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《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策提要：改革開(kāi)放以來(lái)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為發(fā)達(dá)地區(qū)、大城市郊區(qū)土地利用中的普遍現(xiàn)象，北京許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也進(jìn)行了積極的探索，其中既有成功的經(jīng)驗(yàn)，也存在許多問(wèn)題，本文在系統(tǒng)總結(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)流轉(zhuǎn)的改革與管理提出了一系列的對(duì)策建議。 關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)同地同權(quán)同價(jià)? 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本況所謂農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他集體建設(shè)用地使用者通過(guò)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等方式，將集體建設(shè)用地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)濟(jì)
2、主體使用的行為，既包括集體建設(shè)用地的初次流轉(zhuǎn)，也包括再次流轉(zhuǎn)。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，可以視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。由于農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，流轉(zhuǎn)數(shù)量相對(duì)較少。因此，本文主要探討農(nóng)村產(chǎn)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)。 1、流轉(zhuǎn)是當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地利用的主要形式 農(nóng)村建設(shè)用地的利用形式經(jīng)歷了從農(nóng)民自用為主轉(zhuǎn)向流轉(zhuǎn)為主的過(guò)程。改革初期，政府鼓勵(lì)和扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用自身的資金、土地和勞動(dòng)力興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，此間農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用形式主要是農(nóng)民自建自用。20世紀(jì)90年代以來(lái)
3、，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)效益下降、經(jīng)營(yíng)虧損的情況比較普遍，農(nóng)民不愿直接經(jīng)營(yíng)企業(yè)，轉(zhuǎn)而將原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地出租、轉(zhuǎn)讓，通過(guò)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式，直接獲取土地級(jí)差收益，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于國(guó)家建設(shè)用地指標(biāo)有限，且征地手續(xù)復(fù)雜、價(jià)格高，地方政府也鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，興辦工業(yè)園區(qū)，擴(kuò)大招商引資，加快本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由此，農(nóng)村集體建設(shè)用地的利用逐步從農(nóng)民自建自用轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鲎?、轉(zhuǎn)讓為主。目前，由于集體土地流轉(zhuǎn)分散，且處于不合法狀態(tài)，很難對(duì)全市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的總量進(jìn)行完整的統(tǒng)計(jì)。根據(jù)我們對(duì)部分區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調(diào)查表明
4、，郊區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象比較普遍，流轉(zhuǎn)的比重占農(nóng)村產(chǎn)業(yè)用地總量80%以上?！ ?、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形式與主體 目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要包括租賃、轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)、土地使用權(quán)入股等多種形式?！ 〖w建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會(huì)為主。一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)與用地單位簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，也有少數(shù)集體企業(yè)等集體土地使用者將承包的廠房進(jìn)行流轉(zhuǎn)?！ 《⑥r(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的作用與存在的主要問(wèn)題? 在充分肯定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加農(nóng)民收入、保障農(nóng)民以土地參與工業(yè)化、城市化進(jìn)程等重要作用的同
5、時(shí)，也必須看到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在著許多迫切需要解決的問(wèn)題?！ ?、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的違法、違規(guī)問(wèn)題比較嚴(yán)重? 集體建設(shè)用地管理適用的法律法規(guī)主要是1999年修訂的《土地管理法》。該法第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或建住房除外?！钡?3條還規(guī)定：“集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)、因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！币虼?，現(xiàn)行法律
6、嚴(yán)格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建自用，即集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租集體土地使用權(quán)，就是說(shuō)集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個(gè)人的流轉(zhuǎn)行為在目前是被法律禁止的。但是，實(shí)踐已經(jīng)走到了法律的前面，集體建設(shè)用地早已突破了原有的使用范圍，通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企事業(yè)單位和個(gè)人。這種做法與農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)相符，卻與現(xiàn)行的法律法規(guī)發(fā)生明顯的沖突，適時(shí)修改法律法規(guī)已經(jīng)成為迫在眉睫的事情?！ 〈送?，在集體建設(shè)用地
7、流轉(zhuǎn)與利用中，違反現(xiàn)行國(guó)家用途管制、規(guī)劃控制等國(guó)家土地管理制度的情況也比較嚴(yán)重?！ ?、集體建設(shè)用地規(guī)模大，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足?? 目前農(nóng)村集體建設(shè)用地供給總量很大，2004年全市農(nóng)村集體建設(shè)用地大約為153263公頃，約占當(dāng)年全市建設(shè)用地總量319723公頃的47.94%。特別是獨(dú)立工礦用地中集體土地增長(zhǎng)快，比重占全市獨(dú)立工礦用地的64%。但與此同時(shí)，郊區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，經(jīng)濟(jì)總量小，沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)集群和強(qiáng)有力的塊狀經(jīng)濟(jì)，農(nóng)民就業(yè)難等問(wèn)題仍很突出。 3、農(nóng)村集體建設(shè)用地利用分散，不符合節(jié)約集約利用的要求? 集體建設(shè)
8、用地利用分散主要表現(xiàn)在以下方面：?一是農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散，建設(shè)無(wú)序，占地面積大，利用率低?！ 《歉黝愰_(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)大院布點(diǎn)多，土地投入量大。三是重點(diǎn)小城鎮(zhèn)布點(diǎn)多、規(guī)模小?！ ?、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配缺乏規(guī)范，農(nóng)民權(quán)益得不到有效保障? 當(dāng)前，在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中缺乏保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的機(jī)制，這是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)
