物業(yè)管理實(shí)務(wù)重點(diǎn)資料

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1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)重點(diǎn)資料第一章物業(yè)管理企業(yè)（出題形式選擇、計(jì)算）1、物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（單選）P12、物業(yè)管理企業(yè)的特征：一、獨(dú)立的企業(yè)法人；二、屬于服務(wù)性企業(yè)；三、具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。（多選）P13、物業(yè)管理企業(yè)兩種分類方式：一、投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分為：1）全民所有制2）集體所有制3）民營4）外資5）其他（多選）P1-2二、按股東出資形式來劃分：1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司2）物業(yè)管理股份有限公司3）股份合作型物業(yè)管理企業(yè)（

2、多選）P24、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序：工商注冊登記、資質(zhì)審批（單、多選）P35、工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。（單選）P46、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件：一級資質(zhì)，注冊資本500萬元以上，專職管理和技術(shù)人員不少于30人，中級以上職稱人員不少于20人；二級資質(zhì)，注冊資本300萬元以上，專職管理和技術(shù)人員不少于20人，中級以上職稱人員不少于10人；三級資質(zhì)，注冊資本50萬元以上，專職管理和技術(shù)人員不少于10人，中級以上職稱人員不少于5人。（單多選）各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%

3、（計(jì)算題）P57、物業(yè)管理企業(yè)的四種組織形式：直線型、直線職能型、事業(yè)部型、矩陣制型。直線型以直線制為基礎(chǔ)適用于業(yè)務(wù)較小物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理，是物管企業(yè)普遍采用的一種形式；事業(yè)部型一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。P68、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素：1）企業(yè)戰(zhàn)略因素2）外部環(huán)境因素3）技術(shù)因素4）組織（P9）9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求：1）按照規(guī)模任務(wù)設(shè)置）2）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理3）分工協(xié)作4）精干、高效、靈活（P10）1

4、0、（看）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)職責(zé)：1）品質(zhì)管理部主要職責(zé)：企業(yè)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價(jià)及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價(jià)等2）經(jīng)營管理部主要職責(zé)：制定和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，級織對各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。（P11）第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)（選擇、案例分析）1、物業(yè)管理招投標(biāo)：是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由

5、物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或是物業(yè)所有人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。（P13）；2、物業(yè)管理招標(biāo)的主體：一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）（P13）；3、物業(yè)管理投標(biāo)的主體：一般是指有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或是專業(yè)管理公司。(P14);4、物業(yè)管理招標(biāo)的類型：1）按物業(yè)類型劃分為：住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)；2）按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的

6、實(shí)施劃分為：整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型3）按招標(biāo)主體類型劃分為：建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型4）按項(xiàng)目服務(wù)方式劃分為：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)。（P14）；5、物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)：綜合性、差異性、特殊性（P16）6、物業(yè)管理招標(biāo)的方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)；（1）公開招標(biāo)是邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式（2）邀請招標(biāo)是招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。（P16）7、物業(yè)管理招標(biāo)的主要

7、內(nèi)容：1）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容2）常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容（P19—20)；8、物業(yè)管理招標(biāo)的條件：主體條件、項(xiàng)目條件（建設(shè)單位建設(shè)的住宅小區(qū)必須招標(biāo)；）。（P20）8、物業(yè)管理招標(biāo)的程序（重點(diǎn)）：1）成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2）編制招標(biāo)文件3）公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書4）發(fā)放招標(biāo)文件5）投標(biāo)申請人的資格預(yù)審6）接受投標(biāo)文件7）成立評標(biāo)委員會(huì)8）開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)；招標(biāo)備案：1）發(fā)布招標(biāo)公告10日前2）發(fā)出中標(biāo)通知書15日內(nèi)。公開招標(biāo)應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)9上

8、發(fā)布招標(biāo)公告；邀請的企業(yè)數(shù)量3個(gè)以上；招標(biāo)文件發(fā)出日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日最短不得少于20日；評標(biāo)人是招標(biāo)人代表，物業(yè)管理專家兩部分構(gòu)成；評標(biāo)委員會(huì)人數(shù)一般是5人以上的單數(shù)，物業(yè)管理方面的專家人數(shù)少是少于成員總數(shù)的2/3；招標(biāo)人應(yīng)按中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人；招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人；