關(guān)于對不動產(chǎn)登記制度若干問題的研究

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1、關(guān)于對不動產(chǎn)登記制度若干問題的研究【摘要】權(quán)利人通過申請，便能夠在專門的登記機構(gòu)將私人不動產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容進行登記，這種行為叫做不動產(chǎn)登記，這種行為也可以看做“物權(quán)變動”的結(jié)果。不動產(chǎn)登記產(chǎn)生于市場經(jīng)濟又服務(wù)于市場經(jīng)濟，登記制度的統(tǒng)一對登記工作有著重要的影響。目前不動產(chǎn)登記機關(guān)責(zé)任制仍存在問題，制度的不完善不但有失公平，還會引起不必要的糾紛，使不動產(chǎn)的相關(guān)責(zé)任人蒙受損失，登記機關(guān)責(zé)任制的完善勢在必行?！娟P(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記統(tǒng)一責(zé)任制糾紛公平本文首先對不動產(chǎn)做了簡單的介紹，其次對不動產(chǎn)登記制度中存在的問題進行了分析，主要涉

2、及到相關(guān)部門的責(zé)任機制不完善、權(quán)利與義務(wù)不統(tǒng)一、登記機關(guān)不集中以及登記機關(guān)收費存在的問題，出現(xiàn)重復(fù)抵押、登記不便、登記程序不統(tǒng)一、信息缺失等現(xiàn)象，不動產(chǎn)登記制度的完善能更好的服務(wù)于社會，服務(wù)于市場經(jīng)濟。在另一方面也體現(xiàn)出社會的公平性，責(zé)任與義務(wù)的統(tǒng)一性，下文將對不動產(chǎn)登記制度中存在的問題進行研宄。1什么是不動產(chǎn)登記(1)不動產(chǎn)登記概況。不動產(chǎn)登記是一項物權(quán)制度，由《中華人民共和國物權(quán)法》確立后實施。還可以理解為一種物權(quán)公示的手段，服務(wù)于權(quán)利人或利害關(guān)系人。不動產(chǎn)登記的行為不能被當(dāng)做行政機關(guān)的行政管理行為，它是一種能

3、夠產(chǎn)生司法效果的事實行為。不動產(chǎn)的登記需提前申請，不動產(chǎn)的物權(quán)和發(fā)生變動的事項，必須通過相關(guān)國家專職部門進行記載。(2)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)。不動產(chǎn)的登記是一種法律行為，具有法律屬性。該種行為能夠產(chǎn)生司法效果，其性質(zhì)可簡單概括為以下幾種：1)證明行為的性質(zhì)；2)公法行為的性質(zhì)；3)司法行為的性質(zhì)。(3)不動產(chǎn)登記的功能。市場經(jīng)濟的需求在不斷健全的過程中，不動產(chǎn)登記制度隨之產(chǎn)生并完善。不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一是市場經(jīng)濟的要求也是需要，關(guān)系到每個人的自身利益，這也是該制度的意義所在。如果站在經(jīng)濟學(xué)的角度來分析，這一制度是為市場

4、經(jīng)濟服務(wù)的。然而要發(fā)揮出不動產(chǎn)登記制度的經(jīng)濟學(xué)價值，首先要發(fā)揮出其主導(dǎo)作用。若在主導(dǎo)作用都不能實現(xiàn)的情況下，其他價值無異于天方夜譚。不動產(chǎn)交易市場的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)的確立更要歸功于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功勞。不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度關(guān)系并影響著不動產(chǎn)的衍生價值。其他與不動產(chǎn)相關(guān)的制度都與不動產(chǎn)的登記制度息息相關(guān)。不動產(chǎn)登記制度的設(shè)計是非常關(guān)鍵的，在不把反腐需求作為出發(fā)點和落腳點的前提下，建立并完善統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，才能從本質(zhì)上解決登記問題，更能體現(xiàn)市場經(jīng)濟的核心價值。2不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀2.1登記機關(guān)的責(zé)任機制尚不完善錯記、漏記

5、、丟失等不良現(xiàn)象在目前的登記機關(guān)登記工作中時有發(fā)生，相關(guān)的當(dāng)事人也會因為登記工作的疏漏受到不同程度的損失。但是登記機關(guān)對此行為并不重視，更有甚者推卸責(zé)任，導(dǎo)致責(zé)任人權(quán)利不能得到落實。但是登記機關(guān)的收費卻有著詳細(xì)的規(guī)定，登記機關(guān)收費的權(quán)力和應(yīng)盡的義務(wù)不統(tǒng)一，嚴(yán)重影響了不動產(chǎn)登記的公平性。在不動產(chǎn)的登記中存在著不公平，有了不公平必定會引起糾紛，針對這一問題，相關(guān)的登記部門應(yīng)該對自身的責(zé)任提起重視，達到責(zé)任與義務(wù)的統(tǒng)一。然而登記機關(guān)責(zé)任感的缺失主要表現(xiàn)在對所登記的內(nèi)容不負(fù)責(zé)任，直接影響了對登記義務(wù)的審查。法人中的法人以個

6、人名義對不動產(chǎn)進行買賣或抵押，一旦不動產(chǎn)的使用權(quán)被查封，直接導(dǎo)致抵押權(quán)落空。2.2登記機關(guān)不集中我國的不動產(chǎn)相關(guān)的登記機關(guān)不統(tǒng)一，主要是由于我國的不動產(chǎn)登記制度的不完善。登記機關(guān)比較分散，在我國的擔(dān)保法中只對房產(chǎn)管理、林業(yè)管理、運輸工具的登記、土地管理、工商行政管理等幾個部門做出了相關(guān)的規(guī)定，不動產(chǎn)登記制度的適用范圍比較小，為了能夠是固定資源得到中分的利用需要擴大其適用范圍，只有這樣才能使更多的主體資源得到利用，物權(quán)種類的增加從側(cè)面體現(xiàn)出財產(chǎn)主體的多元化。但是目前的情況是不動產(chǎn)種類繁多，沒有相關(guān)規(guī)定的制約和引導(dǎo)就不

7、能對一些不動產(chǎn)進行合理登記，從而使當(dāng)事人的個人資產(chǎn)受到損失。登記體制的繁瑣復(fù)雜也逐漸表現(xiàn)出其弊端，抵押出現(xiàn)重復(fù)，責(zé)任人登記不便，交易秩序混亂，登記信息不全面，在利益的誘惑下登記部分審查工作流于形式。隨著物權(quán)制度的發(fā)展，必然會形成在土地之上有越來越多的物權(quán)將會設(shè)立的情況，但從登記制度角度講，應(yīng)當(dāng)建立以土地登記為中心的登記制度?，F(xiàn)在的不動產(chǎn)登記的核心，也就是土地的登記問題。各種權(quán)利實際上都是在土地之上形成的，圍繞著土地使用權(quán)而展開的，所以建立以土地登記為中心的登記制度，是十分必要的。2.3登記機關(guān)收費不合理登記費用應(yīng)該

8、按照相關(guān)比例，以財產(chǎn)標(biāo)的金額為準(zhǔn)。站在社會管理和社會服務(wù)的角度來看，根據(jù)財產(chǎn)標(biāo)進行收費尚無標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。所有的物權(quán)登記，無論大小，都遵循一樣的程序。不動產(chǎn)登記最初僅僅是國家征稅的依據(jù)，后來私有制發(fā)展到一定的程度產(chǎn)生了不動產(chǎn)的登記制度，這一制度雖然得到了《物權(quán)法》的確認(rèn)，但是缺乏同一性。2.4登記失誤的賠償標(biāo)準(zhǔn)沒有具體的規(guī)定由登記人員工作失誤等導(dǎo)致的過錯，在我國