柳州瑞泰亨利大廈項目營銷提案

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1、柳州·瑞泰亨利大廈項目營銷提案（溝通稿）“亨利大廈――市中心公民榜樣”南寧安永捷凱管理顧問公司2005年8月23目錄1市場分析2項目定位建議3項目營銷策略建議4項目推廣策略建議結(jié)束語231市場分析1.1區(qū)域市場分析1.1.1城中區(qū)，柳州市傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、金融、文化、休閑中心。1.1.2多年以來，柳州城市的“單極”式發(fā)展使得城中區(qū)承載城市功能方面呈現(xiàn)了負荷過重的局面。1.1.3多年的城建發(fā)展促使了柳州市民形成了向“中心”靠攏的習慣，導(dǎo)致城市中心區(qū)的土地過度開發(fā)，城市的發(fā)展空間受到限制，土地越來越稀缺，就形成了

2、“寸土寸金”的局面。同時也形成了在城中區(qū)居住成為了一種“奢侈”。1.2定向市場分析1.2.1北站路，位于城中區(qū)的中心位置，地理優(yōu)勢明顯。1.2.2北站路周邊有著完善的市政配套設(shè)施――中北超市、家用超市、福生堂藥店、建設(shè)銀行、消防隊、社會保險中心、盛君家電超市、北站菜市、喜蓮娜餅家、北站小學、老樹咖啡、賓館、美容廳、酒吧等休閑娛樂配套。1.2.3根據(jù)政府的城建發(fā)展計劃，將把城中區(qū)定位為柳州金融、商貿(mào)、文化的大中心，營造為適宜人居的區(qū)域。1.3項目分析231.1.1項目名稱――亨利大廈1.1.2項目規(guī)模――總建筑

3、面積約33000平方米，由2棟小高層和一棟高層組成。1.1.3推售情況――項目目前尚在前期階段，尚未推售。1.1.4宣傳主題――待定。1.1.5價格定位――秉持跟周邊樓盤價格相等的原則，約3500元/㎡（套內(nèi)面積計算）。1.1.6裝修標準：待定。1.1.7優(yōu)劣勢分析1.1.7.1優(yōu)勢1.1.7.1.1本項目由瑞泰公司開發(fā)，柳州市老牌發(fā)展商，實力雄厚，能給買家充足的信心。1.1.7.1.2位于城市中心中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?.1.7.1.3地處交通主干道交匯點，交通十分便利。1.1.7.1.4項目周邊配套成熟。

4、1.1.7.1.5項目戶型設(shè)計合理，對接市場能力較強。1.1.7.2劣勢1.1.7.2.1近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。1.1.7.2.2競爭對手的市場形象樹立比本項目早，已經(jīng)廣為人知。1.1.7.2.3由于項目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。231.1.1.1.1本項目現(xiàn)狀四面被樓宇包圍，景觀劣勢一覽無遺，負面影響買家心理。1.1.1.1.2緊鄰規(guī)劃城市主干道旁，噪音大，空氣污染嚴重；1.1.1.1.3項目規(guī)模有限，小區(qū)園藝景觀營造空間有限，缺乏生態(tài)居住氛圍。1.2競爭對手分析（時間有限，需要進

5、一步補充）1.2.1友誼國際項目1.2.2……1.3項目企劃導(dǎo)向由于項目為北站路成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。但日前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，故如何做好項目的銷售企劃工作，將是項目能否取得成功的重點。從以上對市場和項目的理解，我們初步得出以下的企劃思路：1.3.1充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“市中心居住精品典范”，塑造獨特的品牌形象。1.3.2改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足亨利大廈項目建筑形式上雖然是由3個單體組成，但是實質(zhì)上是一個單體綜合23樓，其在

6、市場上競爭力不足，必須做好一切細致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的北站路成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質(zhì)，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。1.1.1把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進銷售。1.1.2加強區(qū)域性宣傳，吸引人流由于項目周邊同檔次商品房項目不是市場熱點，客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項目

7、成敗的基礎(chǔ)條件。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流。更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選，這也項目是否成功的關(guān)鍵。1.1.3營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動。在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)當在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進客戶成交。1.1.4在宣傳及銷售上體現(xiàn)項目的規(guī)劃前景

8、23由于北站路區(qū)域一直以來給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素等呈現(xiàn)在消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓等方面重點加強。1.1.1體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設(shè)計更加“人性化”。項目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細致、完善，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人