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《博弈論視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)主體間的利益均衡研究》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、博弈論視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)主體間的利益均衡研究在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府一方面扮演土地提供方的角色，同時(shí)也是市場(chǎng)規(guī)則的制定者與裁判員（由不同政府部門執(zhí)行）。政府監(jiān)管體制下的行為主體其實(shí)也是利益主體，為了探究房地產(chǎn)開發(fā)過程中市場(chǎng)失衡的根本原因，我們應(yīng)當(dāng)考慮這些行為主體的利益，并認(rèn)為他們的選擇是利益博弈的結(jié)果。本文的研究范圍界定在制度層面中的政府監(jiān)管機(jī)制。在結(jié)構(gòu)安排上，首先運(yùn)用一個(gè)博弈模型對(duì)政府監(jiān)管進(jìn)行理論分析，然后在對(duì)我國(guó)目前政府房地產(chǎn)開發(fā)管理體制和監(jiān)管機(jī)制的現(xiàn)狀進(jìn)行思考的基礎(chǔ)上，給出相應(yīng)的分析結(jié)論和對(duì)策建議。一、房地產(chǎn)開發(fā)商與政府之間的行為關(guān)系在博弈論既有
2、成果的基礎(chǔ)上，我們集中對(duì)一個(gè)模型（房地產(chǎn)開發(fā)商和政府部門之間的完全信息靜態(tài)博弈模型）進(jìn)行多角度的分析，深入探究模型內(nèi)部的機(jī)理。我們引入第一個(gè)博弈模型（見表1)。這個(gè)模型有兩個(gè)理性的博弈方：房地產(chǎn)開發(fā)商和政府監(jiān)督部門。在模型中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，我們假定：①它有兩個(gè)純策略一違法和守法（這里的違法是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資料偽造、建設(shè)過程違規(guī)、招商過程商業(yè)欺詐、運(yùn)營(yíng)過程偷稅等行為的總稱）；②當(dāng)它守法時(shí)，我們認(rèn)為它是盡職盡責(zé)的，即合法建設(shè)、守法運(yùn)營(yíng)，得益為零；③當(dāng)它違法時(shí)，如果監(jiān)督部門監(jiān)管，我們假定其違法行為一定會(huì)被檢查出，房地產(chǎn)開發(fā)商得益為一P(P?當(dāng)
3、它違法但監(jiān)督部門放縱時(shí)，它會(huì)因其行為迎合了它所服務(wù)的利益集團(tuán)的需求從而得益T(T0)。對(duì)于監(jiān)督部門，我們也有四個(gè)假定：①它有兩個(gè)純策略一一監(jiān)管和放縱，這里，監(jiān)督部門之所以放縱，倒不都是因?yàn)樗胪祽?，而是因?yàn)橛袝r(shí)候在使房地產(chǎn)開發(fā)商相信其工作將受到監(jiān)管時(shí)，自己選擇放縱顯然為上策；②當(dāng)它監(jiān)管時(shí)，我們也認(rèn)為它得益為零；③當(dāng)它放縱時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商違法，它將由因其失職行為而受到國(guó)家嚴(yán)厲的懲罰，得益為一D(D0)；④當(dāng)它放縱而房地產(chǎn)開發(fā)商守法時(shí)，它將會(huì)因自己的準(zhǔn)確判斷而節(jié)省一部分人力和財(cái)力，得益為R(R0)。雙方對(duì)應(yīng)于不同純策略組合的支付矩陣如表1所示。在
4、表1中，對(duì)開發(fā)商而言，當(dāng)政府選擇放縱時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該選擇違法（T當(dāng)政府選擇監(jiān)管時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該選擇守法（0-P)。對(duì)政府而言，當(dāng)開發(fā)商選擇違法時(shí)，政府應(yīng)該選擇監(jiān)管（0-D)；而當(dāng)開發(fā)商選擇守法時(shí)，政府卻應(yīng)該選擇放縱（R0)。所以不難看出，這個(gè)模型不存在純策略納什均衡。同時(shí)，該博弈還存在一個(gè)顯著的特征：各博弈方都極力想猜透對(duì)方的策略，而又不想讓對(duì)方猜透自己的策略。因此即使存在混合策略納什均衡，這種博弈的狀態(tài)也不是我們希望看到的，我們希望設(shè)計(jì)一種制度，使得政府部門和開發(fā)商之間存在一種有益的純策略納什均衡。我們想知道在上述博弈的基礎(chǔ)上，如何通過調(diào)整變量才能
5、更好地達(dá)到下述三個(gè)理想目標(biāo)：（1)同時(shí)提高博弈雙方盡職工作的概率，也就是同時(shí)提高商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商守法和政府監(jiān)督部門監(jiān)管的概率；（2)減少博弈雙方設(shè)租、尋租的機(jī)會(huì)；（3)提高全社會(huì)的期望得益。下面就依次來分析各個(gè)理想目標(biāo)。二、博弈均衡目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)手段1.同時(shí)提高雙方盡職的概率。容易看出，同時(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)商守法和政府監(jiān)督部門監(jiān)管的概率，實(shí)際上就是增大雙方同時(shí)出現(xiàn)在表1中右下角方框的概率。那么我們是否可以通過調(diào)整一些量來達(dá)到這個(gè)目的昵？如果能，那么如何調(diào)整？不難發(fā)現(xiàn)，我們只要把表1中政府監(jiān)督部門監(jiān)管時(shí)的得益提高到Y(jié)并使YR,就可以達(dá)到目的。這種情況對(duì)應(yīng)
6、的博弈模型如表2所示。容易看出，這個(gè)模型有一個(gè)純策略納什均衡，就在房地產(chǎn)開發(fā)商選擇守法和政府監(jiān)督部門選擇監(jiān)管的時(shí)候，而且此時(shí)形成的這個(gè)均衡還是內(nèi)生的，也就是各行為主體的預(yù)期達(dá)到了一致，每一方都知道對(duì)方的理性選擇，也知道對(duì)方知道自己的理性選擇。用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來講，就是這里誕生了一個(gè)穩(wěn)定而有效的制度。這是一個(gè)很有意義的結(jié)論，它告訴我們，在這個(gè)模型的假設(shè)條件下，要使雙方都盡職工作，對(duì)政府監(jiān)督部門的這種通過明補(bǔ)方式的激勵(lì)要足夠大（因?yàn)閅必須要不小于R),以彌補(bǔ)其作為管理者的機(jī)會(huì)主義成本。至于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商，則根本不用增加其額外的得益，因?yàn)槟Ｐ捅旧韺?duì)其
7、內(nèi)在的激勵(lì)已經(jīng)足夠大。2.減少博弈一方尋租機(jī)會(huì)。Y?巴澤爾在其《產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析》一書中對(duì)租的含義進(jìn)行了深刻的闡釋，汪丁丁把其概括如下：由于信息成本，任何一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)都不是完全界定了的。于是沒有界定的權(quán)利把一部分有價(jià)值的資源留在了公共領(lǐng)域里，公共領(lǐng)域里全部資源的價(jià)值就叫做租。具體到這個(gè)模型，我們說，如果存在租，則它肯定出現(xiàn)在圖1中左上角那個(gè)方框里，即只有博弈雙方相互勾結(jié)，形成房地產(chǎn)開發(fā)商違法而政府監(jiān)督部門放縱的局面時(shí)，才有租。在這里，我們假設(shè)政府監(jiān)督部門屬于風(fēng)險(xiǎn)極端厭惡型，即只有受賄的得益不小于被揭發(fā)而遭到的懲罰時(shí)，他才愿意勾結(jié)。顯然，當(dāng)TD時(shí)，不存在
8、租。當(dāng)TD時(shí)，理性的雙方會(huì)考慮設(shè)租和尋租（因?yàn)檫@對(duì)雙方來講是一個(gè)帕累托改進(jìn)），這時(shí)租金為（T—D),我們假定房地產(chǎn)開發(fā)商分到了M,政府監(jiān)
