淺析功能型旅游地產(chǎn)的開發(fā)與配套

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1、淺析功能型旅游地產(chǎn)的開發(fā)與配套胡子立1王宇2曾藝文1（1重慶交通大學管理學院；2江蘇大學土木工程與電力學院）摘要：旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。隨著中國旅游從觀光旅游向度假旅游發(fā)展，繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮之后，旅游地產(chǎn)將會成為市場下一個熱點。木文闡述了旅游地產(chǎn)的幾種不同形式，分析了功能性旅游地產(chǎn)的開發(fā)的特點以及項目開發(fā)應(yīng)注意的問題。關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；開發(fā)模式；休閑度假1、概述旅游地產(chǎn)是以旅游開發(fā)為主導(dǎo)，建設(shè)相應(yīng)配套設(shè)施，括酒店、度假屋、公寓等，是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是以旅游為前提條件的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。所有依托周邊豐富的旅游資源而建

2、的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，均可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，異有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。自上世紀初開始，法國地中海沿岸開發(fā)的大量海濱度假別墅成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)。隨后，歐洲、北美各國先后引入分時度假、時權(quán)酒店等概念，大量開發(fā)商、投資商紛紛進入這一領(lǐng)域，旅游地產(chǎn)市場逐步形成并迅速擴大。我國的旅游地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀的九十年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時候，旅游地產(chǎn)以其“健康、運動、休閑”為主題的

3、特點開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。2、旅游地產(chǎn)的分類旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個大類：2.1旅游景點地產(chǎn)。主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。這種房地產(chǎn)的意義在于增加景區(qū)的游覽內(nèi)容,提高游客的游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值。2.2旅游商務(wù)地產(chǎn)。主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的

4、的自營式酒店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。另外,旅游休閑培訓(xùn)中心等也與此相關(guān)，蘇客戶群體主要針對于企業(yè)公司，作為商務(wù)會議、員工度假的去處，既可以作為固定資產(chǎn)投資，又為公司員工提供了經(jīng)濟方便的福利待遇。2.3旅游度假地產(chǎn)。又可稱為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、用于分吋度假的時權(quán)酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游0的地城市。2.

5、4旅游住宅地產(chǎn)。主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。這類住宅以為本地置業(yè)者提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源條件，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。3、旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢分析3.1與傳統(tǒng)房地產(chǎn)幵發(fā)的比較。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)幵發(fā)相比，旅游房地產(chǎn)從前期策劃到后期物業(yè)管理的全過程，都具奮獨特的優(yōu)勢特征。與普通住宅相比，配套設(shè)施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點，對面積并無特別的要求。旅游房地產(chǎn)項0除為客戶提供完善的日用設(shè)施外

6、，同吋解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設(shè)施及購物、運動、休閑娛樂活動場地等，也就是為顧客創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備齊全的小社會。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專業(yè)的灑店管理特色。旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能之一便是滿足人們的度假需求。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)注重營造和諧、舒心、安靜、輕松的7氣氛，營造一種旅游文化，蘇建筑風格多突出休閑色彩，遠遠超出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)對單純住宿條件的要求。3.2與其他領(lǐng)域比較。旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源、標準化的服務(wù)模式來吸引投資者，然后在經(jīng)營中獲利。旅游房地產(chǎn)的交易是大數(shù)步，冋一房產(chǎn)可以在不同的吋段租借給不同的消費

7、者，提高了房產(chǎn)的資金冋收效率。旅游房地產(chǎn)在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個吋間段或生前永久性（如養(yǎng)老型灑店）的消費權(quán)。吋權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個吋間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。購買分吋度假產(chǎn)品的消費者還可將自己的度假權(quán)益交換至分布于世界各地的度假村。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當吋當?shù)刭徺I或提前異地預(yù)定產(chǎn)品，而在當吋當?shù)叵M，不存在儲存消費和期權(quán)消費。4、旅游地產(chǎn)的開發(fā)4.1旅游地產(chǎn)項0的開發(fā)模式。旅游地產(chǎn)在中國起步不久，其廣闊的發(fā)展前景被人家普遍看好，而旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式以及良性發(fā)展軌道便成為了大家關(guān)注的焦點。從B前國內(nèi)的操作來看，

8、旅游房地產(chǎn)在市場上主要有三種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項5,等旅游項0做成熟以后，再開發(fā)商品房。第二種是在旅游地開發(fā)滿足人們休閑、度假