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《房地產(chǎn)公司成本控制體系》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、置業(yè)成本控制體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)高度的成熟化，再加上市場和政策促使這個行業(yè)沿著規(guī)范化的路線發(fā)展，供需關系由原來的賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，競爭激烈，銷售壓力增大，產(chǎn)出與投入比例不斷減小，使這個行業(yè)的利潤率不斷降低，基本上進入微利時代，這樣使得在保證品質(zhì)和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對我們公司的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進的成本控制體系：一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：是指企業(yè)從立項到房屋交付維保全過程發(fā)生的為取得銷售收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的
2、各種耗費；房地產(chǎn)企業(yè)的全費用成本構(gòu)成（完全成本法）：土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、工程費（主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區(qū)園林與配套工程費、配套設施費）、開發(fā)間接費、期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、開發(fā)期稅費。（詳細構(gòu)成見附件1）二、成本控制的目的：進行合理的成本控制（避免省錢就是成本控制的誤解），提高價值來實現(xiàn)企業(yè)利潤收益（分四種情況：減低成本，功能品質(zhì)不變，提高價值；成本不變，功能品質(zhì)提高，提高價值；成本降低，功能品質(zhì)提高，提高價值；成本適當增加，功能和品質(zhì)得到很大提高，提高價值。）三、成本控制應遵循的原則：
3、1、全過程控制原則（從項目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設計階段、施工圖設計階段、招投標及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、產(chǎn)品交付維保階段全過程的成本控制）；2、全員參與原則；3、提高性價比原則（可通過價值工程V=F（可用單位平米售價或總預期收入代替）/C（可用單位平米投入或總投入代替），在產(chǎn)品定位方案初選階段設定合理的總目標成本）；4、目標成本控制原則（根據(jù)設定的總目標成本，進行分解，制定項目目標成本及控制責任書并實時進行控制）；5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開控制原則；6、以項目為單位進行考核原則；7、信息化管理原
4、則（最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)）。四、總目標成本設定：方法一：根據(jù)預期的售價和預期利潤率反推出總目標成本：（適用于前期決策階段粗略估算）每平米總目標成本=銷售預期價格/（1+預期利潤率）；方法二：利用《項目成本測算表》（見附件2），測算出總目標成本；（適用于規(guī)劃設計階段較為準確的概算，需要經(jīng)驗數(shù)據(jù)支撐）方法三：利用《投報分析模板》（見附件3），通過調(diào)整相應的售價和成本投入達到預期的利潤率而獲得總目標成本。（適用于規(guī)劃設計階段較為準確的概算，需要經(jīng)驗數(shù)據(jù)支撐）五、全過程成本控制要點（見附件4）8六、項目目標成本及控制責任書（
5、總控責任書和年度責任書）(見附件5)并對目標成本進行分解。七、全過程成本實時控制的控制措施、相應的支撐制度、測算表格（一）、項目立項及征地階段及各項報批報建費用控制:1、項目可行性研究費用支出控制措施:通過招投標選擇價低質(zhì)優(yōu)的項目可研評估機構(gòu)。2、新征土地成本控制措施：（1）征地費用：招拍掛取得，應形式上走招拍掛，但實質(zhì)采用協(xié)議出讓方式拿地；盡可能勸退競爭對手。拿地時機選擇在市場形勢相對不景氣階段儲備土地；土地費用繳納應少交或晚交，繳納時間可分批分階段繳納。（2）拆遷安置費用：嚴格按照政府拆遷安置政策執(zhí)行，避免不必要的支出；利
6、用上海公司，通過招商引資的方式進入異地土地市場，爭取政策優(yōu)惠。（3）規(guī)劃條件：在前期規(guī)劃階段，采取詳細分析和評估，在滿足土地出讓條件的情況下做到事前控制，盡可能優(yōu)化各項指標，滿足公司利益最大化，降低土地成本；3、五證及各項報批報建費用控制措施：合理利用政策優(yōu)惠，爭取少交和減免。（二）、規(guī)劃設計階段：1、規(guī)劃設計費用控制措施：通過招投標選擇價低、質(zhì)優(yōu)的規(guī)劃設計單位，主要通過對報價和方案的比選擇優(yōu)選擇。2、有效控制設計限額，主要通以下策略進行控制：（1）策略一：實行設計方案招投標，優(yōu)化設計；（2）策略二：實行限額設計，有效控制造價
7、；（3）策略三：加強對設計圖紙的會審與審查；（4）策略四：深入價值工程原理的應用（價值=功能（可用售價代替）/成本）；（5）策略五：采用合同措施，有效控制造價（應在設計合同經(jīng)濟條款上增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更超出施工合同價的目一比例，比如5%，則扣罰一定比例的設計費。）3、考慮項目全壽命周期費用,從設計一開始就處理好一次性投入和后期使用費用間的關系，使全壽命周期成本達到最??；4、此階段應注意：總成本在建筑主體、配套工程、景觀工程等方面的比例分配，同時注意戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修設計優(yōu)選對比，修
8、訂和調(diào)整總目標成本，使之達到最優(yōu)；5、在符合各項規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據(jù)建筑密度和綠地率，合理分配地下車位和地上車位的比例；6、充分熟悉利用地形地貌、市政設施、人文景觀資源，減少成本重復支出；87、產(chǎn)品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析，從單
