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1、關于房地產企業(yè)全過程成本控制張偉深圳市棟森工程項目管理有限公司【摘要】進入21世紀，隨著我國經濟社會的高度發(fā)展，城市化進程越來越快，社會對房地產行業(yè)的關注度越來越高，政府對此也高度重視，每年都出臺很多相關的限購和限貸政策。房地產企業(yè)受土地成木和人工、材料成木大幅上漲，房地產利潤會下降；房地產企業(yè)的融資方式受到政策的限制，使融資成木越來越高，這樣房地產企業(yè)的利潤會進一步壓縮。其生存環(huán)境越來越差，很多小的房地產公司還沒來的及發(fā)展，就面臨被陶態(tài)出局，失去生存的機會。而成木控制是一個企業(yè)發(fā)展的根木，是企業(yè)現(xiàn)代管理水平高低的標志。文章通過
2、對地產公司各個施工環(huán)節(jié)的工程造價管理和控制分析，截取關鍵點詳細探索成木控制方法和措施，供同行參考。【關鍵詞】房地產；開發(fā)項目；全過程成木控制1、成木控制理論分析1.1全過程成木管理一般而言，全過程成木管理分成六個階段，第一個階段為可研論證階段，該階段的主要工作是編制可研版目標成木；第二個階段是定位策劃階段，該階段的主要工作為編制定位版目標成木，并制定限額設計目標和成木優(yōu)化的方案；第三個階段是設計階段，該階段的主要工作為編制方案版/擴初版目標成木，制定成木優(yōu)化方案和限額設計指標。并編制項目合約采購規(guī)劃；第四個階段施工招標階段，該階
3、段的主要工作為編制招標文件及標底，確定甲供材料管理方案，并以合同管理的方式達到成木控制的目的；第五個階段是施工過程，該階段主要工作有現(xiàn)場簽證管理，設計變更管理，甲供材管理，動態(tài)成木管理，和進度款管理;第六個階段是工程結算階段，該階段主要工作有工程結算，成本分析評估，成本信息庫建設。全過程成本管理流程圖詳見圖1。圖1全過程成本管理流程圖1.2項0總投資房地產開發(fā)項目總成本與一般建筑工程的成本是不同的，對于一般建筑工程來說，項0的總成本主要包括固定資產成本、建設期借款利息，流動資金之和。而房地產開發(fā)項0工程的總成本就是房地產項0的總
4、成本費用。房地產公司開發(fā)的項目總投資成本應該包括項目的全部投資。主要可以分成兩個方面項0開發(fā)建設成本和經營成本。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期（指從房地產項0大量資金正式投入工程開始，到項0交付使用后）內完成項0建設所需要投入的各項費用總和。經營成本是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金,主要包括出售出租、經營資金成本、修理維修費用、運營成本、營業(yè)稅金及附加、其他經營成本及土地增值稅等。1.3開發(fā)建設成本對于項0開發(fā)的每個階段都要實行有效的成本控制。地產開發(fā)項0的成本控制是房地產公司開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心內
5、容。開發(fā)建設成本是指從項0拿地到項0建成并交付的全程中的的各項成本費用的總和。是開發(fā)項B產品建成后，按照國家奮關會計制度和財務制度的規(guī)定轉入項0的開發(fā)建設的成本。這些成本按其用途又可以分為:土地費用，前期費用，勘測設計費用，各類費用，工程費用，管理費用，資金成本，銷售費用和稅金幾部分。1.4工程開發(fā)成本控制房地產開發(fā)項目中的開發(fā)建設成本占了總投資成本的絕大部分，控制項0開發(fā)建設成本是房地產公司成本控制的重要工作，它貫穿于項0開發(fā)的整個過程。是房地產企業(yè)想在0前激烈的市場中占據(jù)一席之地、取得良好經濟效益不可忽視的重要部分。1.5管
6、理成本控制在近兩年來國家對房地產市場調控的不斷加強，開發(fā)商成本逐年增加利潤卻不見增長，尤其是對一些民營房地產企業(yè)來說，資金壓力越發(fā)凸顯。于是，降低項0的開發(fā)成本增加企業(yè)盈利成為了眾多房地產企業(yè)關注的話題，而在房地產成本管理中，對管理成本的控制具有十分特殊的意義。在這樣的形勢下，結合某民營房地產企業(yè)的實際情況，對房地產企業(yè)提出行之冇效的控制成本的流程，以使開發(fā)項0的成本得到有效合理的控制，確保項0經濟效益的實現(xiàn)。1.6銷售成本控制公司經營的主要目標是追求最大的利潤，而銷售是利潤產生最重要方式和最直接的工作。就房地產行業(yè)來說，前期對
7、項0的各種投資，都是為最后房子的銷售環(huán)節(jié)服務的，沒有營銷環(huán)節(jié)的良好展開，就無法實現(xiàn)預定的營銷0標，企業(yè)就難以盈利。2、決策階段成本控制0前，投資決策前最重要的是要加大對策劃設計部門的投入，通過全方位、無死角的走訪調研，排查市場近況，做好項0調研和策劃定位，進一步明確0標和方向，這個階段主要的工作就是進行項B可行性研究。一是進行項0設計。拿出多個方案，不斷推敲比較，以科學可靠的技術論證，準確計算出切合實際的階段標成本，進一步確認項0經濟價值，然后再通過項S技術、功能、經濟等不同0的，綜合預估。二是編制任務計劃書。以項0規(guī)劃條件及可
8、行性研究成果為依據(jù)，通過任務分解，科學編制方案任務書。三是完成項B定位。通過對現(xiàn)有市場的銷售狀況分析，科學預測未來發(fā)展方向，判斷未來銷售走向和趨勢，不斷開發(fā)符合市場客戶需求的建筑。3、設計階段成本控制3.1設計單位要不斷創(chuàng)新理念設計單位要不斷創(chuàng)新理念，把握每一個
