房地產(chǎn)公司成本控制體系

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1、置業(yè)成本控制體系隨著房地產(chǎn)行業(yè)高度的成熟化，再加上市場(chǎng)和政策促使這個(gè)行業(yè)沿著規(guī)范化的路線發(fā)展，供需關(guān)系由原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售壓力增大，產(chǎn)出與投入比例不斷減小，使這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率不斷降低，基本上進(jìn)入微利時(shí)代，這樣使得在保證品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對(duì)我們公司的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進(jìn)的成本控制體系：一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本概念，房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)成本概念：是指企業(yè)從立項(xiàng)到房屋交付維保全過(guò)程發(fā)生的為取得銷售收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的

2、各種耗費(fèi)；房地產(chǎn)企業(yè)的全費(fèi)用成本構(gòu)成（完全成本法）：土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、小區(qū)園林與配套工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。（詳細(xì)構(gòu)成見(jiàn)附件1）二、成本控制的目的：進(jìn)行合理的成本控制（避免省錢(qián)就是成本控制的誤解），提高價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)收益（分四種情況：減低成本，功能品質(zhì)不變，提高價(jià)值；成本不變，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；成本降低，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；成本適當(dāng)增加，功能和品質(zhì)得到很大提高，提高價(jià)值。）三、成本控制應(yīng)遵循的原則：

3、1、全過(guò)程控制原則（從項(xiàng)目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗(yàn)收決算階段、產(chǎn)品交付維保階段全過(guò)程的成本控制）；2、全員參與原則；3、提高性價(jià)比原則（可通過(guò)價(jià)值工程V=F（可用單位平米售價(jià)或總預(yù)期收入代替）/C（可用單位平米投入或總投入代替），在產(chǎn)品定位方案初選階段設(shè)定合理的總目標(biāo)成本）；4、目標(biāo)成本控制原則（根據(jù)設(shè)定的總目標(biāo)成本，進(jìn)行分解，制定項(xiàng)目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū)并實(shí)時(shí)進(jìn)行控制）；5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開(kāi)控制原則；6、以項(xiàng)目為單位進(jìn)行考核原則；7、信息化管理原

4、則（最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)）。四、總目標(biāo)成本設(shè)定：方法一：根據(jù)預(yù)期的售價(jià)和預(yù)期利潤(rùn)率反推出總目標(biāo)成本：（適用于前期決策階段粗略估算）每平米總目標(biāo)成本=銷售預(yù)期價(jià)格/（1+預(yù)期利潤(rùn)率）；方法二：利用《項(xiàng)目成本測(cè)算表》（見(jiàn)附件2），測(cè)算出總目標(biāo)成本；（適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段較為準(zhǔn)確的概算，需要經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)支撐）方法三：利用《投報(bào)分析模板》（見(jiàn)附件3），通過(guò)調(diào)整相應(yīng)的售價(jià)和成本投入達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)率而獲得總目標(biāo)成本。8（適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段較為準(zhǔn)確的概算，需要經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)支撐）五、全過(guò)程成本控制要點(diǎn)（見(jiàn)附件4）六、項(xiàng)目目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū)（

5、總控責(zé)任書(shū)和年度責(zé)任書(shū)）(見(jiàn)附件5)并對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。七、全過(guò)程成本實(shí)時(shí)控制的控制措施、相應(yīng)的支撐制度、測(cè)算表格（一）、項(xiàng)目立項(xiàng)及征地階段及各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用控制:1、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用支出控制措施:通過(guò)招投標(biāo)選擇價(jià)低質(zhì)優(yōu)的項(xiàng)目可研評(píng)估機(jī)構(gòu)。2、新征土地成本控制措施：（1）征地費(fèi)用：招拍掛取得，應(yīng)形式上走招拍掛，但實(shí)質(zhì)采用協(xié)議出讓方式拿地；盡可能勸退競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。拿地時(shí)機(jī)選擇在市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)不景氣階段儲(chǔ)備土地；土地費(fèi)用繳納應(yīng)少交或晚交，繳納時(shí)間可分批分階段繳納。（2）拆遷安置費(fèi)用：嚴(yán)格按照政府拆遷安置政策執(zhí)行，避免不必要的支出；利

6、用上海公司，通過(guò)招商引資的方式進(jìn)入異地土地市場(chǎng)，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠。（3）規(guī)劃條件：在前期規(guī)劃階段，采取詳細(xì)分析和評(píng)估，在滿足土地出讓條件的情況下做到事前控制，盡可能優(yōu)化各項(xiàng)指標(biāo)，滿足公司利益最大化，降低土地成本；3、五證及各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用控制措施：合理利用政策優(yōu)惠，爭(zhēng)取少交和減免。（二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用控制措施：通過(guò)招投標(biāo)選擇價(jià)低、質(zhì)優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，主要通過(guò)對(duì)報(bào)價(jià)和方案的比選擇優(yōu)選擇。2、有效控制設(shè)計(jì)限額，主要通以下策略進(jìn)行控制：（1）策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

7、；（3）策略三：加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）策略四：深入價(jià)值工程原理的應(yīng)用（價(jià)值=功能（可用售價(jià)代替）/成本）；（5）策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià)（應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更超出施工合同價(jià)的目一比例，比如5%，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。）3、考慮項(xiàng)目全壽命周期費(fèi)用,從設(shè)計(jì)一開(kāi)始就處理好一次性投入和后期使用費(fèi)用間的關(guān)系，使全壽命周期成本達(dá)到最??；4、此階段應(yīng)注意：8總成本在建筑主體、配套工程、景觀工程等方面的比例分配，同時(shí)注意戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)優(yōu)選對(duì)比，

8、修訂和調(diào)整總目標(biāo)成本，使之達(dá)到最優(yōu)；5、在符合各項(xiàng)規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據(jù)建筑密度和綠地率，合理分配地下車位和地上車位的比例；6、充分熟悉利用地形地貌、市政設(shè)施、人文景觀資源，減少成本重復(fù)支出；7、產(chǎn)品定位時(shí)提出兩套以上的方案進(jìn)行價(jià)值工程對(duì)比分析，從單