淺析農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

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1、淺析農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)?依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)的規(guī)定，所謂農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的、一般是地處農(nóng)村的、并經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民建住宅用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。也稱之為“農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地”，或簡(jiǎn)稱為“農(nóng)村建設(shè)用地”、“集體建設(shè)用地”。在我們國(guó)家，集體土地向國(guó)有土地的“流轉(zhuǎn)”只能通過(guò)國(guó)家征收這一種渠道實(shí)現(xiàn)，而國(guó)家對(duì)集體土地的征收又具有很強(qiáng)的行政色彩，因此，在我國(guó)所研究的“土地流轉(zhuǎn)”，說(shuō)到底是一種土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和流通。一、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)

2、狀及特點(diǎn)　　1987年我國(guó)實(shí)行土地使用制度改革，國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。國(guó)有土地有償使用制度的建立，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，然而集體土地使用制度改革卻相對(duì)滯后。農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)包括農(nóng)用地和建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。農(nóng)用地在不改變用途的情況下，按照《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定進(jìn)行。但是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地目前只能通過(guò)國(guó)家征收。　　1.現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)普遍存在，尤其是建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)　　現(xiàn)行《土地管理法》禁止農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，國(guó)家與集體“兩種產(chǎn)權(quán)”形成了兩個(gè)分割

3、的土地市場(chǎng)。上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)隨著城市和農(nóng)村城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，集體建設(shè)用地資產(chǎn)性質(zhì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，在數(shù)量上和規(guī)模上有不斷擴(kuò)大趨勢(shì)，集體建設(shè)用地隱形市場(chǎng)實(shí)際上就客觀存在。廣東、浙江、江蘇、上海等地，為了解決國(guó)有建設(shè)用地不足和農(nóng)民參與工業(yè)化、城市化進(jìn)程等問(wèn)題，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的企業(yè)使用集體土地，使得集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)成為事實(shí)。珠江三角洲地區(qū)尤為突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠三角地區(qū)通過(guò)流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際

4、超過(guò)集體建設(shè)用地的50％，在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過(guò)20％。而這些現(xiàn)象與現(xiàn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度存在一定的矛盾，反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在需求，有其深刻的合理性?！　〉亲园l(fā)流轉(zhuǎn)引發(fā)了諸多土地糾紛。因?yàn)槿鄙俸戏ㄐ?，這種流轉(zhuǎn)合同屬《合同法》規(guī)定的無(wú)效合同。一些經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)鉆法律空子，在合同期滿之前，故意不交租金，訴訟時(shí)，農(nóng)民集體利益得不到保障。　　從現(xiàn)實(shí)中不難發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，工業(yè)化、城市化是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的外在推力，土地利用收益分配機(jī)

5、制不合理是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一直處于比較尷尬的地位。2.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式和特點(diǎn)　　農(nóng)用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的形式主要有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、入股、“四荒”使用權(quán)拍賣（租賃）。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式主要有出租土地使用權(quán)、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、土地入股、合營(yíng)、其他形式?！　∞r(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式和特點(diǎn)：一是隨著企業(yè)發(fā)展的自身要求，企業(yè)間合并、兼并、重組及股份制改造改組，出現(xiàn)了集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織為發(fā)展經(jīng)

6、濟(jì)，以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股、聯(lián)營(yíng)形式興辦內(nèi)引外聯(lián)企業(yè)；三是因企業(yè)間債權(quán)債務(wù)等原因，司法裁定造成的集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；四是利用閑置的集體建設(shè)用地進(jìn)行出租；五是近郊農(nóng)民的宅基地以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓而使得使用權(quán)人發(fā)生變動(dòng)，即集體土地使用權(quán)隨農(nóng)民住宅轉(zhuǎn)讓、出租等。不僅鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨著企業(yè)改制普遍流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也隨房屋買賣或出租等進(jìn)行流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)實(shí)證明，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的這種轉(zhuǎn)移已普遍存在并且符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家為了公

7、共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是，《憲法》和有關(guān)的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這里的土地使用權(quán)應(yīng)包括國(guó)有和集體兩種。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)務(wù)院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法；對(duì)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒(méi)有一部相關(guān)的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施辦

8、法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓大開(kāi)方便之門。從資源保護(hù)的角度理解，用途管住了，一切就管??；用途管不?。灰磺卸纪甑?，任你如何流動(dòng)，政府只管納稅、收費(fèi)；這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府管理資源的最高明手段。1、國(guó)務(wù)院至今未出臺(tái)一部相關(guān)的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學(xué)術(shù)理論上的長(zhǎng)期爭(zhēng)鳴是極為正常的。現(xiàn)在的問(wèn)題是，人們要把原先在理論上長(zhǎng)期爭(zhēng)鳴的東西付諸于實(shí)踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號(hào)，這就有點(diǎn)令人