房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式與風(fēng)險(xiǎn)分析

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1、WORD文檔下載可編輯房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)分析目錄1.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主要模式2.制作和簽訂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意問(wèn)題3.制作和簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問(wèn)題4.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同主要條款5.房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款6.專(zhuān)題一：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)概念與類(lèi)型7.專(zhuān)題二：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)行為的特征及認(rèn)定8.專(zhuān)題三：房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主體資格9.房地產(chǎn)公司如何選擇開(kāi)發(fā)模式10.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中需注意的問(wèn)題淺析=本文較長(zhǎng)，建議收藏，閱讀時(shí)間30mins=1.房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主要模式1、房地產(chǎn)聯(lián)建專(zhuān)業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方（B企業(yè)）與提供

2、土地的一方（A企業(yè)）合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)行為。一般適用有提供土地方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間簽立。雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金、技術(shù)、勞務(wù)，雙方合作開(kāi)發(fā)。?該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門(mén)辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并享有最終一定成果。同時(shí)，A、B雙方還需要到國(guó)土部門(mén)辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開(kāi)發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)

3、讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。?該方案合作雙方都要視同銷(xiāo)售，看似沒(méi)有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開(kāi)發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開(kāi)發(fā)主體，符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企業(yè)名義開(kāi)發(fā)帶來(lái)的一系列問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯2、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)假如在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，A企業(yè)不需要自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立

4、項(xiàng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程能夠名正言順。?這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅。3、組建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來(lái)合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為。這種情形下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的合作人即成為項(xiàng)目公司的股東。一般適用于合作雙方都不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，用于商品房開(kāi)發(fā)的情形。?A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以項(xiàng)目公司名義立項(xiàng)并辦理有關(guān)手續(xù)。在合作開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)

5、開(kāi)發(fā)模式、合作開(kāi)發(fā)各方的投資回報(bào)的方式及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)、資金監(jiān)管、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。專(zhuān)業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯?主要包括以下兩種模式：?A土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比；?B土地評(píng)估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。?A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì)B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營(yíng)業(yè)稅；應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅；應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”計(jì)算繳納印花稅。B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅.4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開(kāi)發(fā)的收益

6、人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)權(quán)益的行為。?房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：（1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)（兼并或收購(gòu)）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)益：?A權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)?B權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。這種方式下,A企業(yè)不需要繳納營(yíng)業(yè)稅；不需要繳納土地增值稅;不用計(jì)算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失。?B房地產(chǎn)企業(yè)不需要繳納契稅。專(zhuān)業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯5、房屋參建房屋參建是指參建人以參建名義對(duì)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與投資或預(yù)購(gòu)房屋的行為，一般表現(xiàn)為參建人通過(guò)投資或參與房地產(chǎn)建設(shè)而獲得部分房產(chǎn)的所有權(quán)。一般適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目已

7、進(jìn)行，但開(kāi)發(fā)方資金不足的情形。房屋參建行為往往因?yàn)闆](méi)有被政府的主管部門(mén)行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無(wú)法律效力，因此，不予考慮。?在以上五種方案中，聯(lián)建開(kāi)發(fā)可順利立項(xiàng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，但不能獲得稅收收益，而且聯(lián)建開(kāi)發(fā)投資者之間復(fù)雜的關(guān)系往往無(wú)法通過(guò)合作協(xié)議統(tǒng)一調(diào)整，合作投資者之間容易產(chǎn)生糾紛。?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)益清楚，但不能獲得出讓方的相關(guān)支持尤其是社會(huì)資源支持，也不能獲得稅收收益。?組建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司可以通過(guò)法人實(shí)體明確各股東權(quán)益，也可以通過(guò)新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司獲得擬建開(kāi)發(fā)面積所需的