房地產(chǎn)合作開發(fā)模式風險分析

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1、.房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風險分析1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式2.制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意問題3.制作和簽訂房地產(chǎn)項目轉讓合同應注意問題4.房地產(chǎn)合作開發(fā)合同主要條款5.房地產(chǎn)項目轉讓合同的主要條款6.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之一：房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型7.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之二：房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的特征及認定8.房地產(chǎn)合作開發(fā)系列之三：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格9.房地產(chǎn)公司如何選擇開發(fā)模式獨立開發(fā)聯(lián)合開發(fā)10.房地產(chǎn)合作開發(fā)中需注意的問題淺析一、項目合法性考察二、項目開發(fā)主體問題考察三、合作

2、形式的選擇四、合作項目資金監(jiān)控問題五、審查項目的當?shù)卣畱B(tài)度六、項目合作合同條款1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式1、房地產(chǎn)聯(lián)建...房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術、勞務一方（B企業(yè)）與提供土地的一方（A企業(yè)）合作進行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權，并以各自所有或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。一般適用有提供土地方與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間簽立。雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金、技術、勞務，雙方合作開發(fā)。該方案需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向

3、政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。項目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉讓土地使用權營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉變?yōu)橐訟、

4、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質要求，項目經(jīng)營核算以B企業(yè)為主，項目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。2、直接轉讓土地使用權假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉讓土地使用權給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。這種方式下A企業(yè)轉讓土地使用權應當繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、

5、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應當繳納承受土地使用權契稅。3、組建項目開發(fā)公司...項目開發(fā)公司是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的一方以組建法人資格的經(jīng)濟實體來合作進行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。這種情形下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東。一般適用于合作雙方都不是房地產(chǎn)開發(fā)公司，用于商品房開發(fā)的情形。A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項目開發(fā)以項目公司名義立項并辦理有關手續(xù)。在合作開發(fā)協(xié)議中對開發(fā)模式、合作開發(fā)各方的投資回報的方式及風險的承擔、資金監(jiān)管、雙方的權利與義務、違約責任等做出明

6、確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。主要包括以下兩種模式：A土地協(xié)議折價入股方式構成合作投資比；B土地評估作價入股方式構成合資投資比例。項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計算繳納。A企業(yè)以土地使用權作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅；應當計算繳納土地增值稅；應當按照“產(chǎn)權轉移書據(jù)”計算繳納印花稅。B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅.4、整體產(chǎn)權轉移已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。房地

7、產(chǎn)項目轉讓的模式：（1）以項目公司股權并購（兼并或收購）方式轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產(chǎn)開發(fā)權益：A權益在合作各方內(nèi)部轉讓；B權益轉讓給合作各方以外第三人。這種方式下,A企業(yè)不需要繳納營業(yè)稅；不需要繳納土地增值稅;不用計算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失。B房地產(chǎn)企業(yè)不需要繳納契稅。5、房屋參建...房屋參建是指參建人以參建名義對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或預購房屋的行為，一般表現(xiàn)為參建人通過投資或參與房地產(chǎn)建設而獲得部分房產(chǎn)的所有權。一般適用于房地產(chǎn)項目已進行，但

8、開發(fā)方資金不足的情形。房屋參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準而被認定為行為無法律效力，因此，不予考慮。在以上五種方案中，聯(lián)建開發(fā)可順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益，而且聯(lián)建開發(fā)投資者之間復雜的關系往往無法通過合作協(xié)議統(tǒng)一調(diào)整，合作投資者之間容易產(chǎn)生糾紛。直接轉讓土地使用權權益清楚，但不能獲得出讓方的相關支持尤其是社會資源支持，也不能獲得稅收收益。組建項目開發(fā)公司可以通過法人實體明確各股東權益，也可以通過新的項目開發(fā)公司獲得擬建開發(fā)面積所需的房地產(chǎn)開發(fā)資質，也可以免征營業(yè)稅、符合條件