萬科北京首個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遇冷

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1、萬科北京首個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遇冷　　萬科大都會僅一棟樓69套房，仍有20多套在售■CRB　　■本報記者李宛霖北京報道　　“市場契合度還可以，這個產(chǎn)品是特殊的，不可復(fù)制的。”　　6月30日，萬科在北京開發(fā)的首個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、位于北京東三環(huán)國貿(mào)橋東南角的萬科大都會面對業(yè)主交房入住。　　7月18日，萬科大都會的銷售人員對中國房地產(chǎn)報介紹，目前大都會還有二十幾套依然在出售中，均價9.5萬元/平方米，還有不足40年的產(chǎn)權(quán)?！　耐葡蚴袌龅浆F(xiàn)在，兩年左右的時間內(nèi)，還有近三分之一的房源未能售完。由于其產(chǎn)品的獨(dú)特性，業(yè)內(nèi)一直都有所質(zhì)疑，覺得市場接受度不會很高。面對上述質(zhì)疑，萬科副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大

2、慶認(rèn)為，萬科大都會目前并不突出的銷售業(yè)績，并不能說明問題?！　〔贿^，相較于萬科大都會卓越的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展現(xiàn)狀，這一銷售情況并不能令人滿意。而這一項(xiàng)目接下來的成敗，對萬科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否帶來影響也不得而知?！　∷囊灼渲鳌　∽鳛槿f科北京試水的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，萬科大都會在被萬科收購以前，已經(jīng)三易其主?！　?001年，該項(xiàng)目由贏嘉置業(yè)發(fā)展有限公司建成，命名為“贏嘉中心B座”，因與中信嘉華銀行有限公司發(fā)生糾紛，于2009年9月被查封并拍賣。項(xiàng)目經(jīng)過三次易主之后，2009年被債主中信嘉華銀行拍賣競得，并最終轉(zhuǎn)入中信地產(chǎn)名下。項(xiàng)目總面積約為4.27萬平方米，其中地上面積為3.6萬平方米?！　?01

3、0年5月，萬科以11.5億元獲得“贏嘉中心B座”項(xiàng)目100%的產(chǎn)權(quán)，并更名為萬科大都會，成為該項(xiàng)目的第四任主人。由于該項(xiàng)目位于東長安街南側(cè)，東三環(huán)國貿(mào)橋東南角，被看作是北京萬科進(jìn)入北京CBD的標(biāo)志性建筑，萬科也將其視為其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的試驗(yàn)品。毛大慶曾對媒體表示：“萬科希望在CBD區(qū)域做一個萬科的標(biāo)志性建筑。”　　2010年10月20日，萬科與中信地產(chǎn)，就該項(xiàng)目簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議?！　?011年3月，“贏嘉中心B座”的改造方案獲北京市政府批準(zhǔn)。由于萬科大都會屬于舊樓改造項(xiàng)目，改造成本一度引起人們的注意，據(jù)此前媒體報道，在2010年萬科接手該項(xiàng)目時，毛大慶曾透露過粗略計算后的改造項(xiàng)目

4、投資成本，至少在7000元/平方米。這樣按照面積初步估算，改造工程投資將至少花費(fèi)2.8億元人民幣?！　‰S著萬科大都會逐步向市場推出，該項(xiàng)目改造方案也浮出水面。改造后的萬科大都會為商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其中1~4層為商業(yè)，5~24層為高端私人會所，5~16層為4個開間，16~23層為3個開間，頂層為兩個開間，共計69套房源，主力戶型為300~500平方米，最小面積160平方米，最大面積為557平方米，全部是銷售型產(chǎn)品，萬科并不自持?！　赡臧脒€剩近三成　　2011年12月，萬科大都會開始散售。至今，69套房源中有20多套仍在出售之中，這并不是一個值得驕傲的業(yè)績?！　　半m然位置好，但項(xiàng)目本身有

5、一些先天的缺陷難以改變?！币粋€專門代理豪宅的經(jīng)紀(jì)公司業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目賣得慢也正常。從豪宅的角度來看，其價格和面積都是當(dāng)前市場上消化速度最快的一種豪宅產(chǎn)品，但缺陷是這個項(xiàng)目不具備其他豪宅擁有的好的居住氛圍?！　∵@位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一個產(chǎn)品定位是否準(zhǔn)確，要購房者自己來判斷房子的用途，開發(fā)商能給的只是一個引導(dǎo)而已。作為企業(yè)會所，購房者應(yīng)該是希望能看到產(chǎn)品的不同用途，如果產(chǎn)品上對用途有過多局限，也會影響銷售的速度。　　一位此前對項(xiàng)目有所接觸的房企負(fù)責(zé)人說，萬科大都會雖然進(jìn)行了改造，但此前寫字樓間距小以及樓高的問題是無法改變的，這使得改造很有難度。他向中國房地產(chǎn)報透露，“當(dāng)初中信地產(chǎn)收這

6、個項(xiàng)目時，是有一定政治任務(wù)的”。作為央企，中信地產(chǎn)為幫朝陽區(qū)解決問題才收購了這棟樓，“當(dāng)時中信地產(chǎn)的人，就曾表示很難通過這個項(xiàng)目賺錢。”同時，他對“企業(yè)會所”這種產(chǎn)品的定位也存在質(zhì)疑，“中國的企業(yè)是否有這種企業(yè)文化，還很難說”?！　　斑@個項(xiàng)目特立獨(dú)行，也應(yīng)該是有其原因的?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人說，2010年，北京市場是“商住倒掛”的局面，高端公寓的銷售價格是高于商鋪和寫字樓的，所以萬科大都會如此定位也有道理。但最近兩年，寫字樓市場又好起來了，北五環(huán)沿線的寫字樓產(chǎn)品都在以5萬至6萬元/平方米價格熱銷，CBD同區(qū)域根本沒有出售型的寫字樓產(chǎn)品，受歡迎程度遠(yuǎn)超過高端公寓，“這大概是萬科沒有預(yù)料到的

7、”?！　　爱?dāng)時的項(xiàng)目定位是商務(wù)中心區(qū)的功能補(bǔ)充。”7月18日，毛大慶對中國房地產(chǎn)報表示，這個產(chǎn)品的概念是個舶來品，加入北京有地方需求特色的元素，作為商務(wù)中心區(qū)的功能補(bǔ)充，“像紐約、東京都是出現(xiàn)在核心的位置才有這種產(chǎn)品，所以也不具備太強(qiáng)的可復(fù)制性?！薄　∶髴c認(rèn)為該項(xiàng)目的市場契合度還可以，因?yàn)閷儆谔胤N產(chǎn)品，不是大眾化的業(yè)態(tài)，所以銷售速度不會很快。未來也可能再做這類產(chǎn)品，但是做這類產(chǎn)品的條件非常局限，只能是看機(jī)會是否合適?！　I(yè)內(nèi)人士分析，萬科近些年在商業(yè)地產(chǎn)