《房產(chǎn)熱論》word版

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1、如何看待“房地產(chǎn)熱”?房地產(chǎn)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，牽涉到政府、房地產(chǎn)企業(yè)和購房者方方面面的利益關(guān)系。住房對于當(dāng)今中國人來說，不只是單一的消費行為，還存在一定數(shù)量的投資甚至投機行為。房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問題，原因不只存在于房地產(chǎn)環(huán)節(jié)，還存在于金融、股市、財稅政策、城市化進程、財富分配等諸多方面。它既是經(jīng)濟問題，同時又是社會問題、政治問題。一、我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢，社會上出現(xiàn)了“泡沫論”、“過熱論”等言論，但是，人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒有到來，房地產(chǎn)市場仍然頑強地攀升。我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展按照沿海、沿江發(fā)展模式和由東向西的梯度推移進行的

2、，而區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異性、有序性又決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地域性、階段性。當(dāng)東部沿海發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場暫趨飽和，且高價地等因素產(chǎn)生內(nèi)在成本壓力時，房地產(chǎn)投資將向中西部次發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)移。2.地域熱點顯現(xiàn)，地域分化明顯、開發(fā)商不斷加大二、三類城市的土地囤積力度：2010年一季度，十大標(biāo)桿房企新增土地儲備中，二、三類城市儲量已達到91%，萬科、保利、金地、恒大、陽光100等百強企業(yè)紛紛以二、三類城市為發(fā)展重點，在土地儲備量上搶占先機，鮮明地亮出二、三類城市運營商的標(biāo)簽。、成交逐步活躍、房價不斷上漲，二、三類城市成為開發(fā)商最主要的利潤來源。.三類城市樓市銷售貢獻率不斷增大：標(biāo)桿房企09年在

3、二、三類城市的銷售面積占總銷售面積的73％，比重上升明顯。而萬科、金地等房企，雖然增長速度不及恒大、碧桂園，但也依靠在二、三類城市的提前布局，在10年一季度鞏固了其市場地位。二、三類城市對于企業(yè)的業(yè)績增長貢獻度正越來越大，對企業(yè)的發(fā)展也將起到更為重要的作用。3.銷售率空置率較高，隱患四伏。隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，各地都出現(xiàn)了不少“閑置房”、“黑燈瞎火”樓，甚至個別地方還演變成“黑城”“空城”。這不僅造成了大量社會資源的浪費，更是引發(fā)社會大眾對投機炒房盛行、房價過高現(xiàn)狀的不滿。中國經(jīng)濟的真正風(fēng)險不是房價崩潰，而在于供給過剩如何阻礙著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在國家需要改變增長模

4、式之際，房地產(chǎn)的過度投資正在給金融改革設(shè)置障礙，并固化長期以來的低效率。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產(chǎn)市場，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也可能影響金融安全。4.樓市成居民重要的財富保值增值渠道中國財富市場在經(jīng)濟強勁增長、私營企業(yè)崛起、資本市場發(fā)展三大因素的推動下，表現(xiàn)出眾。2009年已達5.4萬億美元，且百萬美元資產(chǎn)家庭達到67萬戶，同比增長60%，位居全球第三，僅次于美國和日本。財富市場的增長為中國企業(yè)家群體以及新興中產(chǎn)階級的財富

5、積累起到很大的助推作用，同時，中國居民財富也隨之增長迅速。因基礎(chǔ)相對薄弱，中國財富市場仍擁有巨大的增長空間，而目前投資渠道少，樓市成為居民重要的財富保值增值渠道。?中國全國房價指數(shù)以每年大約10%的幅度連續(xù)上漲。手頭寬裕的中等收入家庭如果有儲蓄可供支配，那他們可能會理性地選擇將錢用來買房子，即便買了也只是空著。由于不用每年交物業(yè)稅，空置房的維持成本幾乎為零。如此一來人們也沒有動力尋求租金收益以抵消維持成本，這也是空置房屋如此普遍的原因之一。對于大多數(shù)以投資為目的的房主來說，假定的資本收益似乎令他們滿意。????5.高空置率與高房價并存在中國房產(chǎn)買方是投資而非自住，一個業(yè)主持有

6、三套或以上物業(yè)，一旦非自住物業(yè)無法順利出租，就空置下來。另外發(fā)展商在售項目經(jīng)過幾年的銷售，仍舊未售出的單位，形成空置。目前物價高漲、通脹預(yù)期較高的情況下，我國實際利率持續(xù)為負(fù)，導(dǎo)致貨幣需求下降，投機沖動上升；大量的灰色收入需要“安全”的庇護所；中國大眾從未經(jīng)歷過全局性房地產(chǎn)泡沫。此外，還有一些投機者認(rèn)為，政府不會眼睜睜看著房價回落。6.價格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住

7、宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題（發(fā)達國家和香港政府主要以提供廉租房為主