價與房價的關(guān)系對于促進中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義，但目前尚無一致結(jié)論。文章從理論分析和經(jīng)驗研究兩個角度對近年來國內(nèi)學者就地價和房價關(guān)系的研究進行了梳理，展現(xiàn)地價與房價關(guān)系的研究現(xiàn)狀，并指出了未來的研究方向。 ??關(guān)鍵詞：地價，房價，文獻綜述 ? ?城市地價與房價是房地產(chǎn)價格體系的主體，它們具有截然不同的特點，因此三者之間的關(guān)系十分復雜。同時，地價與房價作為反映房地產(chǎn)市場信息的重要指標，它們的關(guān)系是否協(xié)調(diào)不僅對城市土地利用效率和房地產(chǎn)業(yè)運行影響重大，而且對于政府進行宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場也有著十分重要的現(xiàn)實意義
2、。筆者旨在系統(tǒng)梳理中國關(guān)于地價與房價關(guān)系的理論研究與經(jīng)驗研究，以期理順地價與房價的關(guān)系，并拓展此問題的研究空間?！??一、地價與房價關(guān)系的研究背景 ?伴隨著中國住房制度的改革，20世紀90年代末中國的土地供應(yīng)制度也實行了一系列重大變革。1999年，國土資源部頒發(fā)的《關(guān)于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》拉開了土地出讓制度變革的序幕。2001年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，國有土地使用權(quán)招標拍賣制度從東南沿海到中西部地區(qū)逐步推開。隨后，國土資源部在2002年、2003年和2004年又分別下發(fā)了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使
3、用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》和《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，中國的土地市場在一定程度上得到了較好的調(diào)節(jié)和清理，土地出讓制度的改革也進一步深化，地價隨之持續(xù)上漲。根據(jù)觀察到的事實，自2003-2007年以來，中國土地交易價格指數(shù)與上年同期相比分別上漲8.3%、10.1%、9.1%、5.8%、12.3%。與此同時，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)分別上漲4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%。地價與房價趨于同步的上揚趨勢引起人們對二者關(guān)系的極大爭議，主流觀點分為三類：（1）地價決定房價，理由是政府
4、推行的經(jīng)營性用地招標拍賣、掛牌出讓方式是導致地價飚升從而引起房價快速上漲的主要原因；（2）房價上漲是引起地價上漲的原因，主要理由是房地產(chǎn)需求引致土地需求，房價上漲直接引領(lǐng)地價上漲；（3）地價與房價是相互影響的，主要理由是房價與地價的關(guān)系是循環(huán)關(guān)聯(lián)的，地價房價到底誰決定誰在不同的條件下有不同的結(jié)論?！??二、地價與房價的關(guān)系：理論解釋 ?國內(nèi)學者關(guān)于地價與房價關(guān)系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻分別進行歸納，通過比較來闡述該領(lǐng)域研究的進展和發(fā)展趨勢?！?（一）從成本構(gòu)成的角度分析地價與房價的關(guān)系.. ?用成本法的公式分析地價構(gòu)成為：地價
5、＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益；房價構(gòu)成為：房價＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤。因此，建設(shè)部政策研究中心在《怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》中提出：地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。而國土資源部發(fā)布的《2004年中國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》則指出，雖然地價和房價均呈上升趨勢，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度。報告認為，房地產(chǎn)市場需求強勁，房屋供不應(yīng)求，房價上漲使開發(fā)商對土地的需求增加，并拉動地價上漲。二者的觀點基于兩個方面的認識，一是地價是房價的重要組成部分之一，二是房地產(chǎn)價格是
6、由它的供求關(guān)系決定的?！?利用房價與地價數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本構(gòu)成，許多學者通過分析地價與房價的變化規(guī)律、地價占房價的比例及開發(fā)利潤率等，闡明了地價與房價之間的關(guān)系。鄒曉云指出由于地價概念不統(tǒng)一，將土地成本和土地所有權(quán)收益價格混淆起來，造成了目前關(guān)于中國房價中地價所占比例偏高的錯誤判斷。盡管近年來中國地價和房價變化趨勢基本一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價與房價之間變化的必然關(guān)系。從成本結(jié)構(gòu)來看，土地成本和構(gòu)成房價的其他成本在房價形成中所起的作用一樣，因此，地價不是房價偏高的決定性因素?！?郭輝指出目前地價占房價的比重過高
7、，地價的變動將會對房價產(chǎn)生較大的影響。目前中國房價飛速攀升，從某種程度上說正是土地出讓制度改革所導致的地價上漲的推動作用造成的?！?劉潤秋、蔣永穆認為雖然成本法公式反映了地價是構(gòu)成房價的要素之一，但不是唯一要素，其他要素同樣對房價產(chǎn)生影響，尤其是開發(fā)利潤的影響，因此地價與房價并不存在絕對的相關(guān)關(guān)系。他們認為基于三方面的原因地價不能決定房價：（1）土地產(chǎn)品的價格決定地租；（2）房市過熱條件下地價對房價無約束力；（3）決定房價的因素是市場行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認為房價是地價的決定性因素：（1）需求是拉動房價上漲的動力，房價上漲是推動
8、地價上漲的原動力；（2）地價生成機理的實證分析表明房價是地價形成的決定性因素?！?張文新、蔣立紅從國際視角探討發(fā)達國家地價與房價的比例關(guān)
