山東帝都花園尾房推廣及促銷方案

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1、www.fdcsky.cn【帝都花園】尾房推廣及促銷方案目錄一、市場調(diào)研與分析…………………………（2）1)國家房產(chǎn)政策2)區(qū)域競爭對手分析3）尾房市場現(xiàn)狀二、項(xiàng)目分析與定位…………………………（2）1)項(xiàng)目資料2)項(xiàng)目劣勢分析3)項(xiàng)目優(yōu)勢分析4)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)5)市場威脅點(diǎn)6)市場定位三、企劃方案……………………………………（3）1)市場地位2)廣告策略3)媒體選擇4)廣告預(yù)算5)銷售道具四、銷售推廣……………………………………（4）1）廣告宣傳2）價(jià)格策略①定價(jià)原則www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn②一房一價(jià)表③價(jià)格趨勢3）活動(dòng)

2、策劃五、案場執(zhí)行……………………………………（6）正文一、市場調(diào)研與分析1)、國家房產(chǎn)政策：“國六條”的提出，對大戶型住房的銷售產(chǎn)生一定影響。2)、區(qū)域競爭對手分析：A.“金都華庭”：價(jià)格稍低；建筑外立面明朗，但戶型設(shè)計(jì)不太合理。B.“南華康城”：小高層，溫泉入戶，電梯出入，但價(jià)格偏高。3）、尾房市場現(xiàn)狀：人氣不旺、客流量少、價(jià)位高去化難。二、項(xiàng)目分析與定位1)、項(xiàng)目（剩余房源5樓）資料：A.數(shù)量：(5F—21套，占65%；4F—9套，占28%；其它占7%)B.戶型及面積：（多為139㎡三室兩廳兩衛(wèi)或者復(fù)式）C.配置：車庫、儲(chǔ)藏室。D.分布：28

3、#-（8套）、29#-（2套）、30#-(2套)、31#-(5套)、32#-(2套)、35#-(3套)、36#-（5套）、15#-（3）套E.剩余5樓的朝向向陽，采光合理，戶型合理（局部不合理）www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnF.客戶意向點(diǎn)：低樓層、配有車庫。G.未簽約原因：樓層高；位置偏；總價(jià)高；2)、項(xiàng)目劣勢分析：A.樓層高；B.位置不理想；C.價(jià)位高（尤其總價(jià)），無價(jià)位優(yōu)勢，去化難；D.戶型面積偏大；部分房型設(shè)計(jì)不合理，廚房小，臥室和客廳偏大。E.客戶看房不方便（沒鑰匙、五樓與閣樓間沒有樓梯、看房通道不暢）3)、項(xiàng)目優(yōu)勢

4、分析：A．頂層有閣樓，免費(fèi)贈(zèng)送；B．高樓層采光好，空氣好，視野開闊，景觀好，私密性強(qiáng)；C．大客廳、大臥室、大露臺(tái)氣派；D．樓上樓下多個(gè)臥室并配有車庫，買房一步到位；E．住頂樓，上上下下有益健康；F．起居空間與居住空間分為上、下兩層，樓上樓下空間自由，生活有層次、有情趣；G．閣樓功能頗多，可根據(jù)自己的喜好設(shè)置健身房、棋牌室、書房、娛樂室、收藏室；H．空中小復(fù)式，有性價(jià)比優(yōu)勢；I．帝都花園地處菏澤核心地段，升值潛力無限所以本項(xiàng)目有地段優(yōu)勢。4)、市場機(jī)會(huì)點(diǎn)：買一層送一層，花單層樓房的錢，得別墅般享受。5)、市場威脅點(diǎn)：A．樓層高不符合菏澤人民的居住習(xí)

5、慣；www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnＢ．區(qū)域競爭（南華康成、金都花庭）對手帶來壓力，競爭激烈；Ｃ．套數(shù)多、抗性強(qiáng)；Ｄ．總價(jià)高。6)、市場定位：空中別墅，別致小復(fù)式，多層價(jià)格得別墅視野。三、企劃方案1)、市場地位：○帝都花園屬高檔住宅區(qū)，是社會(huì)高層人士之選擇○小復(fù)式為高尚住宅區(qū)內(nèi)的氣派房源?！鹦?fù)式是一種身份、地位的象征，住小復(fù)式的業(yè)主是懂得享受生活、有層次的人。2)、廣告策略：著重宣傳“買一層送一層更送大露臺(tái)”“空中別墅”“別致小復(fù)式”等概念，賦予閣樓生命、多用途，并引導(dǎo)客戶認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，使它形象化。閣樓建議用途：健身房、棋牌室

6、、書房、客臥、孩子的興趣房、收藏室等?！饟碛行?fù)式，即擁有健康，又可以欣賞無限美景，視野廣闊，心胸也會(huì)隨之開闊……○擁有小復(fù)式，可節(jié)約能源，迎合了國家“建設(shè)能源節(jié)約型社會(huì)”的要求?！饟碛行?fù)式，拓寬了生活空間，生活可以更加豐富，滿足不同人的不同需求。3)、媒體選擇：齊魯晚報(bào)、牡丹晚報(bào)、專業(yè)雜志、短信、宣傳單頁、條幅。A.報(bào)紙：齊魯晚報(bào)1/4版，彩色www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn；牡丹晚報(bào)半版，彩色。報(bào)紙宣傳主要是引導(dǎo)優(yōu)勢。倡導(dǎo)一種買閣樓享受生活的方向，同時(shí)通過媒體渲染一種家庭的溫馨和浪漫。通過親切的生活畫面來增強(qiáng)與客戶溝通的

7、親和力，著重通過“家”來表現(xiàn)，暫有四個(gè)方案：○一家三口，妻子抱著孩子依偎在丈夫的懷里在閣樓平臺(tái)上遙望、欣賞璀璨夜空的畫面?！图乙粋€(gè)樓上大露臺(tái)，送你一片別樣的天空，一個(gè)溫馨的家?！鹨患胰谂罉翘荩鞓返淖分鹬?在健身房的跑步機(jī)上鍛煉?！獡碛袠翘荩瑩碛懈嗟慕】岛蜕钋槿??！鸶赣H與兒子在閣樓棋牌室里廝殺，婆婆在樓下廚房里張羅，妻子在琴房里輔導(dǎo)孩子練琴?！钇錁啡谌诓皇菦]有理由的，在這里他們有更多的空間和自由來支配，生活、幸福就是這么簡單。○丈夫在書房安靜的看書，妻子在樓下廚房快樂的忙碌，兒子在自己的天地——模型房里奮斗著，——在這里有你想要

8、的任何空間，輕松實(shí)現(xiàn)夢想的未來。B.短信：帝都花園高檔社區(qū)，領(lǐng)秀菏澤居住新時(shí)尚，賀二期交房特推別致“小復(fù)式”大派送活動(dòng)，買一層送一層、送